上一页 | 1 |
/1页
go

主题:一普通人八年观察房价成专家,高手果然在民间

发表于2013-02-21

一位资深人士八年观察房价后的经验,对高房价的分析和判断精炼独到,高手果然在民间啊!1、高房价的根本原因是货币发行过快,表现形式是社会财富分配不公。 货币发行过多过快,我相信很容易理解,钱太多了,钱也就越来越不值钱了。而社会财富不公,怎么说呢,举个例子吧:一个村子有100人,过去大家都是穷人,大家都要吃肉,但是只有10块儿肉,每斤10元,这时候由于每个人的购买力都是一样的,那么只能随机10个人吃上肉,剩下90个人干瞪眼。。而现在村子里一部分人先富起来了,有10个人发了财,其它90个还是穷人,肉肯定就不是每斤10元了,因为这10个富人肯定会出最高的价把肉占为己有,甚至这10个富人之间还会较劲,越少的人希望得到越多的肉。谁出的价越高,谁得到的越多。这时候,肉的价格就和那剩下90个穷人一毛钱的关系都没有了。 这个例子活生生就在现实社会里上演了,从06年开始,为什么多数人一直高房价痛骂,但房价丝毫不受多数人的理会,屹立在那里高高在上,甚至越来越高。归根到底,是因为两个方面,第一是市场上新发的钞票却太多太多;另一方面财富集中在少数人手里,这些人买房都是挥金如土,所以两级分化很严重。 2005年的时候,中国资产过1000万的还寥寥无几,总数不到2万。但是到了2011年这个数字就高达80多万人。。短短6年,富人的群体就增长了40多倍。。郎咸平曾经感叹过,白领、金领都没落了,真正崛起的是黑领,领的是灰色收入。 2、国际上的房价收入比在中国不适用,换一个角度思考,中国房价其实很低! 再看房价收入比,国际上是4-6倍合理,中国15倍了。首先原因我已经在第1点介绍过了,就是少数人口占据了大量财富,占据了大部分房源,以至于房价和占人口80%的大多数人没关系。其次,发达国家的房价收入比低,是因为人家的ZF会建立公租房、廉租房、保障房,在这些国家ZF会长期租给你。所以人家觉得买不买房无所谓。而我们国家我就不用多说了,大家都知道是啥鸟情况,除了买商品房别无选择

发表于2013-02-21

3、房价相对于物价到底高不高?为什么房价涨速没有大白菜涨得快? 先来回顾一下历史。物价上涨和房价上涨的基础是M2,很多人都并不陌生,它的增长从一定程度上可以反映出物价和房价的上涨速度。1990年的时候,M2是1.5万亿。到了2011年,这个数据被刷新到73万亿。细心的人可以发现,房价每5-6年就会翻一倍,即使是2007年以前,一样如此。1990年的时候,在我的老家城市,总价3-4万就可以买一套80平米,而现在22年过去了,大约要30-40万才能买一套,涨到了10倍。即使我们退回到2006年,也要15-20万。大家不要误以为房价泡沫一定很大。商品房作为房屋的一种属性,和其它商品没什么区别,这20年以来,涨了10倍的物价数不胜数。因为这和M2的增速是密不可分的,央行公布的去年M2的增长幅度是13.6%,这个增长速度正是6年翻一倍。只要中国还处于发展中国家,GDP还处于每年8%左右的增速,城市化进程还在继续,这三个条件还在,那么这个5-6年翻倍的经验还是一直适用下去。 4、中国的房地产泡沫肯定是有的,但它是像眼下的印度,还是过去的日本? 有人老爱拿日本房价破灭说事,从2007年一直说到2012年。。诚然,80年代的日本炒房之风也是盛行,但是炒作也要分两种,一种是量价炒作,一种是无量炒作,日本的炒作属于无量炒作,因为日本根本不需要像中国那么大的城市化需要,所以资金面推动的力量小,而庄家的拉抬力量大,这就好比操盘手圈起一只股票封涨停时一步到位,然后吸引散客接盘。再一个,日本是个弹丸之地,和1997年的香港、2012年的鄂尔多斯一样,没有像中国这样那么庞大的城市化进程,这就好比鄂尔多斯,这个城市来来回回就是这么点人,没有庞大的需求基础,没有新鲜血液,你建房子炒房子最后卖给鬼呀?

发表于2013-02-21

7、公积金贷款上线后,对房价的短期影响和长期影响

年底深圳公积金贷款上线必然会给市场在短期内注入一针强心剂。大家千万不要小看富人的公积金,虽然基数不高,但这个群体已经在谋划怎么样才能把公积金最大化合理利用了。大家知道,公积金如果你不用来买房,是提不出来的,提不出来就意味着你的钱放在里面就等于废纸,过上几年,那账户里的钱也不值钱了。。而对于占深圳人口15%的高收入群体来说,他们的公积金是很可观的。据我身边的观察,有些公司的普通员工,每个月公积金就高达4000元(个人和单位总和),着就相当于贷款80万不需要花自己一分钱,可以用公积金抵消还贷。这还不算多的,像一些NB的公务员,国企高管,其它好的企业员工的公积金更多。有了这个预期,一旦公积金贷款上线,很多人的购房预算会大副增长。这将会在一定时期内推高深圳当地的房价。

所以,如果你公积金多,完全值得再等等。如果公积金不多、甚至没有,但最近1-2年打算买房,那么公积金贷款上线之前买房是不二选择,避免上线后和去和富人竞争。

8、房地产的增速在缓慢下降可能带来的矛盾

房地产调控差不多两年了,开发商在2011年拿地的意愿非常低,我很担心房价在两年过后又会飞涨。我觉得真正的调控应该是既降低房价,又提高供给。实际上这两点都没有做到。由于开发商拿地的意愿非常低,这就会造成明年后年开工的楼盘稀缺,而随着时间的推移,加入买房大军的人越来越多,富人阶层越来越富,必然会造成供需再一次紧张而导致商品房再一次飞涨。所以我们只能期待保障房,但是根据历来的经验,这种好事和老百姓总是沾不上边,比如前几年经适房的丑闻,甚至前两天低于市场价20%的长城家园抽签时的电脑显示故障再一次说明天上不会白白给老百姓掉馅饼,再加上今年出了不少安居房楼盘质量事故曝光,以及安居房偏远、面积小的不宜,以及货币超发致使M2增速过快。

发表于2013-02-21

9、为什么年年都在喊最后一棒,最后一棒到底在哪?

这个问题的代表人物是牛刀,牛刀在我印象里喊了6年了,每年都强调最后一棒来了。其实这样的专家,真的不配作为专家,有很多早些年想买房的听了这些专家的谏言,没有买,结果被害得很惨。如果真的是负责任的专家,应该在正确的时间说正确的话,而不是天天说月月说年年说。这样就算说10次对了1次,就能叫成功吗?股市里有最后一棒,是因为大家都是在投机,没有人真正要抱着股票睡觉。而房市不同,只要房子的需求在,最后一棒就不存在。任何一次压抑都是后面爆发的铺垫,直到需求彻底丧失。

10、房价下跌VS通货膨胀,谁先会发生?

我相信房价总有一天会大跌,跌幅会在20%-30%左右。只是这个时间点,没有人能准确把握。但可以肯定的是,一定会发生在城市化尾声。所谓城市化尾声,不是说人口滞涨了、来去深圳的人口平衡了,而是说,呆在深圳的年轻一代都有了自己稳定的房子,并且深圳的人口平衡了,那个时候,新增房源已经是多余的房源,届时房价才会真正开始下跌。这个时间,恐怕还要很久很久。而在这个期间,通胀猛如虎,也许7年后房价下跌了30%,但这7年内房价物价还会跟着M2高速发展。

发表于2013-02-21
杨boy,您好!您所发的帖子“一普通人八年观察房价成,高手果然在民间”已被设置为固顶帖,请再接再厉多发好帖。
上一页 | 1 |
/1页
go