主题：“铁三角”利益格局考验房地产市场宏观调控

地价与房价的"默契"

    这两年我国的房价真是像吃了兴奋剂。国家统计局公布的数据显示，２００４年，全国房屋销售价格比上年上涨９．７％，涨幅比２００３年高出了一倍。今年一季度房价继续"高开高走"，上涨９．８％，比去年同期高２．１个百分点。在上海，房价改变去年第二季度后逐季下降的局面，大幅反弹至１９．１％，增幅比去年４季度高８．７个百分点。在其他几个重点城市，杭州房价上涨１３．８％，宁波上涨１１．６％。

    与房价的"兴奋"相呼应，我国土地交易价格也在猛涨。一季度，我国土地交易价格比去年同季上涨７．８％，涨幅比去年同季高０．３个百分点；比去年四季度上涨５．８％，涨幅比去年四季度增加４个百分点。在国家统计局监测的３５个大中城市中，住宅用地交易价格比去年同季涨幅超过１０％的城市有１１个，其中杭州地价同期涨幅高达３７．０％，宁波地价上涨２４．５％，上海地价也涨了１２．８％。

    在房地产市场的高歌猛进中，地价与房价真是"默契"得很。近来，国务院和有关部门采取了诸如提高房贷及逾期罚息利率、调整住房转让环节营业税等经济政策抑制房价却难以短期见效，地价上涨实在是难辞其咎。实际上，国家统计局对上海、浙江商品房价格快速上涨进行调查时发现，这两个地区房价上涨的一个重要原因就是土地成本在房价中的构成比例超过全国平均占房价１／３的标准，达到４０％以上。

    当前房地产价格的快速上涨，虽然不完全是由土地交易价格上涨带来的，但地价的上涨无疑对房价上涨起到了推波助澜的作用。国家统计局生产价格处处长刘建伟就持此观点。他说，首先，随着工业化和城镇化建设推进，大量土地资源被占用，使土地资源减少。加之房屋建设市场对土地的需求增加，使土地的供需矛盾紧张，土地交易价格不断上涨。

    实行"经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让"政策，在实际上起到了刺激土地价格大幅上涨的作用。如重庆２００２年主城区住宅楼面地价约３００元／平方米，目前已涨到１０００元／平方米。土地交易价格上涨自然增加了房屋开发成本，推动房屋销售价格上涨。一些开发商甚至可能把预期中因土地价格上涨而引起的成本增加"提前变现"，转嫁到现期的房屋销售中。

    国家统计局景气中心研究室副主任张海旺对记者预测，今年下半年房价增长仍可能偏快，主要原因之一就是土地价格趋涨。今年一季度，土地交易价格增长７．８％，增幅虽然低于去年二、三、四季度，但比去年同期高０．３个百分点。根据我国土地稀缺的实际，土地价格总的趋于上涨，成本尤其是土地成本推动房价增长的因素将长期存在。

    总体上来说，土地交易价格与房地产价格实际上是一种相互促进的关系。全国政协委员、国土资源部原副部长寿嘉华就对记者说："房价地价是循环关联的，不是绝对关系。"于是，对房地产市场的大量投资就反过来又拉动了土地价格的上涨。

    房市调控进入综合调控阶段

    作为土地主管部门的国土资源部在今年５月中旬公开表示："从成本角度看，地价确是房价的构成部分，但是这绝不是说地价决定房价。实际上，是房价拉动了地价。从长远看，土地供应是有限的，但目前住宅建设用地供应充足。"这一论断对流行于房地产业的"地荒论"构成了有力的驳斥。

    国土资源部土地利用司负责人在接受采访时说，造成房价上涨有多种因素，最主要的是强劲的需求。市场供求决定了房价，开发商根据房子的市场价格来倒推取得土地的成本，然后到市场上举牌竞价。开发商竞拍土地时并不是毫无章法，而是根据当时当地的房价来"出牌"，多高的土地价格能维持多高的利润他们心里清清楚楚。目前房地产用地基本是协议和招拍挂同时并存，两个方式取得土地时的价格一般相差很远，但是从来没有看到同等条件的楼盘价格能有明显的差别。招拍挂获取土地的房子卖１００００元，协议获取土地的房子也绝不会卖９０００元。国土资源部公布的《２００４年度我国重点地区和主要城市地价动态监测报告》中数据就表明，２００４年地价上涨幅度小于房价上涨幅度，而后者一定程度上拉动了前者的价格。

    但是，脱离对地价的监控的房市调控，必然是不符合房地产市场实际的。６月初国土资源部又表示为落实国务院转发的七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》，该部将加强城市地价动态监测工作，特别是要加强对土地招拍挂价格变化趋势的监测。这一监测主要包括加强对土地招拍挂价格区域分布特点、价格波动原因及其与整体市场的关系分析。同时，为了及时了解七部委宏观调控政策的落实效果，居住用地价格监测密度今年将加大。此外，国土资源部表示要进一步加强地价情况分析。各城市地价监测机构应提交对本城市的地价水平、变化趋势以及分布等情况的基本分析，包括土地招拍挂价格和居住地价情况的分析报告，按月提供。为了增强数据采集的真实性、客观性和准时性，国土资源部还建立了数据抽查制度和情况通报制度，以加强数据质量监督，并将采集到的情况及时进行通报。

    还不止这些。从６月４日国土资源部举办的"房地产市场土地供应调控情况座谈会"上记者还获悉，目前我国已经有２８个城市的国土资源管理部门采取措施加强土地供应调控，以控制房价过快上涨。措施一共四点：一是加大土地供应结构调控力度。各地中低价位普通商品房和经济适用住房用地的供应比例明显增大。二是加大闲置地清理力度，积极盘活存量建设用地用于房地产开发。三是采取多种措施打击非法炒房行为，规范房地产市场。四是加强土地供应和地价动态监测工作并及时向社会发布有关信息。国土资源部这一系列措施的出台，标志着房价调控已由"就房价调房价"切实转变到房价地价综合调控的运作模式中来。

    "铁三角"利益格局下的房市调控

    回顾我国房地产业发展的进程，无法脱离的"底色"是城镇土地一级市场由政府垄断、二级市场交易受到严格限制的现实。当初为了解决居民住房难、扩大内需，启动了房改并带动了城镇土地制度改革，赋予各级政府制定各类政策措施的权力，并给地方政府，尤其是县市级政府以事实上的土地所有权，其资产性收益和大部分税费也归地方所有，并逐渐形成了地方政府对土地收益"第二财政"的高度依赖性。

    时至今日，一个庞大的房地产利益集团正在形成。在这个利益集团中，地方政府、银行和房地产商形成了一个"铁三角"：地方政府从房地产商那里得到的是高额的地价回报和政绩；银行获得了回收速度相对较快、投资回报相对稳定的优质贷款；房地产商获得了２０％以上的收益率。在"铁三角"的价格共谋下，中国房地产市场逐步背离了市场经济发展的规律，土地招拍挂制度调控市场的功能被忽略，反而成为抬高地价的利器。如杭州市的地价在２００４年一、二季度惊人地比上年同期上涨了５２％和８１％。国土资源部土地利用司经过调查，也发现目前土地收购储备存在一些问题，如以谋利为目的违反市场公平原则强制收购，加大了金融风险和道德风险，造成建设用地闲置浪费等。全国政协委员、山东经济学院房地产经济所所长郭松海指出，目前许多地方政府热衷于"经营城市"，其实质就是政府炒地，以地生财。中国土地制度改革后，招拍挂的做法在普及过程中，过多地被作为实现"土地收益"的手段。在此过程中，一些地方政府事实上成为房价地价连年疯涨的主导者和参与者。

    在目前的"铁三角"利益格局下，即使中央一再剑指房市调控，地方政府采用何种土地供应政策和土地定价政策，仍然是其辖区内房地产市场看涨还是趋稳的最大主导因素。事实上，本轮房市调控中已经出现了中央和地方唱两个"调门"的现象。就在七部委稳定房价的意见出台后，一些地方政府却在表态"房价还没有体现我市的价值"，为房地产商们吃"定心丸"。

    是继续坐收土地腾挪之利，还是与中央保持一致，落实房市调控政策精神？这对地方政府来说是个值得权衡的问题。人们也看到，近期南京等城市纷纷实行房产新政，切实提高普通商品住房在供应中的比例，规定普通商品住房中小户型的比例一般要达到６０％左右；加大控制投资性购房需求的力度，坚决遏制投资性炒房；强调要加强中低价商品房、经济适用房、廉租房建设，并建立住房保障专项资金制度等。人们期望，能有更多的地方政府对自身在房市中应起的地位和作用的认识，早日实现理性回归。