主题：看清内地房价的支撑力 （转）

2004年以来，关于房价走向有两种截然相反的极端看法：一种极度乐观，可称为“纽约伦敦论”，就是认为中国内地的国际化大都市———比如上海的房价，早晚会向纽约、伦敦看齐，在此之前中国内地房价只会上升而不会下降。另一种则极度悲观，可称为“东京香港论”，认为中国内地房地产市场将全面崩盘，出现东京、香港那种房价一泻千里的局面，贷款买来的房子将变成负资产，并长期无法恢复。



出现这样两种极端的观点，其实都是因为对房地产行业的特点认识不全。

提到泡沫，最典型的当然是郁金香案例。但是，在泡沫破灭之后，郁金香的价格并不会彻底坍塌，它会回归到正常的水准。所以，泡沫论并未能解释日本与香港房价的长期下跌。真正能够解释这一切的，是人口和资金的流向。



而这正是包括上海在内的中国内地大城市与东京、香港的本质区别。目前中国是世界上最大的资金流入地之一，而青壮年人口正在源源不断地由内地向沿海迁徙。只要沿海城市以开放的心胸接纳他们，至少十年内这些城市不会出现老龄化问题。

中国香港的情况与日本大体类似。资金外流、本地经济降温造成房价下跌如出一辙，但不同之处在于，香港经济的对外渗出，主要不是因为人口老龄化，而是因为中国内地经济的崛起，带来了更好的投资机会。



许多人将东京、香港的房价暴跌解释为泡沫的破灭。不能否认，在两个地方曾经出现过非常普遍的房地产投机行为。但是，泡沫的形成或者破灭，只能放大短期内涨跌的幅度，却并不会根本性改变长期价格的走势。

日本的选择是典型的后一种模式。上世纪90年代之后，大家都在说日本经济衰退，但这句话只对了一半。随着资金的外流，“日本的经济”固然是衰退了，但是“日本人的经济”并没有衰退，它只是转移到了日本之外更为辽阔的区域而已。



但是，房屋是一种不动产，它不可能随着资金一起搬迁。在资金大量外流、本地经济降温的情况下，日本国内房屋价格大幅下降是必然的结果。