主题：买房的那些头疼事之大修基金

目前我市5区共有商品房维修资金20亿元左右，其中120余个小区使用过维修资金2400多万。按照规定，业主购买商品房后、拿钥匙前，需要交存一笔住宅专项维修资金（亦称大修基金），用作日后房子的“养老维修”。数据显示，无锡市累计归集商品房维修资金（不包括锡山区、惠山区、江阴、宜兴）20亿元左右。这笔和业主权益息息相关的钱该如何使用？采访时，物业、业委会都道出了对房屋“养老钱”交钱容易用时难的纠结心情。
 “三分之二”的困惑  去年10月，太湖花园第二社区居委会等其他5个社区，联名向区房管局递交了关于申请社区公共消防设施建设资金的紧急报告。有关部门收悉后回复，住宅区建筑消防设施的维修费用，可以纳入公用设施设备专项维修资金开支范围，从中列支。  经过专业评估，太湖花园二期、三区消防工程维修内容估价约112万元。太湖花园二社区业委会主任秦学江告诉记者：“也有居民认为这应该是物业的事，但我们小区13年来一直都维持着每平方米0.2元的物业费，要物业修，只能通过动用业主大修基金，现在我们累计节余大修基金利息五六十万左右，剩下的就要涉及到本金部分。”而根据法律规定，动用这笔专项维修资金（本金部分）需经专有部分占建筑总面积三分之二以上的业主、且占总人数三分之二以上业主签名同意，在秦学江看来，如此挨家挨户去签，不亚于“人口普查”。因为申用条件“苛刻”，小区公共消防设施改造搁置至今。“双2/3”复杂吗？以惠泉花园小区为例，自入住以来该小区一直未成立业主大会。今年初，物业根据居民诉求，准备对二期居民楼外墙进行粉刷。按照规定，未成立业主大会之前，必须符合两个“三分之二”才能申请资金。从2月份报计划到上周，一份集纳了法定人数业主签名的表格才被送到市物业管理中心，“物业都是趁晚上时间才能见到业主，光收集签字就用了半年多时间。”小区一位业主说。  “看菜吃饭”不轻易动  有业主提出，大修基金交钱时没商量，为什么提取那么困难？市物业管理中心主任曹辰认为，这就是公平与效率问题的体现，“要是没有双2/3的规定，一出问题就马上动用大修基金解决，其他业主会觉得公平吗？”  不过对于利息部分，据介绍，我市维修资金管理单位很多年前就放低了申用门槛，如果小区已成立业主大会的，只要业主授权业委会执行即可，不需要“双2/3”。尽管如此，月秀花园业委会主任徐贞和说，他们自己还是有一套严格的使用流程，尤其对于超出一定预算值的维修报价，要进行招投标，能省则省。他介绍，小区自1999年竣工以来，十多年过去了，维修的项目和面积每年都在增加，但因为每年可动用的维修资金的利息部分有限，差不多在15万左右，总的来说只能看菜吃饭。“外墙出现裂缝、屋顶渗水这些问题都比较集中，要按照轻重缓急排计划，先用急的，不够再等利息。像楼道、墙壁、防盗门粉刷，5年才舍得动一次。”  从市物业管理中心了解到，目前我市5个区已有120余个小区使用过维修资金（包括本金和利息）2400多万，占到总额的1.2%。维修内容主要涉及房屋漏水、电梯、消防等500个项目。所有归集的维修资金全部存于银行，按照银行一年定期利率计息。  看似结余多，曹辰说，这是一场时间“拉锯战”。根据《无锡市住宅专项维修资金管理办法》，当业主分户账面维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续筹，但日后的续筹工作，想想都知道，很不容易。“即使以后本金申请手续有松动，这笔钱我们也不会轻易动用，因为盘子只会越来越小。”徐贞和说道。  应急申请有望突破  “像小区消防系统缺位或呈现瘫痪状态，诸如安全隐患问题存在一天就担忧一天，能不能给一些应急问题在申请资金使用上开通绿色通道？”采访中，秦学江表达了这样的期望。而因为“双2/3”的规定，征求意见的时间通常比较长，当出现一些较为紧急的问题时，由于无法及时使用维修资金，也会造成不少麻烦。  对此，曹辰说，如电梯故障危及人身安全等个别应急维修情形，正在修订中的《江苏省物业管理条例》有望突破，即使相关的业主不能形成法定多数意见，物管、业主委员会或者相关利害关系人也可以提出应急处置方案，经维修资金代管单位复核后应急维修。“若‘上位法’如此修订，无锡也会作相应变动。”但实际操作中的可能性及潜在的风险，包括谁来监督等实施细则，他表示还有待进一步探讨。

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