主题：该买的不该买的前几个月都买了 累了这回市场要歇了

楼市成交量出现较大跌幅，这是需求量下降的直接表现。刚需是支撑楼市需求的最大主力，成交量下滑实际上已经表明刚需已经退潮。一度在楼市中异常活跃的刚需，又为何在此时退潮？

原因1

刚需遭到过度消耗

杭州楼市到底有多少刚需？这是一个难以统计的数字。但有目共睹的是，去年是刚需集体出没的一年，很多原本在2011年购房的刚需，观望了一段时间之后选择在2012年低价时果断下手。这种行情，一直延续到今年三四月份。

今年的三四月，无异于是杭州楼市历年来最诡异的月份之一。由于国五条政策的影响以及杭州房产税传闻的冲击，杭州楼市犹如一壶煮沸的开水。原本是传统销售淡季的三四月，商品房成交量却出现了巨大反常。大量的购房者因为担心相关政策的出台致使房价上涨，纷纷赶搭末班车，掀起了一股猛烈的购房潮。

统计数据显示，今年3月杭州主城区商品房成交量达到4751套，创下历史同期最高纪录。4月杭州主城区商品房成交量达到4404套，排在最近6年同期的第三位。仅3、4两个月，主城区商品房去化总量就达到9155套，这一数字是2011年全年成交量的39%。

而从经济原理上说，在一个特定的市场内，一个阶段的需求量是相对固定的。前几个月消耗过多，就意味着后几个月的需求量下降，也就是透支效应。从这一角度而言，6月份成交量下滑，是前几个月市场变化的必然结果，也完全符合市场预期。

原因2

二手房分流市场需求

3月杭州二手房交易创下天量，实际上对新房市场形成了强烈的分流作用，这也是新房市场需求量短期内骤降的原因之一。

受二手房20%个人所得税即将开征消息的影响，3月杭州二手房市场上演了一幕，大量购房者以及门店中介连夜行动，成交量达到历史同期最高，甚至远超新房成交量。3月，杭州主城区二手房共成交8627套，较2月1067套的成交量相比，增加7560套，环比大增708.53%；与2012年3月的2009套相比，同比上升329.42%。而在2011年，杭州主城区全年成交量也只不过11613套。

这对新房市场而言，原本需求量就有点萎缩，再加上受二手房市场的分流，无异于雪上加霜。新房二手房两个市场同时透支，未来数月的需求量也就很难恢复到正常水平。

原因3

新增需求后续乏力

对于一个健康的市场而言，一部分需求被消耗之后，就会有新增市场需求接上，从而避免市场的大起大落。不过对于当前的杭州楼市而言，指望新增需求接上，似乎很有难度。

由于“双限”政策尚未取消，来自外地的购房需求以及需求被抑制，不可能成为新增需求。从理论上说，如果不出现大的市场变动，“双限”导致的必然结果就是有购房资格的人数逐年递减。