主题：新政下住宅市场成交明显低迷，商业地产一枝独秀成楼市新亮点

进入5月，锡城各个商铺楼盘都很热闹。4月中旬房地产新政策出台后，商铺楼盘似乎迎来了更多的机遇。
“商业地产正在逐渐成为香饽饽，5月份我们公司已经成功下定了好几套单价数百万元的商铺。”锡城中山房产服务有限公司曹云峰说，这次宏观调控的政策基本都是针对住宅市场的，对商铺和写字楼市场涉及不多。无锡的商业地产在过去几年和无锡的经济发展是同步的。作为中心城市，无锡第三产业所占的比重还要增加，第三产业发展的基础就是商业设施，只有商业地产发展起来，无锡才能真正成为长三角领先的中心城市。在过去几年里，商业地产没有像住宅这样价格快速上涨，这部分市场处在健康发展时期。曹云峰介绍，中山房产整合内部资源，加大了商业地产销售的力度，通过多种营销形式，积极主动开发高端与投资型客户，在淡市下把商业销售做得风生水起。目前中山房产代理了五洲国际装饰城、嘉饰茂家居广场等七八个商业项目，销售呈现出良好的势头。
商铺楼盘受调控政策的影响不会较大。7080营销策划有限公司谭厚雄说，房地产新政策对住宅的投资与投机进行了强有力的抑制，这会使原来投资住宅的钱部分转投到商业地产来。他分析，社会上的资金是充裕的，投资住宅受到限制，投资其他如邮票、字画、瓷器等，除需要财力外还需要一定的眼力，持有资金的人士则会把目光转向商铺，把商铺作为一种投资渠道。其优点是，商铺与住宅同属于房地产，还是在较熟悉的领域。其二，在许多投资者心目中，商铺有相当好的投资价值，多数商铺的保值增值的能力是优于住宅的。其三，相对于其他投资方式，如一些虚拟的投资方式，商铺是一种有形资产，看得见摸得着，商铺哪怕暂时没有兴旺起来，但还在那里，不像有些投资方式那样，如果没有相应的能力，数十万元甚至更多的资产可能化为乌有。
新政是商业地产的利好
“房地产新政策出台后，常常有人问我，商业地产会不会受到很大影响。我的看法是，严格的新政策在某种程度上讲是对商业地产的利好。”日前，崇安新城哥伦布广场董事、总策划席文官说，商业项目最重要的是有先进的运营理念，运营得好就不怕房地产的调控。
商业地产依赖于广大市民的消费和众多企业的消费，与普通的住宅房地产是不一样的。席文官说，只要有消费群，项目就不会受影响，像哥伦布广场这样的项目支撑点就是庞大的消费群。哥伦布广场周边正在建造数十万平米的写字楼，会有数以千计的企业进来，会带来数以万计的高端消费人群;周边正在建设十多个中高档住宅区，将来数万的高素质居民入住。人群的升级促使哥伦布广场商业业态的升级，也促使商业项目开发的档次升级。在将来，商业街区加上高档写字楼，加上正在建设的高星级酒店，哥伦布广场所在区域将由社区商业变成中心商务区，城市的机能会很丰富。
一个商业楼盘要有价值，就必须满足市民的需求。席文官介绍，刚开工的哥伦布广场二期集购物中心、时尚公寓、写字楼三大功能于一体，作为城市综合体拥有时尚百货、婚宴广场、国际餐饮、巨幕电影四大业态，将填补崇安新城及附近的多项空白。目前东城没有大型高档婚宴场所，年轻人结婚想找一个理想的婚宴场所很难。哥伦布广场的婚宴广场将达到约5000平米，无梁无柱，可以摆放50桌华丽婚宴。时尚百货将引进200个以上的时尚品牌，主要面向20到35岁的女性消费者，为她们营造舒适的购物环境，而哥伦布一期的品牌并不多，留有一些遗憾。在国际餐饮方面，一期已成为东城的亮点，二期将引进国际风情餐饮店，有十来个新品牌将登场，将使哥伦布广场的餐饮特色得到强化。目前东城的市民要看电影必须到城中去。为了引进巨幕电影，二期的建筑结构进行定制设计，已与相关知名院线公司签订协议。
专业人士指出，当前能在所在商圈起到领航作用的城市综合体有好几个，新区有宝龙城市广场，惠山新城有明发商业广场，河埒板块有万达商业广场，北塘板块有金太湖商业城，太湖新城将会有太湖国际社区的商业群，这些项目正在成为次级商圈的主力，城市发展的多核格局相当清晰。那种集购物、餐饮、娱乐、休闲等多功能于一体的综合体项目的商铺，销售业绩都比较好，投资者都知道有庞大消费群的支撑，受政策面的影响不会明显。
商铺成交量明显放大
4月份锡城楼市成交信息日前发布，全月共成交各类商品房(含商品住宅、商铺、办公)93.34万平米，创出今年以来月成交量的新高，其中商铺成交了7.47万平米，超过今年第一季度月均7.39万平米的水平，同时超过去年全年月均7.28万平米的水平。商铺的成交量放大，是4月份楼市成交的一个亮点。专业市场和社区商铺的成交同时发力。
商铺存量相当大
锡城商铺的“家底”很丰厚，“存货”很充足。到去年第四季度末，商铺的剩余可销售面积为271.29万平米;到今年第一季度末，剩余可销售面积为270.87万平米，第一季度商铺的新增供应量与成交量几乎相同。相对于每月不足8万平米的成交量，270万平米的存货相当庞大，在没有新增供应的前提下，“去库存”需要约34个月;即使每月的成交量达到10万平米，“去库存”也需要约27个月。
锡城商品住宅的库存压力并不大，今年第一季度末库存为328.84万平米，即便商品住宅每月的成交量下降到50万平米，“去库存”也仅要6个月多一点，而刚过去的4月份商品住宅的成交量超过83万平米(其中含经济适用房约12万平米)。
成交分布不平衡
商品住宅成交两年多来一直蝉联冠军的滨湖区，在商铺的成交排行榜上排名并不靠前。去年全年共成交了87.29万平米商铺，分列前三名的是新区、崇安和锡山，新区成交了22.93万平米，前三名共成交52.43万平米，相当于总量的60%，滨湖区仅位列“老五”。今年第一季度共成交商铺22.16万平米，前三名为惠山、新区、锡山，共成交12.17万平米，约占总量的55%，商品住宅的成交大户滨湖区仅仅位列“老六”。
业内人士认为，商铺成交不平衡主要是因为供应的不均衡，新区、惠山、锡山以及崇安新城这些新城区商业项目多，其中有大型专业市场，如“五洲国际系”的装饰城、工业博览城、哥伦布广场等，这些专业市场集中成交多，就使商铺的成交量放大。滨湖区在销售的专业市场不多，成交量就“上不去”。