高律师代理的“无锡流行前线”（太湖数码广场）商铺退房案胜诉后，对方并没有按照判决书的规定付款。高律师就帮助小业主向法院申请强制执行。最近有了好消息，对方同意支付100万多元。高律师立即和小业主一起赶往无锡法院，经过反复的谈判，对方支付了100多万元，当场就付清了。高律师一方解除了2套有抵押权的商铺的查封，但是对于其中一套没有抵押权的商铺，虽然对方一再要求解除查封，高律师一方绝不同意。对方最后也放弃了这个要求。这样，高律师一方剩下的几十万元就有了保障。
据法院介绍，本案这样付款算是好的，其它案件还没有付款这么多比例的，甚至有案件还没有拿到钱。究其原因，应该是高律师一方申请了诉讼保全，事先就查封了对方几套房产，造成这几套房产无法处理，既无法过户，也无法抵押，也无法出售，这样就给对方造成了压力。因为这些房产原本就卖掉了，现在查封后就无法过户给小业主，小业主会向对方维权。另外，也无法抵押融资了。因此，对方感觉到压力，这才会给高律师一方付款。这时候，诉讼保全的重要性就很明显。
至于剩下的几十万元也不用太过担心，因为还查封着对方一套没有抵押权的商铺。实在不行，可以要求拍卖此商铺。据小业主自己讲，现在商铺价格跌的厉害，原来约5万元的商铺，现在可能在3-4万之间。如果拍卖的话，先要评估，以评估价拍卖，最低设80%的保留价。可以拍卖3次，最后保留价60%左右，如果拍卖不掉，可以抵债给小业主。本案小业主已经拿到100多万，即使商铺跌价、即使在跌价的基础上拍卖，小业主剩下的几十万元还是有保障的。
按照小业主上面的说法，打官司比不打官司要划算多了。因为打官司基本上能赢，而且还要赔偿20%的违约金（具体案情有差异，未必都如此）。举例：小业主购买原价100万的商铺，如果不打官司，无非是要求办理产证，这样100万元就买到这间商铺。如果打官司退房，一般法院会判退100万赔20万（具体案情有差异，未必都如此），共120万元。而购买的商铺目前市值75万左右（一家之言，未经专门机构评估）。最坏的情况是，官司打赢对方不付钱，则申请法院拍卖此商铺。此商铺此时市值75万元，经过3次拍卖均未卖出，则法院会要求抵债给小业主，抵债金额是多少呢？按照规则，3次拍卖后，抵债金额可以达到市值的60%左右，即75万元×60%=45万元。即可能以45万元左右的金额抵债。抵债以后，对方还需要支付小业主75万元左右。也就是说，小业主除了拿到原来自己买的房子以外，对方还要支付给他75万元。
这就是打官司和不打官司的区别，差距75万元。
当然，以上分析有它特定的条件，请看清楚并认真思考。
律师手记2：无锡流行前线退房案胜诉
8月底，高律师代理的“无锡流行前线”（太湖数码广场）商铺退房案判决，高律师一方胜诉，被告惠**退还全部房款，还要承担20%的违约金。此案判决达到了预期，是违约责任，法院判令被告承担总房款20%的违约金，对小业主是比较有利的，可以大大减少小业主的损失。被告的抗辩全部不予支持，包括抗辩违约金过高等也没有支持。法院的判决是公正的，维护了小业主的合法权利。
律师手记：无锡流行前线为什么办不出房产证？
近期，高律师接到“无锡流行前线”（太湖数码广场）商铺小业主的电话，反映该项目迟迟不能办理产权证，蹊跷的是，“无锡流行前线”是现房，而且是“二手房”，即是从一个叫“惠**”的人手里面买的，正常情况下，很快就能办理过户手续，拿到房产证，但是该项目却是拖延不办。高律师感到有问题，很可能是设定了抵押权，于是建议小业主尽快到无锡房产交易部门查一下。果然不出所料，该商铺确实设定了抵押权，抵押期限为1年，自2014年2月到2015年2月。这样，无锡流行前线为什么办不出房产证就真相大白了。
小业主认识到问题的严重性，又随机查了其它几套，发现都设定了抵押权。小业主当即决定退房，并委托高律师代理。高律师认真分析了《商铺买卖合同》等材料，觉得退房、退款，并向小业主承担违约责任是可行的,具体如下：
小业主和“惠**”、江苏**房地产经纪有限公司签订的《商铺买卖合同》中约定：-----在全款齐180日内办理该商铺的过户面签手续。第五条约定，“惠**”保证该商铺权属清楚，保证对该商铺具有权及合法处置权，同时保证该商铺共有权人（含近亲属）无异议，如果发生该商铺共有权人（含近亲属）有异议或发生与“惠**”及共有权人有关的房屋产权纠纷、债权债务纠纷，则全部由“惠**”负责，由此给小业主造成的经济损失，由“惠**”负责全额赔偿。如导致合同无法履行或小业主无法取得产权证，“惠**”应于十日内退还小业主已支付的全部购房款并承担一切后果及违约责任。
本案完全符合第五条的约定，因为，“惠**”明明知道办理产权过户的日期就要到来，却在到来之前给本案的商铺设定了抵押权，导致无法过户，属于故意、根本违约，小业主无法实现合同目的，符合第五条的约定，也符合合同法的规定，小业主完全可以要求退房、退款，并向小业主承担违约责任。
这里面有一些细节问题需要注意：
1、江苏**房地产经纪有限公司是否需要列为被告，为什么？高律师认为需要列为被告，因为该公司在本案中不仅仅是中介，还收取了购房款，小业主支付房款时，刷POS机都是支付在江苏**房地产经纪有限公司的名下，该公司实际收取了房款。那么以后是否给了惠世杨了呢？说不准，因为小业主收到的收据盖章的是“无锡太湖数码大厦项目收款专用章”，而没有“惠**”的签字，无法认定“惠**”收到了该笔房款，除非他自己认可。虽然“惠**”是无锡太湖数码大厦开发商的公司法人代表，但公司和个人是不同的主体，不能混为一谈。
另外，增加被告对原告来说并没有任何不利，所以能增加被告的就尽量增加。
2、开庭时两个被告都缺席怎么办？因为，两个被告都缺席对于认定谁最终收取了房款是不利的-----
3、开庭前，抵押权注销了怎么办？是否影响案件结果？
------
以上细节需要慎重考虑并认真准备预案。
前两天，本案在无锡南长区人民法院开庭，比预想的要顺利些，被告果然注销了抵押权并不同意退房退款。小业主坚持退房退款并要求承担违约责任。双方僵持不下，法院也无法调解。估计很快就会判决。
高律师代理的“无锡流行前线”（太湖数码广场）商铺退房案胜诉后，对方并没有按照判决书的规定付款。高律师就帮助小业主向法院申请强制执行。最近有了好消息，对方同意支付100万多元。高律师立即和小业主一起赶往无锡法院，经过反复的谈判，对方支付了100多万元，当场就付清了。高律师一方解除了2套有抵押权的商铺的查封，但是对于其中一套没有抵押权的商铺，虽然对方一再要求解除查封，高律师一方绝不同意。对方最后也放弃了这个要求。这样，高律师一方剩下的几十万元就有了保障。
据法院介绍，本案这样付款算是好的，其它案件还没有付款这么多比例的，甚至有案件还没有拿到钱。究其原因，应该是高律师一方申请了诉讼保全，事先就查封了对方几套房产，造成这几套房产无法处理，既无法过户，也无法抵押，也无法出售，这样就给对方造成了压力。因为这些房产原本就卖掉了，现在查封后就无法过户给小业主，小业主会向对方维权。另外，也无法抵押融资了。因此，对方感觉到压力，这才会给高律师一方付款。这时候，诉讼保全的重要性就很明显。
至于剩下的几十万元也不用太过担心，因为还查封着对方一套没有抵押权的商铺。实在不行，可以要求拍卖此商铺。据小业主自己讲，现在商铺价格跌的厉害，原来约5万元的商铺，现在可能在3-4万之间。如果拍卖的话，先要评估，以评估价拍卖，最低设80%的保留价。可以拍卖3次，最后保留价60%左右，如果拍卖不掉，可以抵债给小业主。本案小业主已经拿到100多万，即使商铺跌价、即使在跌价的基础上拍卖，小业主剩下的几十万元还是有保障的。
按照小业主上面的说法，打官司比不打官司要划算多了。因为打官司基本上能赢，而且还要赔偿20%的违约金（具体案情有差异，未必都如此）。举例：小业主购买原价100万的商铺，如果不打官司，无非是要求办理产证，这样100万元就买到这间商铺。如果打官司退房，一般法院会判退100万赔20万（具体案情有差异，未必都如此），共120万元。而购买的商铺目前市值75万左右（一家之言，未经专门机构评估）。最坏的情况是，官司打赢对方不付钱，则申请法院拍卖此商铺。此商铺此时市值75万元，经过3次拍卖均未卖出，则法院会要求抵债给小业主，抵债金额是多少呢？按照规则，3次拍卖后，抵债金额可以达到市值的60%左右，即75万元×60%=45万元。即可能以45万元左右的金额抵债。抵债以后，对方还需要支付小业主75万元左右。也就是说，小业主除了拿到原来自己买的房子以外，对方还要支付给他75万元。
这就是打官司和不打官司的区别，差距75万元。
当然，以上分析有它特定的条件，请看清楚并认真思考。
律师手记2：无锡流行前线退房案胜诉
8月底，高律师代理的“无锡流行前线”（太湖数码广场）商铺退房案判决，高律师一方胜诉，被告惠**退还全部房款，还要承担20%的违约金。此案判决达到了预期，是违约责任，法院判令被告承担总房款20%的违约金，对小业主是比较有利的，可以大大减少小业主的损失。被告的抗辩全部不予支持，包括抗辩违约金过高等也没有支持。法院的判决是公正的，维护了小业主的合法权利。
律师手记：无锡流行前线为什么办不出房产证？
近期，高律师接到“无锡流行前线”（太湖数码广场）商铺小业主的电话，反映该项目迟迟不能办理产权证，蹊跷的是，“无锡流行前线”是现房，而且是“二手房”，即是从一个叫“惠**”的人手里面买的，正常情况下，很快就能办理过户手续，拿到房产证，但是该项目却是拖延不办。高律师感到有问题，很可能是设定了抵押权，于是建议小业主尽快到无锡房产交易部门查一下。果然不出所料，该商铺确实设定了抵押权，抵押期限为1年，自2014年2月到2015年2月。这样，无锡流行前线为什么办不出房产证就真相大白了。
小业主认识到问题的严重性，又随机查了其它几套，发现都设定了抵押权。小业主当即决定退房，并委托高律师代理。高律师认真分析了《商铺买卖合同》等材料，觉得退房、退款，并向小业主承担违约责任是可行的,具体如下：
小业主和“惠**”、江苏**房地产经纪有限公司签订的《商铺买卖合同》中约定：-----在全款齐180日内办理该商铺的过户面签手续。第五条约定，“惠**”保证该商铺权属清楚，保证对该商铺具有权及合法处置权，同时保证该商铺共有权人（含近亲属）无异议，如果发生该商铺共有权人（含近亲属）有异议或发生与“惠**”及共有权人有关的房屋产权纠纷、债权债务纠纷，则全部由“惠**”负责，由此给小业主造成的经济损失，由“惠**”负责全额赔偿。如导致合同无法履行或小业主无法取得产权证，“惠**”应于十日内退还小业主已支付的全部购房款并承担一切后果及违约责任。
本案完全符合第五条的约定，因为，“惠**”明明知道办理产权过户的日期就要到来，却在到来之前给本案的商铺设定了抵押权，导致无法过户，属于故意、根本违约，小业主无法实现合同目的，符合第五条的约定，也符合合同法的规定，小业主完全可以要求退房、退款，并向小业主承担违约责任。
这里面有一些细节问题需要注意：
1、江苏**房地产经纪有限公司是否需要列为被告，为什么？高律师认为需要列为被告，因为该公司在本案中不仅仅是中介，还收取了购房款，小业主支付房款时，刷POS机都是支付在江苏**房地产经纪有限公司的名下，该公司实际收取了房款。那么以后是否给了惠世杨了呢？说不准，因为小业主收到的收据盖章的是“无锡太湖数码大厦项目收款专用章”，而没有“惠**”的签字，无法认定“惠**”收到了该笔房款，除非他自己认可。虽然“惠**”是无锡太湖数码大厦开发商的公司法人代表，但公司和个人是不同的主体，不能混为一谈。
另外，增加被告对原告来说并没有任何不利，所以能增加被告的就尽量增加。
2、开庭时两个被告都缺席怎么办？因为，两个被告都缺席对于认定谁最终收取了房款是不利的-----
3、开庭前，抵押权注销了怎么办？是否影响案件结果？
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以上细节需要慎重考虑并认真准备预案。
前两天，本案在无锡南长区人民法院开庭，比预想的要顺利些，被告果然注销了抵押权并不同意退房退款。小业主坚持退房退款并要求承担违约责任。双方僵持不下，法院也无法调解。估计很快就会判决。
上海房地产律师高律师承办过大量商铺退房的案例，包括上海金山区的电器城项目、苏州的食品城项目、桐乡的农副产品批发城项目、山东乳山的别墅项目等等，两百余案例，全部胜诉，极大的维护了业主的合法权益。小业主如果有房地产方面的法律问题，可以电话联系高律师13817668278。网站www.law138.com。