主题：建筑成本到底需要多少钱？

即便是面对疯涨的房价，面对因为高房价而四起的民怨，开发商、有关主管部门、一些地方政府还是众口一词，不言房价过高，纷纷以地价、建材成本上涨为由，为高房价寻找种种借口，譬如高地价催生高房价、成本涨带来房价涨云云。房价究竟是高是低、成本在房价中的占比究竟是多少？这些都该由谁、以什么样的方式来定夺？

    据一些房地产专家介绍，目前一些大中型楼盘，它们的成本主要分成三大块———地价、建安费，以及政府税费、银行利息及企业营运费等杂费，它们各自所占的比例基本是各1/3。

别墅产品的土建造价（装修除外）一般在500元－600元/平米；
    高层住宅土建成本通常是2000元左右/平米；
    小高层是1500元左右/平方米；
    现在住宅土建成本别墅：500元－600元/平米
    小高层：1500元左右/平方米
    高层：2000元左右/平方米

要是按照现场估价计算的话，现在一些主流发展商比较流行的装修风格和用料，
    他们的造价一般都在500元－800元/平方米；
而一些比较高档的，号称3000多元/平方米造价的装修，
    发展商的真实造价估计会在1500元－1800元/平方米之间。

成本是贵了。
    其实现在国内已经有一些发展商在建节能住宅了，据他们的成本核算，总体成本会增加5％，
    但随着这个政策的实施，到时这个成本估计还会上升，因为一起上马会出现技术支撑的不足，
    或经验上的问题，这个增长的幅度大约在2％左右，即总成本会上升7％左右。

“中国可能成为最大的建筑浪费国”。
    而在这种巨大的建筑浪费中，建筑领域内的腐败可谓“功不可没”。
    建筑领域的腐败所导致的建筑成本的增加，必然要被转嫁到城市发展的成本之中去。
    中国建筑领域内的腐败是如此的司空见惯，因而腐败对于城市发展成本增高的影响确非可以忽略不计。

据了解，在房地产开发中，发展商须缴纳的税费，两三年政府方面尚未作较大调整，因此，这方面的成本不会有太大的变化。目前发展商较重头的税项主要是5.5％的营业税和33％利税。比如说某楼盘在今年售出3亿元的楼，其须缴纳的营业税就是1650万元，要是其利润达到了1亿元，那么它还得缴交3300万元的利税。

调高容积率是压缩楼盘成本的重要砝码。据一位李姓的房地产商介绍，目前规划和城建部门批准的市区内楼盘的容积率一般不超过2（也就是说，房地产商可以开发不超过2倍于土地面积的商品房）。

    而有“实力”的房地产商会通过特殊的途径，打通主管部门的关系，以“做城市标志性建筑、政府重点工程或其它多种理由”把楼盘的容积率调高到3或者5，有的甚至调到9或10，这就意味着在同样一块土地上可以开发3倍、5倍甚至10倍于土地面积的商品房。“平地拔高楼，利润马上成倍增长。”

一些开发商对记者说，房地产商手上往往都有猎头公司招来的资深会计，深谙开发商做假账的需要，可以轻车熟路地将楼盘账目上的成本金额加大。明明赚一亿元的楼盘，可以处理成只赚四千万元或者更低，给外界造成楼盘成本越来越高、不得不提高售价的假象。 
    一些开发商还告诉记者，房地产商很善于利用城市高新区、开发新区的税收优惠政策，在销售新的楼盘前往往都会在这些地方注册一个新的公司，以享受高新区、开发区招商引资的新企业税收减免等优惠政策。 

    据介绍，做一个楼盘也就几年时间，恰好和新企业减免税收的优惠周期相一致，“仅这一项就可以省下数百万元甚至上千万元。”

按照国家的政策，土地必须先进入各地的“土地储备中心”，然后再挂牌拍卖。有的房地产商会与当地政府事先达成私下协议，许诺如果得到这块土地，将会如何回报，如无偿替政府承担一些公益性建设、为市民修建一个广场、修路架桥等等，政府将给于适当比例的土地优惠。于是，地方政府往往会在土地挂牌拍卖之前有针对性地设置门槛，以阻断其他竞拍者。 
    当事先做了工作的开发商如愿拿下土地标的后，账目上按对外拍卖的价格将钱划到地方财政，紧接着又会给地方财政打一份报告，说明自己无偿修建市政公益设施，希望政府给予价差补贴或优惠。然后就像企业出口创汇、外贸退税等一样，财政会通过土地局返还开发商约定比例的款项。这样开发商实际上是以折扣价买到了好地块，如果管理和控制建筑成本有效，返还的款项除了修建公益设施还可能有剩余。而房地产开发商还会以“楼盘周围环境绿化好、公益市政设施齐全”为由抬高房价。这样，修建市政设施的成本通过高涨的房价最终还是摊到了百姓头上，开发商自然稳赚不赔。