主题：新政压市敏感豪宅受伤几许? 中长期行情被看好 (上)

只属于少数人的豪宅历来敏感。 

在这轮以稳定住宅价格为主旨、严打楼市投机分子、着力保护中低收入人群住房需求的新政风暴中，总价在５００万元人民币以上的敏感豪宅首先感受到的是出身的尴尬——无论政府官员还是专家学者都在提议，要控制高档住宅用地审批，减少高端产品供给。不过，舆论和政策对企业未来再开发新的高档项目会有影响，对已经拿了地、规划审批通过的在开发项目反倒是大大的利好：减少供应，现有产品更加稀缺，而需求相对稳定，金融政策的变化对这个层面的买家影响也不大，好产品可能仍会供不应求。 


市场和业界的反应也证明，在新政冲击下，豪宅虽然不可能独善其身，但需求相对旺盛且客户以自住为主的北京、深圳两地在供应的豪宅项目销售上受到的负面影响相对中端产品要小得多，部分买家虽然也采取了观望态度，政策风向变化后最先出手的依然会是他们。多数买家对调控政策根本不敏感。上海市场似乎受创伤不浅，但看上去即便是两月未开一单的项目对未来都满怀希望。 


有一点变化在京、沪、深三地都有反映，那就是开发商普遍意识到把产品做细、做精很重要，好产品才具抗衰性，那些身价上千万元的豪宅客户不怕买得贵但会在乎买得值不值。凌宇 




流年虽不利 深圳豪宅似无大惧 




尽管深圳近日连降暴雨，天气不大稳定，但号称该市有史以来最大别墅区的振业城还是按计划在６月２６日正式开盘了。 


这个位于深圳龙岗区横岗镇的豪宅巨无霸，总建筑面积５４万平方米，仅项目一期就总共包括６００套联排别墅（即Ｔｏｗｎｈｏｕｓｅ），建筑面积达１８万平方米。 


但它只是深圳今年蜂拥上市的众多豪宅社区的其中一个。据粗略统计，包括该项目在内，下半年当地将有接近１００万平方米的豪宅产品供应，创出历史新高。早就被市场炒得沸沸扬扬的“２００５年是深圳豪宅年”之说，无疑已经得到验证。 


“调控政策出台后这几个月，有一些豪宅项目调整了推盘策略，但大部分基本上按原计划开售”，深圳中原地产向记者提供的一份最新研究简报称，“预计新政策不会对本地豪宅市场造成负面影响，反而可能令此类产品更加稀缺，价格进一步上扬”。 




销售趋缓但无大碍 




“调控政策对楼市的影响是全方位的，豪宅市场不可能独善其身，但看来并不像有些人士担心的那样受到特别强烈的冲击。”深圳中原地产总经理李耀智接受记者采访时表示。按他的说法，在深圳，豪宅的一般标准是均价每平方米１００００元以上，单套面积超过１６０平方米，产品类型包括独立别墅、Ｔｏｗｎｈｏｕｓｅ及容积率较高的公寓类豪宅（即所谓“空中豪宅”）。 


他举例称，位于福田香蜜湖片区的“香域中央”项目，自４月底国务院转发七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》至６月中旬，还保持着平均每天售出４套的速度，而近期深圳最有代表性的豪宅楼盘“红树西岸”，４月底开盘，一个月内销售金额已达６亿元，其产品均价高达每平方米２５０００元以上，有的超大户型单套成交价更突破了１０００万元。 


据他分析，相对普通住宅消费者而言，豪宅买家心态更成熟和理性，对市场有自己的判断，而且资金实力也比较雄厚，诸如买房两年内转让加收营业税之类的规定，不会左右他们的决策。 


“就深圳的情况而言，既然经济整体持续向好，豪宅需求旺盛，看不出来楼价有显著下跌的可能”，李判断说：“新政策背景下，短线炒家快速出局，或部分从短线炒作变为长线投资，自住和长线投资将成为主流，这是豪宅市场得以平稳过渡的基础”。 


不过，刚刚面市的振业城的表现，却令人不敢太乐观。有未经证实的消息称，６月２６日当天该项目推出１００套Ｔｏｗｎｈｏｕｓｅ，实际成交不过２０～３０套，创下同类大盘开盘纪录的新低。而同样位于龙岗区的万科城，去年１０月１日首次推售一期６００余套，当天就售出５００套以上，一周之内认购率超过了９０％，销售额达４．５亿元！ 


“今年‘五一’万科城二期销售业绩同样突出，似乎没有受到调控政策直接冲击，但这跟万科企业品牌的强大号召力，还有该项目产品的优异及地块环境相对成熟密不可分”，深圳第一置业网一位资深人士评论说，“综合素质不如前者的振业城开局不利，明显让人感觉到是市场观望气氛浓厚、炒家全面撤退的结果，这对豪宅市场下一步的走势其实已经提出预警”。