主题：包柏德:破译中国别墅市场的变数-从”历史元素”看中国(1)

 北京太合嘉园房地产开发有限责任公司副总经理  包柏德作为一个外国人士，在中国生活了十多年，并且一直从事着与中国高端别墅市场密切相关的工作。谈到高端别墅产品，包柏德先生应该是比较了解的了，在此，我们要和包柏德先生一起来进行今天的话题：“中国别墅豪宅市场”的变数


 1.地域之变：城里变城外


    包柏德：通过这十年，北京和中国别墅市场的变化是非常巨大的，最早的东湖，是一个专门为外国人做的项目，而且不是销售，是出租的，它的位置是在二环的边上，那个时候北京的规划，二环基本上是在城市的边上，三环像农展馆这些地方基本上都是地，四环都是农田……做的时候，感觉这个地方已经是城市边上很美的环境。今天我们都知道东湖别墅是在我们这个城市的市中心。所以我觉得给中国的别墅带来很大的变化，是交通的发展，因为别墅也要有一个很便利的交通环境。


    包柏德：以前我跟一些同事聊，他们以前可能是在市中心的位置，他们上班只要坐5、6公里，但他们的时间可能有40、45分钟；我住在莱蒙湖，我上下班可能要25公里，但是25公里我可能要用半个小时，所以交通的便利，我觉得是非常重要的因素，把别墅的市场推动了。
 
    2.居住方式之变：出租变自住


    包柏德：另外就是，外籍人对北京别墅市场需求的影响。从东湖别墅说起，当时多伴是出租给外国人住，后来的湘江花园，也是为外国人设计的。当时的别墅是一个租住的方式，因为不是所有的开发商都有这么大的实力，所以它肯定要考虑资金的回报，开始做销售的时候，市场很少，但是通过中国这几年的快速发展，它的市场越来越大，所以供应量也越来越大，而且从一个租赁的市场，慢慢的转到一个自住、销售的市场。


    包柏德：当时的明都苑这些地方，虽然是销售，不管是纯中国人，或者是华人，但外国人买的比例很少，他们不是特别的放心，他们会认为期房以后的情形不可想象，所以如果期房是2000美金，可能现房是2500美金，外国人还是会愿意花2500美金买现房，因为他觉得起码可以看得到实际的东西。


    包柏德：但当时买的这些人中，基本上都是为出租考虑，都是出租给外籍人，而不是为自己住考虑的。那个时候的人要出租的时候，是不用考虑太多的，比如豪宅方面的成份是没有特别的要求的，他就觉得这是一个标准的房子，适合外国人住就可以了。因为外国人来三年、四年，他们的要求也不会是太高，而且其实那个时候的供应量选择很少，所以当时的人只有这个选择，或者是那个选择。


    3.建筑形式之变：由少变多


    包柏德：随着中国高科技、软件方面的发展，中关村也成为一个财富的发源地。有很多人很快赚了比较多的钱，都住进了豪宅。这些人带动了八达岭区域的别墅，这些别墅，因为更适合这些人自己住，而且他们中大多都有一点华人的背景；或者是比较有钱的中国人。同时，由于交通的改善，现在比如要走京承高速公路，进北京是非常的方便。


    包柏德：现在别墅的市场非常大，我认为通过这几年的发展，肯定我们会看到，比如以前整个房子的市场比例，很早是1％至2％，现在涨了20％多，甚至是30％，因为郊区很大的面积，都是适合中国人居住的环境。你不可能是所有的地方都建高楼大厦，所以我觉得这些地方都会是变成很普遍的，像三、四层的楼房。三到四层有的是独栋的，有的是连排的，有的是双拼的，有的是叠拼的，有不同的形式都在北京的市场出现了，现在的市场已经发展到了比较成熟的一个阶段。以前有人觉得别墅是什么产品呢？是一个很新的概念。现在我觉得它慢慢会变成普遍的，很多人都了解，甚至有可能住进去。


    包柏德：所以总体来讲，在十年来的中国别墅豪宅市场的变化中，有三个方面的原因：一方面是最早外籍人，把别墅的产品实现了；第二方面，是中关村的财富，把市场培养起来了，而且销售的产品是自己住；第三个就是交通便利性。


    包柏德：这些都是我感觉变化最大的，这是我对当今中国别墅豪宅市场的变化的一个认识。 
 
    主持人：在此感谢包柏德先生，给我们作了一个回顾。随着时间的变化，地域、居住、建筑等元素的变化。改变了中国人的生活居住形式，也给中国人的居住历史烙上了时间的印迹，更反映了当今中国别墅豪宅市场的变化。