主题：顺驰绿地结盟无锡 地产豪强突围有道

6月2日下午3点，因时尚潮流荟萃而闻名的上海外滩18号，迎来了两位客人——上海绿地集团副总裁陆新 与顺驰中国华东集团董事长闵锋。他们是专程前来出席两家企业携手开发占地1720亩的无锡惠山新城项目发布会的。 

此时在离发布会现场不远的某处地方，绿地集团董事长张玉良正与孙宏斌相谈甚欢，后者是以顺驰中国控股有限公司大股东身份出现的。 

 
 
 
   
 
 
而他们身处的这个中国最著名的经济中心上海，正遭受着堪称猛烈的房地产调控风暴的正面吹袭。一切好像都在计划之外，却又是预料之中。 

是合作不是卖地 

据介绍，该项目为无锡惠山新城区配套居住用地，处于无锡市“南拓北进”的城市发展方向上，地理条件甚佳。顺驰中国控股有限公司以项目公司股权收购方式取得其开发权后，“经过友好协商，携手绿地进行合作开发”。 

今年3月，顺驰以18亿元报价拿下该地块。到5月下旬，已有媒体透露顺驰与绿地签约合作开发该项目的消息。由于一向张扬的顺驰对此事似乎刻意保持低调，有关报道便猜测，顺驰与绿地名为合作，实为卖地，且可能是低于原价转手，其中或另有隐情。 

5月27日，孙宏斌出席在武汉举行的“聚焦中部 共话崛起——中国房地产领袖企业江城对话”活动，会后接受本报记者采访时未对记者有关此事的提问做正面答复。 

三天后，孙亲自致电本报记者，对上述传闻回应如下：第一，顺驰选择与绿地合作开发该项目，确实是因为后者规模很大，顺驰一家去做短期内资金压力较大；第二，具体合作方式是把地块分成两块，两家企业各自主导开发(例如其中一块地顺驰占80%股权，绿地占20%，另一块则正好相反)，这种合作方式既能提高开发效率，又有利于保持项目的整体性；第三，此次合作方式拿地前双方早已敲定，不存在所谓“低价卖地”之说。 

又过了三天，两大豪强终于携手亮相上海滩。 

应对调控风暴 

顺驰作为近年地产圈最大的“黑马”，发展速度异乎寻常，其资金链状况也一直备受关注。而正当房地产调控风高浪急之时，突然与上海房企50强中排名第一的绿地集团牵手，在外界看来难免有某些特殊的意味。 

但事情的重点，也许并不在于探究此次两强合作的实质或内幕如何，而是目前如此敏感形势下，这种合作后面的真正涵义。 

记者注意到，陆新 和闵锋在各自的发言中都强调，顺驰、绿地将本着“强强联合、优势互补、共同发展”的共识，以此次项目合作为基础，致力于构建“面向未来的战略合作伙伴关系”。 

对顺驰有所了解的人都知道，擅长“借力”可以说是他们的杀手锏之一，顺驰能在短短数年内从天津杀向全国，战略合作伙伴的鼎力支持功不可没。 

远的不说，3月19日顺驰中国控股与北京中远房地产签订战略合作协议，共同投资开发天津市河东区一块占地18万平方米、总建筑面积约60万平方米的大型商业综合项目，就引起了业界的高度关注。 

其实，除顺驰与中远及绿地的案例之外，近两年来知名大地产商之间形式各异且日见紧密的结盟或合作，似乎开始成为潮流。北有万通与泰达，南有招商与华侨城，而去年中海地产与香港信和集团联袂出击，两天内连续拿下深圳及成都“地王”的战例，也堪称经典。连一向以行业领先者自居的万科，先是去年联合招商在天津大肆“扩军”，后在今年3月正式收购浙江南都部分股权，以相当低廉的代价扩地约200万平方米，令其长三角布局大定。尽管这种真金白银的股权收购与通常意义上的合作结盟不一样，但对双方来说，互相借助优势资源、共谋更大发展的作用是一样的。 

房地产业是资金密集投入的高风险行业，政府雷厉风行的政策调控，又使本来就积累不足、底子薄弱的国内众多房企资金周转捉襟见肘。为了解决开发资金压力，尽可能降低开发风险，房企的强强联合或会成为今后业内的常态。顺驰与绿地此次“亲密接触”，或许更应该从这个角度来加以解读。

顺驰与绿地集团在沪联合宣布，两家公司以相互参股的方式，共同开发位于无锡惠山新城的一大型住宅项目，该项目占地1700亩，总投资预计50亿元人民币。
据了解，该地块是顺驰中国控股有限公司以收购项目公司的方式获得的，获得土地的成本是110万元/亩，土地出让总金额接近19亿元；随后顺驰与绿地各自参股成立了两个项目公司，一个顺驰控股，一个绿地控股，两家公司各自独立开发面积为940亩和760亩的地块。
在将1700亩土地进行“分割”过程中，土地价格是否变化，双方表示不便透露。顺驰中国控股副总裁闵锋认为，在目前楼市不太明朗的情况下，采取“联合开发”的形式可以降低开发商的风险，并加快土地开发速度。
昨天，顺驰中国控股大股东、融创集团董事长孙宏斌也出现在上海，除了会见绿地集团董事长张玉良，他还要考察融创在上海洽谈的土地项目。据他透露，融创已经在上海、苏州设立了办事机构，准备在长三角拿地，但目前的销售放缓态势影响到现金回流速度，因此拿地计划也一再推后。“对于顺驰也一样，目前要推迟一些拿地计划，以减少资金压力”，孙宏斌说。
据悉，目前顺驰在上海的两个项目都已进入交房阶段，去年在宝山罗店通过招标获得的地块将在下半年启动，年底上市。
作为顺驰中国控股的大股东，孙宏斌对顺驰是否上市明确表态，“目前顺驰上市的条件都已经达到，随时可以上市，但是目前香港资本市场的情况没有达到我们的要求，而且国内一些新政策的出台使得国际投资者变得谨慎，因此至少今年不会在香港上市。”

据《东方早报》消息，绿地集团介入无锡惠山新城项目开发，一度引起业内多种猜测，顺驰何以在获得土地后愿意和绿地集团分享？顺驰的资金链再次受到质疑。昨天两集团就此事对外发布消息，称此次合作是双方“友好协商”的结果，并相信可以实现共赢。顺驰中国大股东孙宏斌表示，这也是宏观调控形势下的应对策略之一。

5月中旬，绿地集团宣布其全国化战略又迈出坚实一步，绿地集团出资8.3亿元成功取得无锡惠山一幅760亩的土地，这是绿地集团首度进入长三角重镇无锡开发房地产项目。值得关注的是，绿地集团获得开发权的这幅土地是从顺驰手中获得。

无锡惠山新城地块位于无锡惠山区，在惠山大道和惠山新城之间，距离无锡市中心仅7公里，总面积在1700亩左右。2004年顺驰中国控股有限公司以项目公司股权收购方式取得了这幅土地的开发权。引起猜疑的是，在各大企业致力加强土地储备的时候，顺驰中国于今年4月份和绿地达成了合作开发这1700亩土地的协议。

据了解，两巨头的合作与以往常见的企业间合作开发不同。此次合作开发由两家公司共同出资组成两家合资公司，顺驰确定案名为“理想城市”的940亩土地上，由顺驰主导开发，绿地集团基本不介入，而绿地集团将开发的760亩“绿地老街”项目运作中，顺驰基本不介入。

“但这并不如外界所想象的，是顺驰在卖地。”顺驰中国华东区董事长闵锋表示，这种相互独立运作共同开发一个大盘的合作方式，在根本上还是在统一规划而又各自有自己项目特点的前提下进行的。更主要的是，考虑到合作双方都是在房地产行业有相当经验的“强势”企业，双方都有自己坚持的开发理念和长期形成的工作经验，完全合作开发的形式可能需要很长磨合时间。“所以我们选择这种相对比较独立的合作方式，但我们的规划和思路还是会比较一致，开发节奏也会相互配合。”

绿地集团副总裁陆新畲表示，随着宏观调控的进展和房地产行业的成熟，企业之间的合作将越来越多，合作的方式也将越来越灵活。无锡项目是绿地集团与顺驰中国双方的第一次合作，但不会是最后一次。未来如果双方对一个区域的判断趋同，很可能会继续合作进行项目开发。

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 6月2日下午，上海绿地集团副总裁陆新畬、顺驰中国华东集团董事长闵锋，在上海与沪上主流媒体齐聚一堂，在会上发布了绿地、顺驰将携手开发无锡惠山新城地块的消息，并表示双方将以此次合作为基础，致力于构建面向未来的战略合作伙伴关系。顺驰中国大股东孙宏斌也出席了此次见面活动。




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位于无锡惠山新城的该地块规划总用地面积1720亩，位于无锡惠山堰桥镇南，作为惠山新城区配套的居住用地，同时处于无锡市“南拓北进”的城市发展方向上，该地块具有得天独厚的地理条件。顺驰中国控股有限公司以项目公司股权收购的方式取得了该土地的开发权，此次经过友好协商，顺驰将携手绿地进行合作开发。双方本着“强强联合、优势互补、共同发展”的共识，致力于构建面向未来的战略合作伙伴关系。
 
    无锡市目前市场供给总量比较平衡，房价也处于长三角中等水平，无锡房地产市场一直处于良性发展，绿地与顺驰双方此前一直非常看好无锡房地产市场。顺驰进入无锡已有一年多的时间，超百万平米大盘无锡滨湖新城顺驰天鹅湖项目的成功开发和火爆销售，为顺驰树立了良好品牌形象；作为全国500强企业、上海市房地产开发企业50强排名第一的绿地集团，也一向看好无锡市场，此次也是绿地集团首次进入长三角重镇无锡开发房地产项目，该项目将作为绿地“老街”品牌在无锡的延伸，将着力打造具有海派特色的高品质、中档价位的住宅。 




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顺驰中国控股的大股东孙宏斌表示，惠山新区有着非常大的吸引力。惠山新区的规划，在全国范围内都是一个非常高的水平，未来发展潜力不可估量；惠山区区委、区政府又有着宽阔的视野，站在未来的高度，引进了多个著名的企业来参与城市的建设。无锡市惠山政府也对两大开发商表示欢迎，表示两大开发商的进入将提高惠山新城的品位，起到吸引人气迅速发展的作用，对惠山新区的开发建设和该区域的可持续发展有着重大的影响。

    目前，随着国家一系列宏观调控政策的颁布，各地的房地产市场正在逐步趋于理性，而房地产行业也面临重新洗牌。作为实力雄厚的地产商，顺驰和绿地并没有局限于自我的发展，而是通过强强联合的发展之路谋求“双赢”甚至“多赢”的圆满结局。绿地与顺驰之间的合作能够有效地利用了双方的优势资源，使惠山新城地段优势、项目产品品质得以迅速凸显，从而提高整个惠山新区的品位，促进惠山新区的发展。创品牌，带动整个区域的发展。

“我明显感觉到内地房地企业上市热情高涨。”一直从事投行业务的香港德勤会计师事务所负责房地产及建筑业务之中国区领导人何锦荣对记者说：“正在和我们商谈要到香港上市的房地产企业有七八家，其中三四家已经签了协议。”由于有保密协议，何表示不能透露具体名单，但是何先生称：“其中一家是国有大型房地产企业，最快的一家今年９、１０月份就能在香港ＩＰＯ。” 

德勤只是从事企业包装上市的一家投行，他服务的也只是在香港上市的一部分企业，还有更多的企业选择在国内和境外上市。名单中包括万达、瑞安地产、中海地产、绿地集团、顺驰中国、南都、富力、宝利等，华侨城要分拆地产业务单独上市，万科、首创希望二次上市等等。近日，和顺驰关系密切的摩根士丹利房地产基金副总裁Ｇａｒｔｈ Ｐｅｔｅｒｓｏｎ在一次会上透露：顺驰将于６月在香港上市。 

顺驰的全国圈地速度业内有目共睹。２月１９日，顺驰和汇丰银行签订协议，汇丰作为顺驰香港上市的保荐人。消息人士称，现在进展顺利，正在进行最后冲刺。自去年７月开始，顺驰启动全国化战略，迅速走出天津，至今顺驰在全国已经拿到１０块左右的地块。 

相比于顺驰的孙宏斌高调和张扬，绿地的张玉良显得极为低调。但是，在扩张速度与规模上，绿地比顺驰有过之而无不及。至今，绿地已经进入了１０个省会城市，签约的外地项目总建筑面积达１５００多万平方米，项目总投资近４００亿元人民币。这一数据让任何一个房地产企业都会惊叹。去年，绿地销售额是６８亿元人民币。尽管绿地公关部对记者表示不知道上市的事情，但是，据可靠消息，绿地也在准备上市，上市地点也选择在香港。 

记者曾就 “为什么很多房地产企业在拼命圈地？” 向德勤会计师事务所合伙人曾顺福请教。曾顺福分析，资本市场对要上市的房地产企业土地储备要求特别高。甚至可以说，土地储备对房地产企业的上市起着关键性作用。它直接关系到对企业的资产评估，关系到市盈率，也就是关系到企业最终能在股市募集多少资金。由此，也就不难理解那么多企业的大举圈地行为了。 

据悉，富力、保利、南都等这些地方列强，也都在想方设法增加土地储备，以准备上市，寻得更多发展资金。

２００４年，有４家开发商先后实现了年销售额１００亿元的目标。而就在前一年，其中的大多数连国家统计局发布的２００３年全国房地产开发综合评价领先企业的前２０名都未进入。

而且，这还只是个开始。“顺驰２００５年的目标是２００亿元。”顺驰大股东孙宏斌透露。而万达２００５年２２０亿元的计划早在两年前就已确定；绿地按该集团董事长张玉良的“保守估算”，“起码会在２００５年实现６０％以上的增长”；合生创展高层透露，准备２００５年“实现１８０亿元”。

１９８７年，土地拍卖行为开始；２００２年，新的土地供给政策随国土资源部１１号令发布得以启动，新旧土地供给方式共存；２００４年，旧的土地供给方式也在７１号令的“８·３１大限”最后终止——“三级跳”式的土地交易公开化，最终为开发商全国战略扫清了政策障碍。

另一面，新一轮房地产周期也开始于２０００年。确切地说，它在１９９９年底启动，２０００年正式发力，２００２年大干快上——市场的节节高升，成了开发商走出去的最大诱因。以至于当时的顺驰集团董事长孙宏斌将此归结为：“全国性大企业成长的机会到来了”。

这个机会同时摆在所有房地产开发商面前。虽然房地产市场的产品仍然是区域的，消费者仍然受区域限制，但随着土地交易的公开化，房地产的原材料市场一体化，中国地产商的全国化也势在必行。

当扩张的冲动自上而下地在地产企业中开始时，更值得关注的问题是，对企业的公司治理、发展战略、土地储备的长期规划。百亿规模只是一个表象，扩张的背后需要资金、人才、管理体制的整体支撑。

但是，更需要土地。“这个年头，房价赛跑般地往上升。”陈立民反问道，“会有人担心房子卖不出去么？”陈立民是仲量联行中国区董事，他来到中国快十年了。在陈立民的眼中，眼下的诸侯争霸，其本质正是土地储备的竞争。

如果在兵家必争之地——北京这个背景下来观察，这一点更加明确无疑。张玉良已经给其部下下了死命令，“拿不到地绝不收兵”。不仅如此，按张玉良的计划，要在２００６年开工，拿地工作一定要在“２００５年上半年完成”，而且“要全部拿够”。这对刚刚进入北京两个月的绿地先期开发房地产办事处来说，难度相当大，为此，张玉良还特别授予“上方宝剑”——“钱不是问题”。

表面看来在埋头储备土地的开发商，为了拿地不惜一切代价，实际上，他们并非在盲干。

最为突出的案例是顺驰苏州地块的短期内增值。这出自孙宏斌的杰作，让其得意不已，以至事后不止一次在私下场合提及——２００３年顺驰进苏州时，同行普遍认为苏州地产泡沫大，“那个地方不能进了”，但顺驰经过调查，则认为苏州与周围城市相比，房价是在补偿性增长，“还没有涨到该到的地方”。当“不听话”的顺驰于２００４年１月６日以２０８万元一亩竞得一块地招致不少“太冲动”的批评时，短短３个月后，２００４年４月２１日当地拍卖土地的平均地价竟然涨到３７５万元一亩。

“这一点儿也不奇怪。”经常为绿地开展项目作评估报告的上海远东资信评估有限公司房地产研究员张钫说，绿地还到国外找项目。张钫的意思是，在市场一路飘红的情况下，储备土地就是最大的赚钱方式。

粗略地算一笔账，如果以２００４年上海平均房价每平方米８０００元为基准，地产商要达到１００亿元的销售额，起码要开发出售１２０万平方米；如果再除以“１．５”的容积率，保守估测，起码需要动用８０万平方米即约１０００多亩的土地；如果企业的销售额大部分来自全国，则这个数字还要再往上升，甚至可能翻一倍。

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融创集团董事长孙宏斌


1月31日夜，天津，大风。



天津绿色环保大厦25层，顺驰中国集团总部，白色西装上衣，孙宏斌，烟。



作为2004年最有争议的房地产界企业领导者，年末近100亿元的销售规模回款，正在使孙“领导”的顺驰中国控股有限公司可能登上业界王者的地位。



孙宏斌在公司内部下过文件，所有员工对公司领导都不能称总，要叫名字。他的员工开始不习惯，但每叫一次总以后，都会收到50元的罚单，后来大家“被迫”习以为常地叫他“宏斌”了，更多的时候则是称呼“老孙”。这多少有点像美国人的做法。



融创给我发工资



晚上7时30分，孙宏斌很忙。



偌大的顺驰集团总部，却没有孙宏斌的办公室，见到孙宏斌时他正在顺驰新闻中心的办公区里上网。



2004年12月31日，孙宏斌从美国直飞天津，孙这次回来的目的不是为了过元旦，而是开会，参加2005年第一天召开的融创集团董事会。



融创的成立时间已经有1年多，总部设在天津，现在孙宏斌花在融创的时间显然要超过顺驰。



2004年，融创的销售额突破25亿元，在天津房地产高端市场上(均价6000元以上)，占据了50%以上的份额。融创的主要销售地区集中在天津、长春、重庆、成都。“西南和东北的房地产市场我们比较看好，潜力比较大。”孙宏斌毫不隐讳。



“你为什么要离开顺驰？如果从事房地产行业，顺驰不是更好的平台吗？”面对质疑，孙宏斌盯着本报记者看了一会，突然说，“我离开顺驰，可能对这个企业更好一些，我在顺驰已经没有价值了。我对顺驰的团队很放心，这个团队已经很成熟，能够适应市场的变化，如果我还在顺驰任职的话，将很难形成一个讨论的氛围，不利于团队的工作。”



记者问：“那你和融创的关系是什么，有股权吗？”



“他们给我了很高的工资，我很满意我在融创的收入。”孙宏斌瞪大眼睛对记者说，“我是被融创雇用的，没有给我股份。”



“和顺驰的关系呢？”



“我当然还是顺驰的大股东，比如董事会开会，我还是要参加的，我很关心谁将当选董事会主席。”孙宏斌点燃了一支烟，身体后仰，靠在了沙发上。



顺驰中国2002年销售回款12亿元，2003年回款40亿元，2004年回款100亿元，3年跳跃式发展，使顺驰超过了很多常规房地产企业的速度，别人用10年、20年才发展到百亿级规模，孙似乎在3年之内便筑就了。



“2005年我们要达到200亿元的销售规模”，雄心勃勃的顺驰，目标并不止于目前的状态。



读书破万卷



“刚才您在做什么？”



“上网看伊拉克大选，现在没有什么事情比伊拉克大选更重要了。”



“不是收发E-mail吗？”“不，我基本不用E-mail。”孙宏斌比较直率。



“我不太喜欢喝咖啡，喝完只是为了不睡觉。”说话同时，他让办事人员为我们添加了咖啡，“你们什么时候走？你们走了我才能睡觉。”说这句话时他依然笑嘻嘻，看来他也不想让我们睡觉了。



孙宏斌的爱好不多，除了读英文原版的小说和管理学书籍外，他不打高尔夫球，不爱看电视，很难想象这么“富裕”的人平常都在干嘛？“我平时一个月最多只花1000元。”见面的2个小时内，孙宏斌抽光了两盒“低价”三五香烟。



顺驰非常国际化，这和孙宏斌有很大关系，一年时间内，孙宏斌的时间有一半要花在美国。



接近孙宏斌的人讲述，孙在美国的时间一般是在哈佛读书，他的同学大部分是500强企业的“CX-O”。孙在那里学到了很多世界上先进的管理方法和企业经营手段。



回国后，孙对自己的企业就会进行传经布道，他要把这些管理思想灌输给了他的所有员工。在顺驰公司内部，话语体系惊人地一致，并且惊人地与世界接轨。比如说：平衡记分卡、战略地图、从优秀到卓越等，常常是国内还没有见到翻译本，孙宏斌身边的人就已经有所了解，老孙传播这些思想可以说是煞费苦心。



最近在读什么书吗？



“《面对现实》，很好的商业书。很快就会有人翻译，我已经看了一段时间。”孙宏斌稍作停顿，右手插入头发，然后划过，接着说，“书中讲述的内容和我们企业现实中碰到的差不多，战略执行，2004年是执行年，如果战略定错了，执行就会出现问题，制定战略是要认真地分析市场和环境的变化。”



顺驰置业最值钱



退出顺驰管理层的孙宏斌现在主要把控两个公司，一个是顺驰置业，一个是融创集团。前者专注于房地产经纪业务，后者则把主要精力集中在房地产特色商业。



“三个企业(顺驰中国、顺驰置业、融创集团)中，哪个更重要，你认为将来谁最值钱？”



“每个企业的战略都不同，但肯定是顺驰置业更重要，将来也最值钱。当然，现在的老大还是顺驰中国。”



目前顺驰置业已经进入全国19家城市，连锁店数目超过800家，在房屋经纪方面，顺驰置业与第二名已经有2倍以上的差距。2004年的，顺驰置业的代理收入达到四五个亿，2005年预计超过七八个亿。



“顺驰置业全国的一、二线城市都要进，它是一个完全独立的企业，有自己的战略。”孙宏斌无意间表露了对于顺驰置业的考虑，而“顺驰系”股权关系显示，顺驰中国占有顺驰置业10%的股份，“要想了解顺驰置业，可以看一下全球的趋势，现在客户的权利越来越大，因为客户的需求越来越多，掌握客户的企业权利越来越大，谁掌握客户呢？沃尔玛、家乐福，它们可以向供货商提很多要求，任何行业，谁掌握了客户，谁就掌握了未来，顺驰置业就是一个掌握客户的公司，也会成为一个特别有发展的公司。”



“顺驰置业和顺驰中国、融创集团的关系是什么？”



“顺驰置业与开发是合作关系，顺驰中国与顺驰置业没有任何关系，顺驰置业的目标是在纳斯达克上市，大概3年后吧，因为他是一个网络，美国投资者能够理解，但无法理解开发，中国内地的土地市场和价值链美国人无法理解。中国香港地区的资本市场对房地产相对了解，所以顺驰中国选择在那里上市。”



顺驰置业的商业模式，是通过各种渠道，比如连锁店、网络、手机短信、电话提供二手房交易这种服务，进而占有大量的客户，“我们将来再为这些客户提供一些增值服务，比如装修、保险、评估服务、金融服务(比如办按揭、办贷款)、信息服务，给客户提供综合服务，提供新的产品，这是我们的商业模式。”



“过了春节，顺驰置业会有一个大的动作，一家商业银行总行会给顺驰置业提供一个大的授信，每个城市都会设一个配套银行提供服务，同时很多银行都很看好这块业务。”临近采访结束，孙宏斌又抖搂出一个秘密。



背景介绍



2005年1月22日，顺驰高层连续开了三天的会议，新任董事长汪浩作了《风雨无阻，彩虹满天》的报告，提出2005年顺驰中国的战略将从规模快速扩张转向稳健和持续发展上，将更多地关注利润率和客户美誉度。



2004年元旦节日期间，顺驰高层连续开了三天会。针对包括集团内部在内的各方对顺驰扩张的种种疑问，集团财务总监汪浩作了《我们如何管理现金流》的报告，明确提出“管理现金流是2004年工作的重点”，提出销售目标100亿元的计划。



两次会议孙宏斌均列席参加。



“2005年，顺驰中的战略重点已经发生了变化，是否稳健发展是我们目前最为关心的问题，正是战略重心的变化，迫使我们不得不对组织架构作出相应的调整。”顺驰中国大股东孙宏斌表示。



孙宏斌已经退出了顺驰，1999年让位给张桂宗，2005年1月进一步让出董事局主席一职，财务总监汪浩挂职顺驰总裁。

顺驰无锡和绿地集团的合作，我也有所而闻，据说6月13号在锦江饭店有个合作说明的发布会

更多时候，顺驰都被描述为地产圈里的异类：俱乐部里所有的人都西服革履，幽雅地说着话，并且频频举杯，这时候，一身牛仔打扮的顺驰闯了进来，抄起酒瓶大口大口地灌起了啤酒。

2004年开始的宏观调控，土地、金融政策收紧，一切都似乎直指顺驰的死穴。在紧张、压抑的氛围中人人自危的地产商，感觉自己分明看到了包裹着顺驰的黑沉暮气。业内人士普遍认为顺驰崩盘的日子为时不远。但顺驰没死。谁救了顺驰？

宏观调控使地价上涨反而拉了顺驰一把，这是一种说法; 顺驰是处理政府关系的高手，这是另一种说法；更多的说法是，在诸多与资金相关的环节，顺驰采用“拖”字诀。

在顺驰的起家之地——天津，几乎每一家银行都有向顺驰贷款的经历。据称，顺驰对银行贷款也实施拖欠战略，仅天津一地顺驰拖欠的贷款就高达40亿元。众多银行在顺驰拖欠贷款时保持了沉默——因为一旦顺驰出事，就意味着银行大量贷款无法收回。

这是太有魅力的“长大游戏”：规模越大，能够周转的资金就越多，空手套白狼的胜算就更多——结论似乎是，只有做大，才能不死

这一切，只因为顺驰没死？顺驰还会死吗？

顺驰没死。为此，顺驰掐了自己一把。2005年5月19日。天津南开大学校园。对于顺驰发展模式的探讨如火如荼。“顺驰是榜样。”有参会者被热烈气氛感染得出结论说。本来，在很多人曾经的预想中，这一天该是用来做顺驰的验尸报告的。

想必万科也狠狠地扎了自己的大腿：那匹“黑马”果真没死吗？

2005年1月5日。新视野高峰论坛。曾指顺驰“黑马必死”的王石一改与顺驰兵戎相见的“常态”，反而在顺驰集团创始人、原董事长孙宏斌发言时主动侧身为其拍照。其乐融融，不是吗？

尽管外界“向万科学习”的声音仍然高亢，但万科似乎已经可以听到自己“向顺驰学习”的心跳了。在无锡项目中，万科风格与以往迥异，不仅操盘速度采用了与顺驰类似策略，而且在政策方面，任凭顺驰先行试探“雷区”，万科跟进享受优惠政策。在营销方面，静等顺驰先炒热板块，万科随后跟进——俨然一个“追随者的角色”。

这一切，只因为顺驰没死？顺驰还会死吗？


未被点中的死穴


顺驰非但没死，而且由于赶在2004年“8?31”土地大限前在全国拿到几块“天价地”，反而大有越活越滋润的态势，日子比当初那些在土地拍卖时精打细算成本、最后与拿地失之交臂的开发商过得舒坦得多。按照SOHO中国有限公司董事长潘石屹的说法，“去年凡是有项目的公司都赚了大钱”。

成者王侯败者寇。许多人因此不得不重新审视这家膨胀式崛起的公司，“关注顺驰需要时间，”一位业内人士评价道，“也许3-5年后才能给这家公司下结论。”

不计成本地扩张规模最终导致资金链断裂，此前一直被看成是顺驰的死穴。

“想让谁灭亡先要让其疯狂。”人们相信顺驰会惨死是因为目睹了其癫狂。

顺驰最初引起高度关注并随之引发极大质疑，是在2003年12月8日。那一天，这家来自天津名不见经传的地方开发商 “一拍成名”——以9.05亿元的“天价”获得了其在北京的第一块土地——大兴1号地。

槌声落定，质疑声起：“顺驰是谁？” “顺驰以这么高的价格拍得土地到底想做什么？”“这个开发项目到底还能不能赚到钱？”

9.05亿元的价格远远高于当时业内其他人士的心理承受底线和大兴区政府的预估价格。

某知名开发商在拍卖现场对记者言说不解：“按照通常开发商的开发成本计算，顺驰这么做多半会亏的，最好也就是能做到盈亏平衡。”

当初组织那场拍卖的北京市土地整理储备中心大兴区分中心副主任刘胜良回忆当时情况时说：“我们原来估算的拍卖价格是6亿，”拍卖的结果显然超过其预期，“拍卖价格过高并不一定是好事，这说明房地产市场存在一些非理性因素。”

但顺驰自己当时却公开表示：“拍出的价格非常合理。”

大兴拍地之后，顺驰一口气又在全国拍得几块“天价地”，彰显全国急速扩张的野心。截止到2004年3月，顺驰已经进入北京、石家庄、上海、南京、无锡、苏州、成都、长春、榆次、荆州、保定、武汉等城市并开始了作业，获得的土地项目超过10个，面积超过5000亩。

于是，锅和锅盖的方程成为人们掐算顺弛死期的依据。

100多亿的土地出让金，以土地成本占全部开发成本的50%估算，则总开发成本是200亿以上。这是锅——现金需求。顺驰声称2003年销售回款有40亿，这是盖子——现金，虽然它2004年的目标是超过100亿，但那只是目标，现实的盖子只有这40亿。

通常而言，房地产开发的资金周转通常一年最多一次，那么顺驰打算怎么用这40亿的盖子去盖200亿的锅？

“顺驰的真实情况是先有锅盖再找锅，绝对是每口锅都有锅盖，如果锅盖不够用就不会找更多的锅。” 即使孙宏斌当时信誓旦旦，但谁会相信呢？太过完美的描述并不适用于谎言。