主题：外资看好房地产二级市场

将来的房地产市场是二手房的天下
在刚刚过去的一年中，海外资金大量涌入国内房地产市场，或整体收购或注资开发。在中国高档物业市场中表现十分活跃。然而，就在刚刚过去的2005年底，高盛集团（纽约证交所：GS）旗下全资子公司高盛战略投资（亚洲）公司向21世纪中国不动产注资2200万美元，成为21世纪中国不动产的第二大股东。而在此之前，顺驰置业获得软银、凯雷4500万美元注资。这表明中国的房地产二级市场正越来越受到国外资金的关注。

尽管21世纪中国不动产在全国范围已经有比较完善的布点，但据记者了解，其所开门店基本都采用特许加盟的方式。这种模式主要是依托授权公司较为成熟的品牌和管理模式，加盟者在交纳了加盟费和保证金后，可以用授权公司的品牌开展业务。这种模式的优点在于可以实现高速而又低成本的扩张抢占市场，并最大程度地分散经营风险，使企业形成规模效应。也就是说，对21世纪中国不动产来说在布点方面并不需要自有资金的投入。那么21世纪中国不动产为什么还要进行海外融资呢？面对这个问题，21世纪中国不动产董事长卢航告诉记者，高盛注入的资金主要用于品牌建设和推广。统一、高效的宣传推广是21世纪中国不动产将来在行业竞争中制胜的法宝。只有良好的品牌形象才能吸引更多的加盟店，使全国内的销售布点更加完善。

据统计，2002年，中国35个大中城市存量住房交易套数已相当于新建商品房交易套数的75％以上。1998~2004年，上海市场中二手房与新建商品房交易面积的比例从0.28:1上升到1.1:1；广州由0.1:1上升至0.66:1；天津由2000年的0.27:1上升至0.96:1。2004年成都二手房与增量房交易面积比为0.41：1,二手房在房地产交易市场中的比重正在逐年上升。

其次，随着住房制度改革的不断深入，各种政策利好促使二手房成交量逐年攀升。以北京为例，2003年10月“央产房”获准上市之后，不同权属的房屋上市交易的限制正在逐步取消，长期以来一直比较低迷的北京市二手房市场即将出现井喷的势头。另一方面，随着各级政府城市规划危改拆迁力度的加大，越来越多的拆迁户、中低收入家庭以及现金不足的首次置业者将购房的目光投向二手房市场，二手房需求不断扩大。

站在2006年的年头，很多人对已经开始的这一年的房地产市场进行了预测。在笔者看来，对未来进行分析、预测、判断，不能只着眼于一年，而是要着眼长远，着眼于房地产市场如何才能健康、持续发展。房地产市场要想得到健康、持续的发展，其中一个关键条件，就是这个市场里面的交易各方，不论是购房者，还是房产商、还是银行，都处在一个相对平等的地位。平等，是非常重要的。

一位朋友对笔者讲，若干年前，一位日本的企业家到美国考察，发现美国的工会制度，对资本家实际上是有利的。工会与资本家谈判，要求增加工资、增加福利，从资本家个人来说，利润是下降了。但是，从整个社会的角度看，就避免了贫富差距的进一步加大；从经济的角度，由于工人的工资维持增长，增强了美国消费者的购买力，也就消费了不断增加的产品，使经济得以稳步发展。

与美国的工会制度形成鲜明对比的，是中国的珠江三角洲。2004年以来，珠江三角洲发生民工荒，原因是那里的外来民工的工钱，10多年来几乎分文未涨，而相关企业老板还在拼命压榨民工。不堪忍受的民工被迫用脚反抗，一走了之。

珠三角的民工命运为何这样凄惨，因为他们与企业老板没有处在平等的地位上，没有像美国工会那样的谈判、定价权。

同样的情况也发生在房地产市场。因为地位不平等，购房者被迫接受房产商制定的高房价，甚至，房产商强行为购房者指定律师、强行指定律师事务所代办房产证。