主题：如何测算您的房产投资是否有价值？

有没有一套投资公式，可用来测算房产投资决策？

投资公式（秘诀）：

1、合理的投资价格=[（每年可领取的租金或利息*年金现值） （到期收回的本金*复利现值）]

2、折现率可用资金利率或期望报酬率计算

年金现值=n/[(1 r)^(n-1)],（n=领取年数，r=折现率）

复利现值=1/(1 r)^n,（n=到期年数，r=折现率）



请利用上面的公式做您的房地产投资价值测算：

FC老师2005年在上海徐家汇拟购入一处商业房产，若投资期限为5年（2005年1月—2009年12月），每年可领取租金20万，



假设1、若，5年后（2009年底）预期的该物业房价是500万，以房贷利率5%为折现率，复利现值为0.784，年金现值为4.11，则目前合理买进该房地产的价格为474万元。[(20*4.11) (500*0.784)=474]，5年房价涨幅500/474=5.49%？



假设2、若，5年后（2009年底）预期的该物业房价是500万，以房贷利率9%为折现率，复利现值为0.65，年金现值为3.54，则目前合理买进该房地产的价格为396万元。[(20*3.54) (500*0.65)=396]，即5年房产增值25%。



结论1：如果房贷利率短期不大幅度地上调，房价仍将维持上升，特别是上海等发达城市的中心区房产。

结论2：即使房贷利率快速上调至当前景气行业的平均年收益（9%），在已知的收益条件（年租金收益20/396=5%）及预期的房价增值幅度下，上海等发达城市的中心区房产的房价不会明显下跌而表现为涨幅减小，但仍看涨。



文中FC老师的房产投资测算仅适用于上海徐家汇地区的收益水准，如要类比，请慎重采用当地城市的相关房产专业数据，以做测算。