主题：多关注与房屋预售制度无关的风险

中国人民银行房地产金融分析小组撰写的２００４中国房地产金融报告称：“很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度，目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力，可以考虑取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售。” 

    其实，中国人民银行的分析报告仍嫌保守。考虑到中国房地产业不合理的结构，开发商几乎是空手套白狼。只要能够取得土地使用权，进行建设施工投标招标，自然会有建筑企业垫资进场。建筑施工企业的资金大多也来自于银行贷款。这样一来，从开发商到承包商，从总承包商到分承包商，从承包商到包工头，所有的经营风险几乎都转嫁到银行身上。 

    但是这项建议多少有些超出了商业银行的权限范围。因为商品房预售制度的存废，不取决于中国人民银行，而应该由房地产管理部门或者国务院作出决定。中国人民银行的建议其实隐含着这样一个值得玩味的判断，那就是既然开发商、承包商、包工头通过商品房预售增加了商业银行的贷款风险，那么，最好取消商品房预售制度，这样就可以减少商业银行的贷款风险。如果这句话反过来说，由于商业银行缺乏在建工程贷款风险预警机制和必要的人才储备，所以，商业银行应当取消商品房在建工程的贷款。这样一来，中国人民银行房地产金融分析小组的报告既没有超越中央银行的权限范围，同时也没有损害消费者的利益。 

    可以想见，如果真正取消了商品房预售制度，那么除了少数大型开发商之外，许多中小房地产开发企业都将陷入灭顶之灾。这本来是有利于稳定房地产市场的利好举措，但是，一旦在房地产市场上形成了寡头垄断，那么中国的消费者在住房消费方面将会面临更大的难题。房地产行业与其他行业一样，只有充满竞争才有活力。如果在一个城市，房地产开发业被少数房地产公司所垄断，而这些公司又具有官方背景，那么，这个城市的房地产价格一定会居高不下。 

    正因为如此，中国人民银行的建议有些隔靴搔痒。因为是否取消商品房预售制度，对于资金充裕的国有房地产开发公司来说无关痛痒，但对于那些中小民营房地产开发公司来说却可能面临灭顶之灾。中国人民银行试图降低商业银行的贷款风险，却没想到为国有房地产开发企业清理了门户，这倒是一个十分有趣的经济现象。 

    事实证明，并且反复证明，只要有政府参与经营活动，必然会出现市场经济被扭曲的现象。房地产开发行业更是如此。多年来，房地产管理部门将打击的对象集中在炒卖地皮的不法房地产商人身上，殊不知，产生这一问题的根源恰恰在政府官员的头上。如果政府官员严格按照我国的土地管理法和城市房地产管理法出让土地，并且按照城市规划法的要求，切实维护城市市民的利益，那么，不法商人就没有了炒作土地的空间。今天各大城市出现的所有问题，几乎都是因为政府决策多变、参与土地经营牟利造成的。中国人民银行建议取消商品房预售制度只不过是增加了消费者的购房成本罢了。