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“金九银十”终沦为促销季节
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主题:
“金九银十”终沦为促销季节
regina0830s
发表于
2005-10-03
进微信群讨论
网上房地产交易数据显示,本月第一周,上海商品房成交均价环比下跌9.27%,普通住宅成交均价环比下跌8.62%;第二周商品房成交均价上涨1.11%,而普通住宅成交均价环比下跌6.68%;第三周商品房成交均价为7890元/平方米,比前周下跌3.73%,普通住宅成交均价为8401元/平方米,较前周下跌2.35%。
这种跌势目前仍在持续:9月26日,上海普通住宅成交均价8111元/平方米,较上周均价再跌3.57%。
价跌量升
“整个9月价跌量升的态势明显。”昨日,易居中国分析师郑翎昀指出,这里的“量”既包括供应量也包括成交量。
易居中国统计数据显示,9月份上海出现新房供应量的“井喷”。截至9月22日,上海全市住宅供应量为231.8万平方米,是8月份142.6万平方米的1.6倍。
与此同时,从9月份第一周开始,上海新房成交量出现逐月上升态势。第一周全市住宅类商品房成交面积为22.9万平方米,第二周为25.1万平方米,到第三周已达31.7万平方米。截至9月29日,全市住宅类商品房成交面积约123万平方米。9月29日,上海楼市成交突然放量,当日总成交套数达732套,总成交面积82494平方米,总成交金额达71550万元,创下今年宏观调控以来上海日成交量最高纪录。
然而,成交量的增加却无法让开发商释然,因为他们付出的代价是房价“跳水”。
易居中国统计数据显示,9月份前三周上海房价下跌幅度达17%。网上房地产交易数据也显示,9月份以来上海各环线住宅成交价格全线下跌,以9月份第二周(9月9日-15日)为例,内环住宅成交均价下跌15%,内中环下跌9.5%,中外环下跌6.3%,外郊环下跌5%,郊环下跌幅度更达22.1%。当周,上海全市住宅成交均价下跌10.4%。
郑翎昀表示,9月份以来,上海开发商降价打折的形式明显增多,而一个普遍的现象是一些开发商为了缓解资金压力,将部分房源拿出来进行低价促销。最突出的例子是,9月4日万兆房产推出碧林湾二期项目,降价1000元/平方米以6700元/平方米入市,受到购房者追捧,160套特价房两天被订走140套。在成功套现1亿元以后,开发商又迅速将价格回调至7700元/平方米。
不过,由于大部分开发商降价只是为了缓解资金压力,降价力度有限。上海申新房地产开发有限公司市场研究室主任蒋正华指出,因此无法刺激成交量的大幅回升。
对于成交量的回升,蒋正华认为,这仅仅是一次阶段性的成交量“反弹”,并不能改变整个市场交易量偏小的基本事实和态势。
“事实上,所谓的‘金九银十’更像是开发商以价格战为主的促销季节。”蒋正华坦言。
供大于求
值得注意的是,这种下跌与市场调控初期由于成交结构变动导致的下跌不同。郑翎昀指出,主要是由于成交房源价格实实在在下跌所造成的。近期新增供应量中5000-8000元/平方米价位的住宅产品是近期主力品种,各楼盘价格几乎都有不同程度的下跌。
“房地产价格是由供求关系决定的,但现在上海楼市已出现了严重的供大于求的状况。”蒋正华指出。
易居中国发布的《未来市场分析》报告预计,今年上海全年的供应量将达到3000万平方米左右。而以目前的月度成交量看,预计后4个月的成交量也就在600万-800万平方米之间,全年成交量大约在2200万平方米,供过于求状况突出。
而促使楼市向下另一个动因是开发商日益紧张的资金链。
郑翎昀认为,尽管现在日子不好过,但大部分开发商都不愿大幅降价。更习惯的做法是在资金紧张的时候,便拿出部分房源来降价套现“保命”。在这种行为影响下,上海楼市价格将随着时间的推移而逐步滑落。
“毫无疑问,上海楼市下行将经历一个反复探底、摸底和筑底的过程。”一业内人士强调,在整个下行期间将出现大跌、小跌、明跌、暗跌的交错,甚至包括下跌后又稍有回升,回升后又继续下跌。只有这样,才能最大限度地吸引和消耗市场存在的“自住需求”。“事实上,整个过程就是各方包括开发商及购房者之间的反复博弈,最后市场会在一个新的基础上实现平衡。”
蒋正华强调,上海楼市供求基本平衡的前提条件是上海房价总体上下降25%-30%,才能真正激发大量的有效需求,房价泡沫不挤干,就免谈“金九银十”销售旺季。
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这种跌势目前仍在持续:9月26日,上海普通住宅成交均价8111元/平方米,较上周均价再跌3.57%。
价跌量升
“整个9月价跌量升的态势明显。”昨日,易居中国分析师郑翎昀指出,这里的“量”既包括供应量也包括成交量。
易居中国统计数据显示,9月份上海出现新房供应量的“井喷”。截至9月22日,上海全市住宅供应量为231.8万平方米,是8月份142.6万平方米的1.6倍。
与此同时,从9月份第一周开始,上海新房成交量出现逐月上升态势。第一周全市住宅类商品房成交面积为22.9万平方米,第二周为25.1万平方米,到第三周已达31.7万平方米。截至9月29日,全市住宅类商品房成交面积约123万平方米。9月29日,上海楼市成交突然放量,当日总成交套数达732套,总成交面积82494平方米,总成交金额达71550万元,创下今年宏观调控以来上海日成交量最高纪录。
然而,成交量的增加却无法让开发商释然,因为他们付出的代价是房价“跳水”。
易居中国统计数据显示,9月份前三周上海房价下跌幅度达17%。网上房地产交易数据也显示,9月份以来上海各环线住宅成交价格全线下跌,以9月份第二周(9月9日-15日)为例,内环住宅成交均价下跌15%,内中环下跌9.5%,中外环下跌6.3%,外郊环下跌5%,郊环下跌幅度更达22.1%。当周,上海全市住宅成交均价下跌10.4%。
郑翎昀表示,9月份以来,上海开发商降价打折的形式明显增多,而一个普遍的现象是一些开发商为了缓解资金压力,将部分房源拿出来进行低价促销。最突出的例子是,9月4日万兆房产推出碧林湾二期项目,降价1000元/平方米以6700元/平方米入市,受到购房者追捧,160套特价房两天被订走140套。在成功套现1亿元以后,开发商又迅速将价格回调至7700元/平方米。
不过,由于大部分开发商降价只是为了缓解资金压力,降价力度有限。上海申新房地产开发有限公司市场研究室主任蒋正华指出,因此无法刺激成交量的大幅回升。
对于成交量的回升,蒋正华认为,这仅仅是一次阶段性的成交量“反弹”,并不能改变整个市场交易量偏小的基本事实和态势。
“事实上,所谓的‘金九银十’更像是开发商以价格战为主的促销季节。”蒋正华坦言。
供大于求
值得注意的是,这种下跌与市场调控初期由于成交结构变动导致的下跌不同。郑翎昀指出,主要是由于成交房源价格实实在在下跌所造成的。近期新增供应量中5000-8000元/平方米价位的住宅产品是近期主力品种,各楼盘价格几乎都有不同程度的下跌。
“房地产价格是由供求关系决定的,但现在上海楼市已出现了严重的供大于求的状况。”蒋正华指出。
易居中国发布的《未来市场分析》报告预计,今年上海全年的供应量将达到3000万平方米左右。而以目前的月度成交量看,预计后4个月的成交量也就在600万-800万平方米之间,全年成交量大约在2200万平方米,供过于求状况突出。
而促使楼市向下另一个动因是开发商日益紧张的资金链。
郑翎昀认为,尽管现在日子不好过,但大部分开发商都不愿大幅降价。更习惯的做法是在资金紧张的时候,便拿出部分房源来降价套现“保命”。在这种行为影响下,上海楼市价格将随着时间的推移而逐步滑落。
“毫无疑问,上海楼市下行将经历一个反复探底、摸底和筑底的过程。”一业内人士强调,在整个下行期间将出现大跌、小跌、明跌、暗跌的交错,甚至包括下跌后又稍有回升,回升后又继续下跌。只有这样,才能最大限度地吸引和消耗市场存在的“自住需求”。“事实上,整个过程就是各方包括开发商及购房者之间的反复博弈,最后市场会在一个新的基础上实现平衡。”
蒋正华强调,上海楼市供求基本平衡的前提条件是上海房价总体上下降25%-30%,才能真正激发大量的有效需求,房价泡沫不挤干,就免谈“金九银十”销售旺季。