主题：地产商暂赢楼市红五月

提要：国五条祭出两月有余，新房市场继续高歌猛进，开发商资金面继续宽松。在乐观的销售数据背后，潜伏的是政策调控的不确定性危机。

  尽管多个城市仍在通过手段干预市场，但是结果似乎并不如所愿，在调控最为严厉的一线城市，仍然出现量价齐涨的现象。乐居深度报道汇总》》

  克而瑞信息集团(CRIC)、易居房地产研究院和中国房地产测评三家机构共同发布的5月中国城市住房(一手房)价格288指数显示，发布方监控的288个主要城市中，共有229个城市一手房交易价格出现上涨。5月288指数为1037.8点，较上月上升10.4点，环比上涨0.87%，其中，京沪广深等一线城市价格指数环比上涨均超过1%。

  万科、保利、融创、中海、华润等大型房企陆续公布的业绩显示，虽然受新“国五条”政策影响，5月份部分二线城市成交量有所下降，但房企仍创造了一个丰收的“红五月”。万科5月销售141.6亿，前5月共收获701.8亿元，保利前5月收获500亿，同比均超过去年，并完成年销售目标半数。

  开发企业“手头有钱”，并制造出多起，这可能会引发调控的更多不确定性，未来政策的博弈可能会更加明显。“今年下半年新一轮政策加压的可能性已经加剧，尤其是房价上涨、地方出现等具有强烈信号意义的事件，势必将使得再度面临巨大的民意压力。”克而瑞机构市场分析师杨晨青预计。

  重点房企业绩看好

  从19家主要上市房企已经公布的销售业绩显示，除了恒盛地产出现同比下滑以及首创置业同比去年保持持平之外，其余18家房企均比去年有较大幅度提升，其中提升最大的为瑞安房地产，销售金额同比去年增幅高达340%。

  其中万科集团依然占据销售榜前列，1-5月累计销售金额达701.8亿元，同比增幅达42.6%，已接近1412亿元的全年销售目标的一半。

  除万科之外，已有中海地产、中骏置业、保利地产、华润置业4家房企完成年度销售目标五成，其中中海实现503亿港元销售额，完成年度1000亿港元销售目标62.9%；另外，保利地产前5月销售额已突破500亿元，全年有望冲击1200亿元的销售规模。华润置地前5月累积销售额286亿元，恰好完成全年销售目标半数。

  销售业绩的回暖、上半年信贷宽松以及融资额的增加拓宽了房企的现金流，使得房企拿地速度攀升。克而瑞监测显示，5月典型企业通过招拍挂拿地总建面共计537.12万平方米，同比增长15%，土地成交总价194.54亿，同比增长179%；因一二线城市拿地较多，且频出“”现象，本月典型房企拿地平均楼板价升至3622元/平方米，同比上涨143%。

  克而瑞机构市场分析师朱一鸣担心，“一旦出现调控加码，项目无疑将成为企业的拖累，使企业周转率下降，资金回笼速度放缓，不利于企业的长远发展。”

  调控仍在博弈

  成交的靓丽数据对于仍处在调控期的市场并不是一个好消息，这意味着调控存在进一步趋紧的可能。“当前外界充斥着、、日光盘等字眼的宣传论调，的房地产企业都应该警觉。”克而瑞机构分析师杨晨青提醒。

  通过控制预售许可证的发放来限制房价是目前多数调控城市采取的主要调控方式，这一简单粗暴的手段已经加剧了市场的供需矛盾。CRIC数据显示，5月重点城市商品住宅消化周期持续下滑，其中北京、广州、深圳和南京4个城市当前的消化周期已经降至6个月的供求红线；此外上海、天津、重庆、武汉、成都等5个重点城市中，除了天津的消化周期依然高达20个月以上，其余4个城市当前的库存仅能够维持7-11个月。

  克而瑞机构认为：一般情况下，消化周期不足6个月，市场呈现供不应求；12个月，市场供求基本平衡；18个月以上，市场出现供过于求。

  尽管如此，政府部门的预售许可证的闸门并没有出现松动迹象。不过，在两个月多的博弈之后，有部分开发商选择了以“低价”妥协。北京市住建委官方网站显示，相比第一期47520元每平方米的价格下调了10000多元每平方米，而5月25日通过审批的华业东方玫瑰的预售证价格16321元每平方米也低于此前18000元每平方米的预期价格。

  “企业与政府价格博弈还在继续，原定4-6月份开盘的项目兑现情况将会继续大打折扣，整体市场中项目推盘时间将会不同程度的延后，但与4、5月份不同的是，部分上市房企基于上半年销售业绩的考虑，6月推盘量会有所增长。”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析认为。

  “从当前的情势来看，这样的政策并不会是一个短期行为——只有当地方长官确保本年度的房价涨幅不会高于12%(2012年城镇人均可支配收入增幅为12.6%)。”杨晨青说。