我们经常所说的“期房”，指的是商品房预售。商品房预售，指的是房地产开发商将正在建造的商品房提前出售给购买人，并由购买人支付定金或者价款。期房交易不在少数，但消费者在期房交易时应当注意或者防范的风险都一直存在。那么消费者在进行期房交易过程中经常面临哪些问题？如何操作才能最大化的保护自己的权益？
就以下几点问题进行分析和解答：
案例：喜好网球和游泳的赵某从宏达公司购买某小区商品房一套，交房时发现购房时宏达公司商品广告所展示的该小区模型中的网球场和游泳池并不存在，切该两处场地在合同中只字未提。
解决方式：虽然根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定， 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。但是，其规定的上述两个条件需要购买者自己举证，这对购房者来说非常不利，而且如果举证不能，还有可能导致败诉。
因此，赵某在签订房屋买卖合同时，应该把保障自己权益的细节补充写入合同中。将售楼广告中提及的网球场和游泳池等配套设施加以规定，并规定违反合同约定所应承担的责任。
案例：李某花与某公司签订了《房地产预售合同》，约定所购房屋的实际面积与房地产登记面积的误差为±1%，如误差超过±1%，按房屋面积每平方米价格计算，双方进行多退少补。开发商在交付房屋后李某发现实际面积比约定少了7.98平方米。法院认为房屋买卖合同是双方自由、真实的意思表示，对面积误差的处理有明确的约定，该约定合法有效，双方均应遵守。故某公司按6.88平方米退还面积差额。
解决方式：在上案中，李某与某公司争议的焦点是，房屋面积误差是按合同约定处理，还是按最高法院有关司法解释规定处理。合同法在对面积误差的处理上，合同有约定的，一般按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，才按照有关法律规定处理。故我们在订立合同时，可以参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定的内容进行约定。
案例: 广东省湛江市赤坎区人民法院审理的王某诉湛江市加某房地产开发有限公司一案，王某与该开发商签订商品房买卖合同，开发商于超过约定日期后六个月才交付房屋，王某向开发商主张逾期交房违约金，并得到法院的支持。
解决方式：上案中王某的诉讼主张得到了人民法院的支持，因其在合同中明确约定了交房日期，并约定了逾期交付后的违约金。故购房者在签订合同时一定要将交房的具体日期约定清楚，以及不能按时交房时开发商所应该承担的违约责任，这样才能做到有备无患。
案例：杨某诉东台市东某房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷案，杨某与房地产开发商签订房屋买卖合同后取得了房屋所有权证，但在装修、居住过程中，发现墙体裂缝，窗户渗漏等问题，经多次保修，但均未修复。杨某向法院提出开发商承担修复房屋并承担违约金的诉讼请求，其中只有修复房屋的诉讼请求得到法院支持。
解决方式：上案中杨某在与开发商签订的合同中并没有约定房屋质量出现问题时，开发商应承担具体的违约责任，故法院在判决中只让开发商承担修复房屋的责任。故购房者在签订合同时要约定房屋质量出现问题的，开发商要承担违约责任。这样，一旦出现纠纷才能最大限度的保护购房者的利益。
除了上述问题，在商品房买卖合同中购房者还会遇到各种各样的问题，所以最关键的是要重视合同。在购房者利益受损的时候，有权依据合同约定，要求开发商支付违约金并赔偿损失。
第三条 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。 第十四条 出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持; (二)面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。 第十五条 根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。 法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭。
我们经常所说的“期房”，指的是商品房预售。商品房预售，指的是房地产开发商将正在建造的商品房提前出售给购买人，并由购买人支付定金或者价款。期房交易不在少数，但消费者在期房交易时应当注意或者防范的风险都一直存在。那么消费者在进行期房交易过程中经常面临哪些问题？如何操作才能最大化的保护自己的权益？
就以下几点问题进行分析和解答：
一、交房时发现与商品广告或者宣传资料不符。
案例：喜好网球和游泳的赵某从宏达公司购买某小区商品房一套，交房时发现购房时宏达公司商品广告所展示的该小区模型中的网球场和游泳池并不存在，切该两处场地在合同中只字未提。
解决方式：虽然根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定， 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。但是，其规定的上述两个条件需要购买者自己举证，这对购房者来说非常不利，而且如果举证不能，还有可能导致败诉。
因此，赵某在签订房屋买卖合同时，应该把保障自己权益的细节补充写入合同中。将售楼广告中提及的网球场和游泳池等配套设施加以规定，并规定违反合同约定所应承担的责任。
二、交房时发现房屋面积和格局与原规划不符。
案例：李某花与某公司签订了《房地产预售合同》，约定所购房屋的实际面积与房地产登记面积的误差为±1%，如误差超过±1%，按房屋面积每平方米价格计算，双方进行多退少补。开发商在交付房屋后李某发现实际面积比约定少了7.98平方米。法院认为房屋买卖合同是双方自由、真实的意思表示，对面积误差的处理有明确的约定，该约定合法有效，双方均应遵守。故某公司按6.88平方米退还面积差额。
解决方式：在上案中，李某与某公司争议的焦点是，房屋面积误差是按合同约定处理，还是按最高法院有关司法解释规定处理。合同法在对面积误差的处理上，合同有约定的，一般按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，才按照有关法律规定处理。故我们在订立合同时，可以参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定的内容进行约定。
三、 逾期交房
案例: 广东省湛江市赤坎区人民法院审理的王某诉湛江市加某房地产开发有限公司一案，王某与该开发商签订商品房买卖合同，开发商于超过约定日期后六个月才交付房屋，王某向开发商主张逾期交房违约金，并得到法院的支持。
解决方式：上案中王某的诉讼主张得到了人民法院的支持，因其在合同中明确约定了交房日期，并约定了逾期交付后的违约金。故购房者在签订合同时一定要将交房的具体日期约定清楚，以及不能按时交房时开发商所应该承担的违约责任，这样才能做到有备无患。
四、房屋质量出现问题
案例：杨某诉东台市东某房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷案，杨某与房地产开发商签订房屋买卖合同后取得了房屋所有权证，但在装修、居住过程中，发现墙体裂缝，窗户渗漏等问题，经多次保修，但均未修复。杨某向法院提出开发商承担修复房屋并承担违约金的诉讼请求，其中只有修复房屋的诉讼请求得到法院支持。
解决方式：上案中杨某在与开发商签订的合同中并没有约定房屋质量出现问题时，开发商应承担具体的违约责任，故法院在判决中只让开发商承担修复房屋的责任。故购房者在签订合同时要约定房屋质量出现问题的，开发商要承担违约责任。这样，一旦出现纠纷才能最大限度的保护购房者的利益。
除了上述问题，在商品房买卖合同中购房者还会遇到各种各样的问题，所以最关键的是要重视合同。在购房者利益受损的时候，有权依据合同约定，要求开发商支付违约金并赔偿损失。
法条指引
第三条 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
第十四条 出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持; (二)面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
第十五条 根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭。