主题：江南坊三期不完善之处

 “农民从此过上了城市人的生活”——这是在江苏许多地区的宣传材料中对于“集中居住”最常见的颂扬之声。与此相伴，农民世代习惯的自然经济也随之结束。据记者采访中所见，往昔在外务工的年轻人对此改变尚可适应，而老年人无法继续在自留地上种菜，只是在“农民公寓”下晒太阳、闲聊，一切生活资料都需自购，许多人仍然感到极不习惯。

更重要的当然还是农民土地权利的变化。按照国土部门规定，每户农民有0.3亩宅基地，但在实际操作中，农民的宅院已经包含了划给农民的自留地，一般每户一亩地左右。集中居住后，农民的宅基地和自留地被用于工业和城市开发，但得不到补偿；即使安置房有集体土地使用权，土地面积也大大缩水。

对于城郊农民来说，“城市人的生活”还意味着减收。在大多数城郊结合部，房租收入曾经是农民家庭收入的主要支柱，即所谓“房东经济”，有的城郊农村几乎家家出租房屋。集中居住后，这些农民的房租收益很可能落空或减少。

不过，对县乡政府而言，集中居住可谓好处多多。

其一，不必经过土地征用，集中安置房建设成本低。由于农民小区用地大多都是农村集体土地，不必经过国家征用，也不用支付征地费用，这大大降低了用地成本。由于原宅基地也属农村集体土地，地方政府以“宅基地置换”为名，不给拆迁农民宅基地补偿。

其二，农民拆迁后，原宅基地可集中用于工业和城市建设。一些地方甚至不经过征用，直接由基层政府在原村庄集体土地上搞工业，称之为“农村集体建设用地流转”。

其三，农民集中居住后，由于距离承包地较远，基层政府实际上强化了对农民土地的支配权，可以集中农民的承包地招商引资，搞生态农业或农业示范园区等。

据记者调查，江苏很多地方的农民集中居住，由于集中居住区规划面积大，为了节省农民安置小区的成本，大多都是占用平整的耕地建房。

宿迁市宿豫区蔡集镇张油坊村是宿迁市集中居住示范点。按照村庄建设规划，该村的集中居住区需要占用45亩耕地。记者看到，未来村庄的设计图板已经竖在稻田边上。村里一个张姓农民告诉《财经》：“规划是乡村干部的事，普通老百姓根本不了解。我只听说这些祖宗传下来的良田要盖房了。”

这些用于建设农民小区的土地，一般都属于某个自然村所有。占用了这个自然村的耕地，就需其他自然村拿出一部分土地补偿，这必然引发行政村内的承包地调整。这就可能动摇农地家庭经营的基础。

以张油坊村为例，该村有九个生产小组，3000多人。该村规划的农民集中居住区，将占用第五组耕地45亩左右。当地农民介绍，目前解决的办法是，全村每个农民拿出0.15亩的耕地，以平衡被占地农户和小组的利益。

据记者调查，农民的居住集中和农地集中往往同时发生。农民集中居住后，这些村组的土地就被乡村干部以土地流转或实行土地股份制名义集中起来，招商引资，搞所谓“农业规模经营”。由于农民对土地流转没有发言权，这实际上弱化了农民对承包地的支配权。

江苏省正在实施的村庄撤并计划引起了方方面面的关注，前来调研包括取经者络绎不绝，同时也有许多不同的声音。

针对诸多赞赏的言论，国务院发展研究中心农村部研究员刘守英接受《财经》记者采访时，并不否认“农民集中居住”带来的节约土地的效应，也认可给农民生活环境带来的积极变化。但他也提出疑问：“关键在于——你节约的这些土地到底是谁的土地？是否给予农民合理的赔偿？”

在他看来，“农村三集中”着眼于土地资源和公共投资的集约利用，本身没有任何问题，关键的问题在于如何推进“农村三集中”。如果政府强行推进农民集中居住，通过支付房屋拆迁补偿的方式，无偿收回农民的宅基地，这就意味着对农民土地财产权的侵犯。

在资深农村问题专家、原江苏省委农工部部长吴熔看来，农民在原自然村居住时，家家都有一份宅基地，宅基地附近还有自留地，可以有一份收入。但是自然村撤并后，农民搬进多层公寓，“看上去很美”，但实际上“他已经没有土地，只剩下一块楼板了”。

吴熔认为：“要用25年把全省农村变成4万多个居住点，我认为不可能实现。农民居住集中必须征得农民同意，不能定指标，而且不能无偿收回农民的宅基地。”

针对目前农民宅基地管理和使用的诸多问题，有多位专家建议，中央有关部门应该尽快明确和赋予农民宅基地以完整的物权，给农民发放统一的、具有法律效力的宅基地证书。同时，积极试点，探索宅基地进入市场的流转办法，确保农民土地财产权利不受侵犯。

“农民对宅基地享有永久的使用权。假如要集中农民的宅基地，必须要有一个制度安排，给农民发一个宅基地转移的等面积、具有同等权利的证书。我们再也不能靠牺牲农民的土地，来搞工业化和城市化了。”吴熔警告说。-

 顶上的那位美女工作做的很扎实，江南坊三期的确存在那四大问题。希望我们全体业主能集合起来，一起要求开发商解决这些问题。顶，顶，顶！