主题：警惕房地产业发展中的拉美化陷阱

农民工虽然进了城，但在工资和福利体制上依然是“农民工”。每年新增2000多万新城市人，就必然新增了可能在一些场合指责和批评政府的人群。这也许能解释为什么民间会有如此激烈的反对房价上涨的声音。

双重二元结构的制约
目前房地产市场的焦点是一些老百姓买不起房子。对于这个问题，过去的舆论焦点集中在房价太高的指责上。然而，单纯指责房价太高并不见得完全有理。因为这些老百姓买不起房子，可能是因为房价太高，也可能是他们收入太低以及兼而有之。

中国传统的城乡二元结构在当前城市化过程中已演化成新的双重二元结构，即传统城乡二元结构与城市内部的二元结构的并列，这种新型二元结构的形态是导致中国房地产发展出现许多问题的深层成因。从新型二元结构的角度看，当前老百姓买不起房，既有房价非理性上涨的因素，也因为收入太低。从长远看，双重二元结构的收入分配结构将制约中国房地产健康发展。

众所周知，二元结构是城市化的巨大拉力，因为城乡收入间高达数倍的差距，才有了源源不断向城市涌入的人群。1978年-2003年的25年间，城镇人口占全国人口的比重从17.92%上升到40.53%，每年平均增加了近1个百分点；其中，1996年-2003年的8年间，城镇人口占全国人口的比重从30.48%上升到40.53%，每年平均增加了1.26个百分点。从1996年以来的情况看，每年平均有2000多万人进城，但除了200万从农村考入大学从而可以进入城市白领的人员外，其余过亿的人口的收入都比较低。

这意味着中国过去的城乡二元结构已经转化为城市内部的二元结构，“新市民”收入低，在住房消费等方面却无法融入城市人群，此外城市中也有一部分“老市民”由于改制等原因逸出成为城市中的“弱势”，一些老百姓买不起房的问题由此成为中国二元结构在城市化过程中的基本问题。

二元结构的收入分配结果可以从基尼系数中得到反映。对于我国的基尼系数，有很多的说法，国家权威的部门的说法认为已经超过国际公认的警戒标准0.4，而学者们的估计一般认为已经超过0.5。笔者不想去深究基尼系数测算的是与非，可确定的是，在二元社会结构下，人们的收入差距在拉大这是一个不争的事实，而且这个趋势在短时间内不可能会出现根本的改变。

根据国家统计局城调总队最新的季度报告，中国人的收入差距不仅达到了相当大的地步，而且这种差距仍在继续扩大。2005年第一季度，最高收入10%人群组的人均可支配收入8880元(是全国平均水平的3倍)，而最低收入10%人群组的人均可支配收入755元。如果对两组人群的收入增长幅度进行比较，我们可以发现最高收入10%人群组的人均可支配收入增加额是最低收入10%人群组的近23倍。

谁决定了房价
在这种情况下，各阶层住房消费模式如何，最终又如何影响房价呢？

据统计，当前我国城市的82%的家庭拥有自己的住房，也就是说，我国计划经济下的城市老居民的情况是“有家有业有钱”，基本上都有自己的房，那么这些人是不是就不买房子了呢？不会的。他们中的高收入者一定还会买房，其目的自然是改善住房条件以及进行投资，改善性购房和投资性购房便成为主流。

另一部分是刚刚被城市化的人们，他们买房的目的很简单，就是为了居住。但无论是高端进入的高校学子，还是打工和失地进入城市的农民工，虽然他们对住房的“需要”非常强烈，但这部分人收入低，即使经过积累，现有购买力仍然很低。

问题是，如果这批人只是极少数，那比较好办，让他们去住廉租房可也，就像美国等国家那样。但问题是他们已构成城市中的相当部分，并且将成为城市中的大部分人群。因此，他们不是可以忽略的少数，而是必须重视的“大多数”。

显然，中国城市化的主力军将是进城务工的农民，他们虽然进了城，但在工资和福利体制上依然是“农民工”，无法获得城市身份认同，那么每年新增2000多万的新城市人的同时，就必然是同时新增了2000多万可能在一些场合指责和批评政府的人群。这也许能解释为什么民间会有如此激烈的反对房价上涨的声音。

解决之道显然不在于一味地打压房价，因为房价再打压，二元结构中的这大部分低端收入人群仍然可望不可及。比如，按照北京市公布的社会平均工资2000元左右，价格降30%-50%，大部分市民仍无法自行解决自己的住房。上海的房价从2万降至1万，前来抄底的一定还是高收入人群或境外资金，而不可能是城市中快速增长的低收入者。

值得关注的是，收入分配问题的背后又与土地资产收益分配不公有关。本来，中国农民曾经有两次重要的机会可以分享社会经济繁荣带来的益处：一次是改革开放后大力发展乡镇企业的工业化阶段；二是当前的城市化阶段。但这两次都由于现行的土地制度的制约，农民未能充分享受到其中增值的收益，因而只能靠出卖劳动力获取低收益，最终滞留在低收入群体阶层。

根据国务院发展研究中心课题组最近做的调查显示：土地增值部分的收益分配，有20%-30%留在乡以下，其中，农民的补偿款占5%-10%；城市政府拿走土地增值20%到30%；各类城市房地产公司、开发区、外商投资公司等等，拿走土地增值收益的大头，占40%到50%。另据学者估计，农民在土地的收益上已为城市化“贡献”将近30万亿。

还地于民如何？

因此，一大问题就在于，目前房产市场已经放开，但“地产市场”并没有真正市场化，也就是说整个房地产市场，房产市场化了，而房地产业的前端没有市场化。这显然不是充分的市场化。要使房地产市场根本上持续健康发展，政府必须做两件事，相比之下打压房价只是治标不治本的办法。

一是改变当前的二元结构局面，大力培育中产阶层，为此需要国家在户籍制度的放松，收入分配调控、打破垄断部门的利益、遏制权力资本上做许多工作。

二是放开地产市场，使之完全市场化。

那么地产(土地)市场到底怎么放？又该怎样市场化呢？方案很简单：还地于民。把土地交给老百姓，特别是农村集体所有的土地要交给农民。政府不再以“庄家”身份出现在土地交易市场，土地市场真正市场化。

对土地制度进行这样的根本变革会带来许多好处。

第一，它可以使这项改革惠及中国目前人口最多的农民，缓解二元结构。

第二，它对房地产市场大有好处。当前房价高，是因为有房的人在买“改善房”和“投资房”，而真正需要房子的大多数人买不起房，开发商理性选择必然是“为富人造房”。但对土地制度进行变革，完全市场化以后，将打破政府一手包办土地市场的垄断局面。放开土地供应，房价就上不到哪里去。如果再配套一些政策，消除二元结构导致的经济背谬现象和房地产畸形，相信大多数人就能够买得起房子，开发商就会转而“为大多数人造房子”，从而推动房地产市场回到更加健康的轨道上来。

第三是政府不再垄断土地市场可以使政府专心致力于维护生态，改善环境，做好社会保障等公益事业，发挥好公共管理职能。生态好了，环境好了，土地管理好了，大家都喜欢来你这里买房子，都喜欢到你这里投资，土地就会升值，政府可以从土地增值税等方面获益。相反，若以牺牲环境为代价，靠出卖土地发展经济，不注重环境，房价就会一落千丈，对地方也未必有益。

相反是外来人员在买房= =