主题：当前市场并未触底 楼市仍需调整2至3年？

经历了3月份宏观调控以来的上海楼市，迈着沉重的步伐前进。对于开发商而言，期间几多坎坷和冷清，似乎被国庆黄金周有所冲淡，然而“金九银十”并没有像一部分人预期的那样来得迅猛。黄金周一过，楼市又复归平淡，据上海富阳的数据显示，本周（10月10－16日）日均成交361套，与上周390套相比，出现小幅下跌7.4%。种种迹象表明，上海楼市仍然处于调整期，调整的重点预计在中环以  
外的、新盘供应量和配套商品房供应量比较集中的区域。

浦东联洋板块是上海近年来发展速度很快的中高档国际社区之一，社区毗邻世纪公园这一“天然氧吧”，居住环境好，社区面积大且规划完善，超市、学校等配套设施齐全，吸引着大量的国际国内住户来此定居和投资。 

但近年来该板块楼盘投资比例大，个别楼盘的入住率低于50%，这种市场情况就造成了联洋社区的房价上涨过快，而相对的租金却不断走低，今年初，该区域房价在1.3万元／平方米到1.5万元／平方米之间；而当3月份房地产调控政策出台后，该地区二手房价格大幅下调，人气下挫，均价下调至1万元／平方米左右。这种市场迅速走低的现象出现，说明了联洋社区房价在2004年底至2005年初上涨速度过快，投资比例过高，而这些特点正是政策调控要打压的重点，所以房价的迅速下调是不可避免的。 

不过，联洋社区本身所具有的良好的区位、环境优势，也决定了该区域实际上是一个良好的居住、生活小区；在合理的市场价格和市场位置中，联洋社区还是浦东新区一个非常有发展潜力的住宅区域。经过调整，该板块房价逐渐回归理性，一些居住的刚性需求得到释放。但业内人士表示，近期联洋、世纪公园板块有近50万平方米的供应量，后市仍然面临非常大的压力。

长宁北新泾地区在今年上半年楼市新政出台前，房价已上升到一定高位，均价在1.1万-1.2万每平方米之间。在政策干预和市场下调期中，新泾地区的二手房房价受到房龄长、房屋陈旧、投资客大量抛盘等影响出现了比较明显的下调走势，目前该区域均价下降至8000-8500元每平方米。近期房价略有小幅回升，但总体还处于下调的过程中。预计随着轨道交通2号线延伸段的开通，客户对该板块的需求会有所上升，但该区域内房价仍会受到房源品质、地段等不同情况的影响，从而发生不同的变化。

在记者对多名业内人士的采访中，均认为当前的楼市并没有触底，后市仍然有调整的时间和空间。汉宇地产总经理施宏睿表示，今年3月份宏观调控开始后不久，市中心的房价下降很大，降幅达25％左右。而到7月份以后，供应量比较集中的区域房价下降比较大。9月份开盘的楼盘普遍比3月份普遍低20％，到年底比10月份至少还有10％的降幅空间，尤其是上海的东南面新盘供应比较集中的区域，如闵行、安亭、九亭、松江等，会受到严峻的挑战。 

天地行常务副总经理宋捷认为，一般来说，楼市的熊市和牛市的时间是基本相当的，上海的房地产行情上涨了5年，从2003年开始猛涨，而下降调整的时间至少也会持续2－3年，不会短期内就结束，上海楼市在相当长一段时间内会处于一个不断探底、不断调整的过程。