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房地产开发商看看跑得快(从刘翔谈起~)!
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go
主题:
房地产开发商看看跑得快(从刘翔谈起~)!
xxjjss@
发表于
2005-08-29
进微信群讨论
跨栏王刘翔的影响将会在房地产开发商中扩大,也许哪天早晨醒来,大家会看到开发商赛跑的景象,只不过这个比赛不是在运动场,而是在市场。
央行关于取消期房销售的建议引起开发商的强烈反弹,反对的理由之一就是取消期房销售会提高房价。
有开发商认为,取消房屋预售制度,可能会造成房价上涨。因为在他们看来,预售制度取消,将导致开发周期延长住房供应量减少,进而引起房价上涨。
这是开发商的逻辑。他的逻辑前提是,需求不变,供应量减少,因而价格上涨。
这个理由看起来很有说服力,但如果放在动态均衡的框架下进行分析,开发商的逻辑就站不住脚了。
价格是市场供求均衡的结果,供大于求,价格就会下降,供小于求,价格就会上涨,这是市场的一般原理。但市场是变化的,供求关系也会随时调整,最终均衡价格的形成,是供求双方动态变化的结果。是否选择第二种方案,取决于开发商的资金实力,也取决于开发商对市场的判断。
开发商对市场的判断着眼于两个主要因素,一个是,其他开发商是否会率先降价;另一个是,购买者是否会持币待购,等待房价继续下跌。
基于这两点判断,开发商的最优选择其实就是降价。
博弈论的“囚徒困境”理论可以证明,开发商在面对市场出现巨大政策变化时,不会继续采取“价格同盟”的对策,而是每个人都选择“利己”的战略。在目前的房地产政策下,开发商的“利己”选择就是率先降价,特别是在取消期房后,“利己”的最优战略就是降价销售,看谁跑得快。
再从需求角度看,购房者包括两部分人,一部分是自住者,一部分是投资者。对投资者来说,其基本的投资心态是买涨不买跌。由于取消期房,导致开发商面临洗牌,一大批没有实力的开发商将消失。而这些开发商在死之前必然是先抛售手中的住房,以获取尽可能大的利益。因而,取消期房的结果就是开发商降价抛售。如果投资者有了这个判断,那么他就会采取观望态度,其结果就是促成房价继续下跌。对于自住者来说,购买一套住房的花费,将倾其一生的积蓄。对于他,价格是一个问题,质量更是一个问题。在政策已经打击投机行为,规范房地产开发的情形下,自住者就会观望,一是盼价格继续下跌,一是慢慢选择最适合自己的住房。
无论是投资者还是自住者,心理预期的变化反应到市场上,就是需求量的下降。
所以,从住房市场的供求关系看,取消期房不仅不会导致房价升高,很可能造成房价大幅回调,其结果就是一般均衡的产生,即房地产业的利润率与其他产业拉平。
房地产暴利时代就要结束了,先跑的人,兜里才可能落下更多的银子。
看看谁先跑!
试想一下,假使住房供给下降了,但需求也跟着下降了,而且是同比例的下降,那么价格显然会保持稳定不变。
而事实上影响住房供需变化的因素是多方面的。
先从供给角度看,如果在某一时点取消期房销售,那么开发商要开工新的项目就要自己筹集资金。对于该开发商来说,有两种选择,一种是到市场筹集开发资金,同时保持在售住房的销售价格和销售进度。但由于开发商都在市场寻找资金,因而市场资金紧缺,不仅资金价格提高,而且不容易找到。但开发商手中的土地有开发时间期限,到期不开发的话,面临被政府收回的可能。
面对市场成本和政策风险,开发商可以做出第二种选择。
第二种选择是,继续在资金市场寻找资金,同时降价销售手中的住房,尽快回收成本,并将资金投入新的开发项目。虽然开发商降价销售了住房,但由于增加了现金流,其不仅可以投资新的项目,也因为减少了从市场上筹集资金的数量,从而可以整体降低新项目的资金成本。
小赵星儿
发表于
2005-08-29
搜房注册拥户
发表于
2005-08-29
donyong
发表于
2005-08-29
gitty105
发表于
2005-08-29
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go
跨栏王刘翔的影响将会在房地产开发商中扩大,也许哪天早晨醒来,大家会看到开发商赛跑的景象,只不过这个比赛不是在运动场,而是在市场。
央行关于取消期房销售的建议引起开发商的强烈反弹,反对的理由之一就是取消期房销售会提高房价。
有开发商认为,取消房屋预售制度,可能会造成房价上涨。因为在他们看来,预售制度取消,将导致开发周期延长住房供应量减少,进而引起房价上涨。
这是开发商的逻辑。他的逻辑前提是,需求不变,供应量减少,因而价格上涨。
这个理由看起来很有说服力,但如果放在动态均衡的框架下进行分析,开发商的逻辑就站不住脚了。
价格是市场供求均衡的结果,供大于求,价格就会下降,供小于求,价格就会上涨,这是市场的一般原理。但市场是变化的,供求关系也会随时调整,最终均衡价格的形成,是供求双方动态变化的结果。是否选择第二种方案,取决于开发商的资金实力,也取决于开发商对市场的判断。
开发商对市场的判断着眼于两个主要因素,一个是,其他开发商是否会率先降价;另一个是,购买者是否会持币待购,等待房价继续下跌。
基于这两点判断,开发商的最优选择其实就是降价。
博弈论的“囚徒困境”理论可以证明,开发商在面对市场出现巨大政策变化时,不会继续采取“价格同盟”的对策,而是每个人都选择“利己”的战略。在目前的房地产政策下,开发商的“利己”选择就是率先降价,特别是在取消期房后,“利己”的最优战略就是降价销售,看谁跑得快。
再从需求角度看,购房者包括两部分人,一部分是自住者,一部分是投资者。对投资者来说,其基本的投资心态是买涨不买跌。由于取消期房,导致开发商面临洗牌,一大批没有实力的开发商将消失。而这些开发商在死之前必然是先抛售手中的住房,以获取尽可能大的利益。因而,取消期房的结果就是开发商降价抛售。如果投资者有了这个判断,那么他就会采取观望态度,其结果就是促成房价继续下跌。对于自住者来说,购买一套住房的花费,将倾其一生的积蓄。对于他,价格是一个问题,质量更是一个问题。在政策已经打击投机行为,规范房地产开发的情形下,自住者就会观望,一是盼价格继续下跌,一是慢慢选择最适合自己的住房。
无论是投资者还是自住者,心理预期的变化反应到市场上,就是需求量的下降。
所以,从住房市场的供求关系看,取消期房不仅不会导致房价升高,很可能造成房价大幅回调,其结果就是一般均衡的产生,即房地产业的利润率与其他产业拉平。
房地产暴利时代就要结束了,先跑的人,兜里才可能落下更多的银子。
看看谁先跑!
试想一下,假使住房供给下降了,但需求也跟着下降了,而且是同比例的下降,那么价格显然会保持稳定不变。
而事实上影响住房供需变化的因素是多方面的。
先从供给角度看,如果在某一时点取消期房销售,那么开发商要开工新的项目就要自己筹集资金。对于该开发商来说,有两种选择,一种是到市场筹集开发资金,同时保持在售住房的销售价格和销售进度。但由于开发商都在市场寻找资金,因而市场资金紧缺,不仅资金价格提高,而且不容易找到。但开发商手中的土地有开发时间期限,到期不开发的话,面临被政府收回的可能。
面对市场成本和政策风险,开发商可以做出第二种选择。
第二种选择是,继续在资金市场寻找资金,同时降价销售手中的住房,尽快回收成本,并将资金投入新的开发项目。虽然开发商降价销售了住房,但由于增加了现金流,其不仅可以投资新的项目,也因为减少了从市场上筹集资金的数量,从而可以整体降低新项目的资金成本。