主题：房屋装修及物业管理专题

    房屋装修vs物业管理
问题：对于业主的装修活动,物业管理公司有权阻止吗？
罗胜：目前，很多业主认为：物业的权利就是收取物业费用，提供各项服务，物业公司无权干预业主行为。只有政府的主管机关才有权予以制止。
我们认为，这样的看法显然是不妥当的。
维护小区的安全和美观，属于物业管理公司提供的服务内容，更是物业管理公司的主要职责之一。因此，在业主需要装修时，业主应当告诉物业，而物业单位有权将装修的禁止行为以及注意事项，明确告知业主，并有权监督装饰装修活动。
这里值得指出的，是物业管理公司的权限，是以维护全体业主公共利益为前提的。
法律依据：
《物业管理条例》第53条规定：“业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。”
《住宅室内装饰装修管理办法》第15条也规定：“物业管理单位应当将住宅室内装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主。” 
该办法第16条要求装修人与物业管理单位签订住宅室内装饰装修管理服务协议。依据该办法第17条，物业管理单位对于违反协议，侵犯物业业主共同利益的行为有权利也有义务予以制止。
房屋装修时，被禁止的行为
问题：哪些行为是在住宅装修时被禁止的行为？
罗胜：依据《住宅室内装饰装修管理办法》第五条规定，被禁止的行为如下：
(一)没有经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构；
(二)将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间；
(三)扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；
(四)损坏房屋原有节能设施，降低节能效果；
(五)其他影响建筑结构和使用安全的行为。
另外，该办法明确了建筑主体的定义，对于承重结构也做了解释。
建筑实体:是指建筑实体的结构构造，包括屋盖、楼盖、梁、柱、支撑、墙体、连接接点和基础等。《住宅室内装饰装修管理办法》
承重结构:对于承重结构该办法也做了解释，是指直接将本身自重与各种外加作用力系统地传递给基础地基的主要结构构件和其连接接点，包括承重墙体、立杆、柱、框架柱、支墩、楼板、梁、屋架、悬索等。《住宅室内装饰装修管理办法》
装修篇
问题：装饰装修合同应当包括哪些内容？
罗胜：住宅室内装饰装修合同应当包括下列主要内容：
(一)委托人和被委托人的姓名或者单位名称、住所地址、联系电话；
(二)住宅室内装饰装修的房屋间数、建筑面积，装饰装修的项目、方式、规格、质量要求以及质量验收方式；
(三)装饰装修工程的开工、竣工时间；
(四)装饰装修工程保修的内容、期限；
(五)装饰装修工程价格，计价和支付方式、时间；
(六)合同变更和解除的条件；
(七)违约责任及解决纠纷的途径；
(八)合同的生效时间；
(九)双方认为需要明确的其他条款。
法律依据
依据《住宅室内装饰装修管理办法》第二十四条的规定，装修人与装饰装修企业应当签订住宅室内装饰装修书面合同，明确双方的权利和义务。
问题：口头约定装修合同的，有没有法律效力？
罗胜：口头约定装修合同，不能因没有订立书面合同而认为口头合同没有法律效力。
至于口头合同中没有约定或者约定不明确的部分，可以通过家庭装饰行业协会按照普通行业标准对装修质量进行鉴定，从而确定双方没有明确或约定的部分权利义务。
法律依据：
依据《中华人民共和国合同法》的规定，当事人签订合同，既可以是口头的，也可以是书面的，口头合同与书面合同具有同等法律效力。
问题：因装修的质量而造成损失的，责任如何承担？
罗胜：依据《中华人民共和国合同法》的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
那么在装修过程中，因装修人与装修公司签订了《装修合同》那么责任应依据合同约定，假如合同约定不明确，或者没有约定，那么应依据《合同法》、《民法通则》关于确定责任的原则明确双方的权利义务。
问题：装修未按照约定的时间完成，装修公司应赔偿业主损失吗？
罗胜：依据《中华人民共和国合同法》的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。那么在约定的时间内装修公司未能完成工程的，应当承担违约责任，对于责任的承担方式应当依据合同的约定，合同没有约定应依据法律的规定处理。
物业管理篇
问题：什么是物业管理？
罗胜：依据《物业管理条例》的规定，物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
问题：房屋的业主享有哪些权利？
罗胜：依据《物业管理条例》的规定，业主在物业管理活动中，享有下列权利： 
(一)按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务； 
(二)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议； 
(三)提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议； 
(四)参加业主大会会议，行使投票权； 
(五)选举业主委员会委员，并享有被选举权； 
(六)监督业主委员会的工作； 
(七)监督物业管理企业履行物业服务合同； 
(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权； 
(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用； 
(十)法律、法规规定的其他权利。
问题：业主大会有几项职权？
罗胜：业主大会履行下列职责： 
(一)制定、修改业主公约和业主大会议事规则； 
(二)选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作； 
(三)选聘、解聘物业管理企业； 
(四)决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施； 
(五)制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； 
(六)法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。
问题：业主在物业管理活动中必须履行的几项义务？
罗胜：依据《物业管理条例》的规定，业主在物业管理活动中，履行下列义务： 
(一)遵守业主公约、业主大会议事规则； 
(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； 
(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； 
(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金； 
(五)按时交纳物业服务费用； 
(六)法律、法规规定的其他义务。

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