主题：业主收房六步走 步步须留心

年关将至，很多业主即将收房，而房屋交付是买房过程中最后一个环节，也是极易出现问题产生纠纷的环节。买房人怎样才能避免在房屋交付时出现麻烦，维护自己的合法权益？业内专家指点迷津。 

1 带好资料  准备收楼 


接到开发商的入住通知单（也叫入伙通知单），标志着业主收楼的开始。入住通知单，一般会将收楼的时间、地点、需要带的资料以及该缴纳的费用一一说明。 


一般来讲，您有一些买房的费用是在入住的时候需要缴纳的，通常开发商也会与入住通知单一并寄发给业主一份《缴费通知单》，办理入住应缴纳的各项费用都有详细说明。例如您剩余的房款，这时候一定要带上，否则开发商会按照合同计算您的违约金（一般是每天总房款的万分之二，如果超时更多，将会变成万分之五）。为了避免这些损失，您还是尽量带好该缴纳的各种费用。 


需要提醒购房者注意的是，一定要坚持先验房，后办理入住手续。如验房时发现问题，如房屋质量、室内有害气体超标、公摊不公等问题，要书面呈送给开发商并让其签收，以免留下后患。

2 履行义务  缴纳费用 


既然是买房，那么您必须要履行您该尽的义务。其中，房屋的公共维修基金就是您应该缴纳的费用。您在未来居住生活中可能会遇到房屋的大型维修，如果不缴纳这笔费用，您正当的权益将得不到维护。即使您信不过开发商，也千万要认识到，这占到总房款2％的公共维修基金只是开发商替政府代收的，他们占不到任何便宜，这笔费用是今后小区成立业主委员会后交给业主自己支配的，开发商根本无权动用。但是如果您不缴纳这笔费用的话，今后您在日常生活当中会遇到各种各样的困难。 


还有，任何一个小区，在入住以前，它已经聘请了为小区服务的物业管理公司，为了让小区能够顺利地交到物业管理公司手里，您必须先缴纳1~3个月的物业管理费。在您装修以前，只需缴纳一半的物管费。

3 对照合同  仔细验房 


您检查房屋的质量等问题需要照顾到两方面，一方面，如果真是感觉小区的各方面条件达不到入住的标准，应明确指出其不具备交工的理由。不仅如此，还要向开发商索要您该得到的违约金（一般来讲，延期交房的违约金是按照已交付房价的每天万分之二来结算）。 


另一方面，当您确信房屋质量基本可以令您满意，就应该按照合同中约定的面积误差来和开发商交涉。合同中规定，双方在实测面积方面存在着正负三的差额，如果开发商交给您的房屋面积大于合同中规定的面积，您必须按照《商品房买卖合同》中约定的每平方米单价补齐超出面积的房款；如果小于规定中的面积，开发商应该退给您相应部分的房款。

4 一表两书要审查 


交付的房屋到底是否具备了入住标准，不是开发商说了算，政府有关部门出具的文件才算数。据现行规定，房屋竣工后，建设单位、施工单位、设计单位、监理单位四方联检，检验结果报质检站备案，由质检站出具备案表。所以这时候您要向开发商提出看质检站出具的《建设工程竣工验收备案表》以及该房屋的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。 


《建设工程竣工验收备案表》是收楼的前提，即使开发商做得再好，如果没有这个验收表就说明其根本不具备交房的标准，您有权拒绝收楼。《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》则是确保您顺利使用该房产及该房产内设备，并享受开发商提供的保修服务的通行证。

5 签订《物业管理公约》 


您能签订《物业管理公约》，说明您的房产基本达到您的理想标准了。《物业管理公约》是您在未来居住生活中在小区将享有什么样的权利与义务的标准。但您这时候不要犯糊涂，别以为每月每平方米不过几元钱，买得起当然住得起，您要看清，您以后要缴纳的物业管理费到底由哪些方面构成，清洁费、保安费、绿化费是怎么核定的，要让物业管理公司说得清清楚楚、明明白白。还有，您的小区物业管理公司的资质最好还是考察一下，到底具备不具备您要求的管理标准，别在今后的管理当中给您造成不必要的麻烦，如果提前认识这家公司，在今后成立业主委员会的时候您能做到知己知彼。

6 算公摊面积  签验收单 


您也许买的是毛坯房，那么装修问题不能忽视，您要让开发商提供房屋的设计图纸，以便在装修的时候避免损坏房屋结构。此外向物业管理公司要《装修开工证》，双方签订一份协议。 


您所买的物业有多少公摊面积？这直接影响到您居住面积的多少以及今后缴纳物业管理费的多少。您要让开发商出具房屋土地管理局或区局直属测绘队出具的《竣工实测表》，看看您楼层什么地方是需要公摊的面积，做到心知肚明，少花冤枉钱。基本程序完成了，在经过深思熟虑后，确认没有问题，您就可以签收《房屋验收单》了。 


拿到钥匙后，最好看看钥匙是否能对号入座，锁具是否完好。查抄一下您家的水表、电表的使用数目，因为在建设当中，工人毕竟使用了您的能源，这点咱们可千万别吃亏。最后，到物业管理部门索要您出入小区的门卡，回去收拾东西，搬进自己理想的家。