主题：外资物业公司遭遇考验

静安花苑业主委员会的李主任仍在耐心等待物业公司的回复。自从今年6月《上海市住宅物业服务分等收费管理暂行办法》公布，李主任就带领业委会与合同期已满的物业公司展开了谈判。参照办法中的标准，业委会为物业公司拟订了一份“菜单”，提议物业管理费在每月每平方米0.7元左右，物业公司对这个价位似乎不太认可，至今还在考虑、尚未表态。
    如今，分等收费已于本月起正式实施，像静安花苑这样准备“点菜”的小区也会越来越多。然而，记者在采访中发现，由于新的“菜单式”物业收费管理还没有明确的操作细则，加上业委会和物业公司心态不一，目前这“菜”吃起来尚属不易。

随着上海房地产市场发展的日趋成熟，物业管理行业的竞争也日益加剧，分等收费对各家物业公司来说就是新的考验。
    头最疼的恐怕还要数外资物业管理公司了，因为根据“菜单”结算，就算所有的服务都是五级标准，总的最高限价也仅为每月每平方米2.3元，这个数字对于他们来说是绝对难以接受的。
    “如果都按照这一标准来算，那我们在上海的高端市场就等于是全面放弃了。”第一太平戴维斯顾问（上海）有限公司物业管理部董事唐文鸿向记者表示。目前，第一太平戴维斯管理着上海最多的高档楼盘，其中直接管理的超过收费标准的就有10个。唐文鸿认为，小区物业服务“按质论价”的原则是正确的，但外资物业管理公司所面对的只是一部分高端客户，客户希望的只是高端的服务。
    “按照办法规定，像我们手中的高档楼盘，可以向物业管理协会提出申请，由物业管理协会组织专家进行论证，然后再报请市房地局和市物价局批准，因此我们按照这个步骤正在向物业管理协会和房地局、物价局进行申报，但是到目前为止还没有楼盘批准下来。”唐文鸿告诉记者，整个上海市的高档楼盘估计有250个左右，要进行申报的在200个左右，完成全部的审批工作大概要到今年12月底。
    而本地的物业管理公司比较担心的是“菜单式”收费办法会被僵化地引用，并产生负面影响。上房物业管理有限公司的一位负责人表示，一些业主可能只是一味地强调低价，所选择的服务不一定适合小区的发展需要；同时，物业公司之间可能为抢生意产生低价恶性竞争，无法顾及企业和行业的发展空间，这些情况于私于公都是不利的。
    “业主们和业委会应该懂得物业公司不是自己的敌人，而物业公司也得改改以前的傲气。”在上海业伟业主咨询服务有限公司总经理刘生敏看来，“菜单式”收费办法的出台，是希望保障双方面的权益，让业主能够明明白白消费，也让物业公司可以廓清职责、安心服务。“业主和物业公司是需要相互照顾的两个角色，希望分等收费的实施能把大家的思路也矫一矫，这样才能促进上海物业管理市场的健康发展。”

按照办法规定，业主大会与物业管理企业已签订住宅物业服务合同且尚未到期的，物业服务及其收费标准等仍按原合同约定执行，合同到期后再按新规定执行。所以目前一部分小区原物业服务合同尚未到期，物业管理费暂时不会受到影响，不过，越来越多的小区已开始为签新约时的“换菜”、“加菜”做准备了。
    但不少业内人士首先提出，今后物业公司与开发商及业委会围绕小区物业服务“这桌菜”该怎么做还有许多操作性问题需要协调统一。一位本地物业管理公司的负责人就向记者表示：“现在‘菜单’是有了，但怎样来‘点菜’？怎样能‘吃到满意的菜’？恐怕在施行过程中会不断有新问题冒出来。”
    的确，作为今年上海物业管理最重要的一件大事，分等收费的出台大快业主的心，但对于目前的实施工作来说，似乎仍在消化适应之中。在8月底部分业内人士自发组织的《上海市住宅物业分等收费管理暂行办法》研讨会上，围绕如何制订自家小区物业服务“菜单”，各家就看法不一。
    康健街道长虹坊业委会主任郭林雪认为，实行分等收费后，物业服务“点菜”就成为一个大问题，要让业主大会通过自己小区的“菜单”，前期工作量十分庞大，所以她建议由业委会和物业管理公司分别根据自己的需要和特色“报菜”，最后由业主大会选择通过。
    上海业伟业主咨询服务有限公司总经理刘生敏则向记者表示，根据办法要求，小区物业服务“菜单”的制订被分为业主大会成立前后两个时间段。对于小区业主大会成立之前的前期物业管理阶段，是由小区的建设单位根据物业特点和服务要求，选择服务项目、服务等级并拟定收费标准，并需要在发布招标公告或协议价格15个工作日前将拟定的收费标准报物业所在地的区县价格主管部门确认，且在业主大会成立前不得擅自提高收费标准。
    而在小区成立了业主大会后，就由业主大会与物业公司根据物业特点和服务要求，选择服务项目、服务等级，并按办法规定协商具体的收费标准，需要时可邀请所在地居民委员会参与协调。从程序上来说，“菜单”的制订可以由业委会或者20%以上业主提出，再交由业主大会审议表决。