主题：万科17英里售楼处被砸反思楼市之痛
- 发表于2005-10-20
关于经济手段调控，在目前两元化程度很高的情况下，政府应该在楼市中采取措施避免让富者通过购买房产独占增值优惠而恒富。这其中比较可行的做法是，在房产市场中推行累进税制，让那些享受了很多住宅面积的人承担更多税收，以调节整个市场中的不平等性；或者通过对购买高档住宅、低密度住宅的人收取更高的税收，也可以起到相同的作用，另外一些保障中低收入居住者需求的措施也应该及时出台。
例如在“国八条”出台后，上海市政府随后出台了增加交易税费；一年内购买的按揭房不能转按揭；按揭购房须在付清余款后才能过户转让并重新办理按揭等三条措施，在限制房价炒作的同时，也减弱了二手房上市的压力，避免了恐慌性抛盘的出现，保护了现有房价。
另外在执法方面，各政府应该采取一个协调统一的步骤，各执法部门不要互相推诿、扯皮，以期建立一个完善统一的规范，以合力的形式推动市场的健康有序的发展。在对市场的判断上，政府也有必要进一步加强对专业的熟识度和调控能力。
作为人民的合格的政府，应该完全可以有更多的手段来规范市场。社会责任和既得利益，应该在哪里平衡？这，在未来的日子里，也许自会有很好的证明。
例如在“国八条”出台后，上海市政府随后出台了增加交易税费；一年内购买的按揭房不能转按揭；按揭购房须在付清余款后才能过户转让并重新办理按揭等三条措施，在限制房价炒作的同时，也减弱了二手房上市的压力，避免了恐慌性抛盘的出现，保护了现有房价。
另外在执法方面，各政府应该采取一个协调统一的步骤，各执法部门不要互相推诿、扯皮，以期建立一个完善统一的规范，以合力的形式推动市场的健康有序的发展。在对市场的判断上，政府也有必要进一步加强对专业的熟识度和调控能力。
作为人民的合格的政府，应该完全可以有更多的手段来规范市场。社会责任和既得利益，应该在哪里平衡？这，在未来的日子里，也许自会有很好的证明。
- 发表于2005-10-20
可仅仅凭这些观点其实并不能作为否定政府立场和信心的理由。
根据北京高通律师事务所资深律师高强的观点：“目前政府主要的尴尬在于处理相关违法事件一般只能采取行政手段进行处理。在管理形式上一般为形式审查，而不进行内容审查。”从职能角度来考虑，在调整房地产秩序的过程中，政府主要考虑的应该是其监管和审查职能，而不是过多地参与到企业的经营活动中。
“例如对于‘万科17英里事件’，我国并没有相关适应的法律规定。政府的职能主要在于行政审查。只要它的形式不是法律禁止的行为，结果就不违法。”
“政府虽然负有行政职能，但它对市场的调控还需要采取经济的手段。不应该采取什么限价措施，以及对企业自主经营进行干涉。而应该采取诸如税收、利息等经济手段进行调控。在行政执法方面，需要强化其审查功能，以期建立一个良好的市场环境。比如同样以17英里为例，政府虽然不能干涉万科采取什么样的销售手段，但可以要求万科对产品明码标价，并进行公示。”
楼市遭遇如此严峻的局势，政府绝对责无旁贷。
根据北京高通律师事务所资深律师高强的观点：“目前政府主要的尴尬在于处理相关违法事件一般只能采取行政手段进行处理。在管理形式上一般为形式审查，而不进行内容审查。”从职能角度来考虑，在调整房地产秩序的过程中，政府主要考虑的应该是其监管和审查职能，而不是过多地参与到企业的经营活动中。
“例如对于‘万科17英里事件’，我国并没有相关适应的法律规定。政府的职能主要在于行政审查。只要它的形式不是法律禁止的行为，结果就不违法。”
“政府虽然负有行政职能，但它对市场的调控还需要采取经济的手段。不应该采取什么限价措施，以及对企业自主经营进行干涉。而应该采取诸如税收、利息等经济手段进行调控。在行政执法方面，需要强化其审查功能，以期建立一个良好的市场环境。比如同样以17英里为例，政府虽然不能干涉万科采取什么样的销售手段，但可以要求万科对产品明码标价，并进行公示。”
楼市遭遇如此严峻的局势，政府绝对责无旁贷。
- 发表于2005-10-20
因为担负着保护广大人民群众利益以及建立和谐社会的重任，面对越来越高的房价，政府出台了一系列调控政策。从“四号令”到“国八条”，再到“后八条”，政府在土地、金融、行政等各个方面对楼市发挥了“有力作用”，以前所未有的力度和决心对房地产业进行着整肃和调整。
虽然房价上涨幅度被有效抑制，房价上涨幅度明显下降，但总体来说，房价依然在持续上涨。
在频繁的政策发力背后，政府在楼市博弈中的既得利益身份依然无法被公众忽视。而这也成为政府备受指责却又难以摆脱的苦闷，事实上，作为博弈中的一员，政府在实际操作中的收益也众目所见。这一点，从近年来北京一轮高过一轮的地价走势就可看个究竟。前不久清河地块将近26亿的拿地天价，无疑更加大了大众对房价的看涨预期。
在这样的格局下，房价何时才能回归到合理价位，也许就成为广大百姓长久等待的美好之梦。
虽然房价上涨幅度被有效抑制，房价上涨幅度明显下降，但总体来说，房价依然在持续上涨。
在频繁的政策发力背后，政府在楼市博弈中的既得利益身份依然无法被公众忽视。而这也成为政府备受指责却又难以摆脱的苦闷，事实上，作为博弈中的一员，政府在实际操作中的收益也众目所见。这一点，从近年来北京一轮高过一轮的地价走势就可看个究竟。前不久清河地块将近26亿的拿地天价，无疑更加大了大众对房价的看涨预期。
在这样的格局下，房价何时才能回归到合理价位，也许就成为广大百姓长久等待的美好之梦。
- 发表于2005-10-20
万科17英里被砸似乎与政府毫不相关，然而，在如今纷杂的楼市发生这样的事件，政府的角色最值得关注。作为人民赋予行使权力的机构，当房价问题日益严重，政府有责任对日益上涨的房价进行调控。
在这互相矛盾的双重身份中，政府如何取得平衡？将采取什么样的立场？如何公平公正地实现自己的职能？这一切，只有在现实中留待观察和评判。
在这互相矛盾的双重身份中，政府如何取得平衡？将采取什么样的立场？如何公平公正地实现自己的职能？这一切，只有在现实中留待观察和评判。
- 发表于2005-10-20
万科17英里售楼处被砸。一时间，有关万科现状与未来的各种议论不绝于耳，万科的美好形象似有几分迷离……
如果这一切发生在一个小开发商身上，或许谁都会觉得很正常。然而，万科却是我国第一品牌地产商，所以才让人若有所思。基于此，本文博采众议，通过总结万科的缺失，以求未来的万科能发展得更加完美，同时也希望对其他地产企业有一定借鉴意义。
缺乏最专业的项目团队？
从网友们对“万科被砸”事件的评价当中，可以看出，很多人对万科董事长王石、万科董事总经理郁亮，并未提出任何异议。由此可见，万科高层的思想及理念并无问题。那么，问题究竟出在哪里？
万科作为中国第一品牌企业，按理来说也应该拥有最专业的项目团队，但事实却并非如此。以17英里事件为例，万科在销售操作手法上就有所欠缺。当天万科安排万科会会员和非会员客户在同一时间到现场购房，由于时间过于密集，加上万科的坐地起价，必然引发购房者的不平衡和焦虑心理，因此发生了17英里被砸事件。应该说，这与该项目团队的管理不善紧密相连。
17英里被砸并非是万科首次遇挫，以前发生的万科青青漏水、万科城市花园班车事件都反映了万科在应对危机方面还缺乏经验，应对机制还不够完善。虽然，每次矛盾出现之后，万科都用良好的态度来解决问题，但我们却可以反思，万科为何不能防患于未然，在规划前期就将可能出现的问题解决好。
某不愿透露姓名的资深地产评论人指出：“一个在南方许多城市被誉地产NO.1的品牌企业，在北京做的几个项目却屡遭挫折。王石、郁亮的想法很好，但到底能执行到哪个层面？是否能真正落实到每一个项目？企业的执行力是保障产品品质的关键所在。如果王石、郁亮的想法在产品中得不到很好落实，万科又怎样实现‘品质成就生活’的企业理念？”
同时，该人士还强调，万科作为一个相对稳健的全国性地产开发企业。它所存在的问题，也是很多南派开发商以及所有开发商普遍存在的问题。由于目前国内房地产行业缺乏专业项目团队，导致很多企业执行力较差。也正因此，广州宏宇地产董事长黄文仔在做北京星河湾时，才会亲自在北京蹲守三年。
对高端市场把脉不准？
据知情人士介绍，万科17英里二期开盘引来诸多内地客户，对此，恐怕连万科自身都没有估计到。这说明，万科针对17英里项目，采取的高端营销、圈子营销、窄众营销策略执行起来还是有所偏误。其购买人群除了来自深圳外，还波及内地各大城市以及我国香港和台湾地区。
对此，著名的地产评论人半求认为，由于17英里是万科第一个高端项目，所以，开发商明显对自身营销的实力、营销效果以及产品的影响力估计不足。“像17英里这样的高端产品，在进行宣传推广时，要适度。否则供求太过紧张，极其容易引发不必要的纷争。换言之，营销力度与供应量应‘门当户对’，否则，供应满足不了需求必然引发买家怨声载道。”半求分析认为。
为万科项目提供策划服务的广告公司首席策划王德源的观点与半求基本相似。在电话中，王德源对记者说，“目前万科真正欠缺的是对高端项目的开发心理及预期。高端市场更多的是一种个性化消费，所以按常规，高端住宅的销售并不像普通住宅那样火。然而，由于万科是首次涉足高端市场，虽然产品已经做到了极至，但在很多操作手法上还欠缺经验，比如在购房流程服务上，就有待提高。”
事实上，除此之外，万科还有一个比较重要的缺失就是对当前形势的判断与把握。国家实施宏观调控距今已有半年时间，可以看到，在这半年里，尤其是七八月份以来，北京、上海包括深圳等一线城市，高端住宅市场一直处于凋零状态，很多售楼处冷冷清清，有的项目甚至出现一个月零销售。虽然大市冷清，但万科应该对自己的项目要有清晰的定位，对目标客户群有清晰的判断，对可能出现的一切情况有充分的考虑并计划妥善的应对策略。
企业理念贯彻不到位？
“全心全意全为您”、“服务至诚，精益求精，管理规范，进取创新”——这是万科的服务宗旨与质量方针。
但在万科17英里事件当中，万科却违反了自己的企业准则。销售人员电话邀请买房人前来选房时，声称均价在20000元/平方米，但当购房人真正选房时，却房价已飞涨至24000元/平方米，并且300多套房子中只有100多套可供选择，这些事实都反映了万科制定的企业理念，在实际操作中贯彻不到位。
企业理念作为一个企业生存和壮大的根本因素，是不容随便轻易改变的，但万科17英里事件的发生，正是反映了企业理念的丧失，对企业造成了不可挽回的损失。这不仅仅是财产的损失，更是企业理念得不到贯彻的悲哀。
一位与万科相熟的业内人士向记者坦言：“一个真正房地产企业，不仅要有好的态度，还要有诚信和效率，这就是一个企业执行力的问题。尽管有好的企业理念，好的服务方针，如果不能在具体产品中得以落实，那么，对品牌的负面影响将非常之大。”
背离坚守的经营理念？
万科的利润率相对其他很多企业而言，是比较低的。王石曾经放言，“超过25％的高利，不做。”然而，事实却值得考量。
据2004年1月8日《南方周末》题为“‘万科·十七英里’地价疑云”的调查性报道介绍，万科17英里项目用地，并非通过土地“招拍挂”所得。并且，土地成本亦非常低廉。报道称，“万科17英里项目的房产证上，注明用地面积为67571.10平方米。而在深圳万科房地产有限公司于2002年2月9日缴纳给深圳市财政局的收据上显示：地价款仅为1208.3610万元。按50687平方米的总建筑面积计算，平均地价仅约为238元/平方米。”
17英里售楼处被砸事件发生后，有报道称，“17英里的开发成本为6238元/平方米，而10月1下午，该项目二期10层的售价就已经达到24500元/平方米”。
对此，有业内人士评价，万科显然是在“搬起石头砸自己的脚。”
另外，纵览万科的楼市版图，可以看到，其项目虽遍布大江南北。但所开发产品，几乎都是住宅项目。一位了解万科的南派开发商认为：“万科一直专注于产品的研发，光是建筑师就拥有60多位。所以，其产品做得相当不错，很值得其他开发企业学习。但其不足在于，一直从事住宅产品开发，从未涉足商业地产，所以整个企业缺少稳定的租金收益，只能靠销售回笼资金。这样一来，销售一旦受阻，资金链便会紧张。所以，只能再度开发住宅项目。久而久之，便像‘穿上红舞鞋跳舞’一样，停不下来。”
对此，有业内人士猜测，万科把房价定得如此之高，除了对产品自信外，回笼资金也许是一个重要因素。“房地产开发企业若想真正具有竞争力，至少应具有两点：其一，专心研究产品；其二，进行多元化产品的开发。只有这样，企业的生命力才会更强，才会在房地产市场出现动荡之时，不致陷入危机。”该人士说。
其实，在整个市场有待规范的情况下，作为市场的主要参与者之一，存在问题是必然的。只因是我国第一地产品牌的万科，所以人们对它的要求更加苛刻。通过以上总结，我们衷心希望所有像万科这样的品牌地产企业，在未来的发展过程中，不仅产品能做到完美，其他很多方面，也都能够做到完美。
如果这一切发生在一个小开发商身上，或许谁都会觉得很正常。然而，万科却是我国第一品牌地产商，所以才让人若有所思。基于此，本文博采众议，通过总结万科的缺失，以求未来的万科能发展得更加完美，同时也希望对其他地产企业有一定借鉴意义。
缺乏最专业的项目团队？
从网友们对“万科被砸”事件的评价当中，可以看出，很多人对万科董事长王石、万科董事总经理郁亮，并未提出任何异议。由此可见，万科高层的思想及理念并无问题。那么，问题究竟出在哪里？
万科作为中国第一品牌企业，按理来说也应该拥有最专业的项目团队，但事实却并非如此。以17英里事件为例，万科在销售操作手法上就有所欠缺。当天万科安排万科会会员和非会员客户在同一时间到现场购房，由于时间过于密集，加上万科的坐地起价，必然引发购房者的不平衡和焦虑心理，因此发生了17英里被砸事件。应该说，这与该项目团队的管理不善紧密相连。
17英里被砸并非是万科首次遇挫，以前发生的万科青青漏水、万科城市花园班车事件都反映了万科在应对危机方面还缺乏经验，应对机制还不够完善。虽然，每次矛盾出现之后，万科都用良好的态度来解决问题，但我们却可以反思，万科为何不能防患于未然，在规划前期就将可能出现的问题解决好。
某不愿透露姓名的资深地产评论人指出：“一个在南方许多城市被誉地产NO.1的品牌企业，在北京做的几个项目却屡遭挫折。王石、郁亮的想法很好，但到底能执行到哪个层面？是否能真正落实到每一个项目？企业的执行力是保障产品品质的关键所在。如果王石、郁亮的想法在产品中得不到很好落实，万科又怎样实现‘品质成就生活’的企业理念？”
同时，该人士还强调，万科作为一个相对稳健的全国性地产开发企业。它所存在的问题，也是很多南派开发商以及所有开发商普遍存在的问题。由于目前国内房地产行业缺乏专业项目团队，导致很多企业执行力较差。也正因此，广州宏宇地产董事长黄文仔在做北京星河湾时，才会亲自在北京蹲守三年。
对高端市场把脉不准？
据知情人士介绍，万科17英里二期开盘引来诸多内地客户，对此，恐怕连万科自身都没有估计到。这说明，万科针对17英里项目，采取的高端营销、圈子营销、窄众营销策略执行起来还是有所偏误。其购买人群除了来自深圳外，还波及内地各大城市以及我国香港和台湾地区。
对此，著名的地产评论人半求认为，由于17英里是万科第一个高端项目，所以，开发商明显对自身营销的实力、营销效果以及产品的影响力估计不足。“像17英里这样的高端产品，在进行宣传推广时，要适度。否则供求太过紧张，极其容易引发不必要的纷争。换言之，营销力度与供应量应‘门当户对’，否则，供应满足不了需求必然引发买家怨声载道。”半求分析认为。
为万科项目提供策划服务的广告公司首席策划王德源的观点与半求基本相似。在电话中，王德源对记者说，“目前万科真正欠缺的是对高端项目的开发心理及预期。高端市场更多的是一种个性化消费，所以按常规，高端住宅的销售并不像普通住宅那样火。然而，由于万科是首次涉足高端市场，虽然产品已经做到了极至，但在很多操作手法上还欠缺经验，比如在购房流程服务上，就有待提高。”
事实上，除此之外，万科还有一个比较重要的缺失就是对当前形势的判断与把握。国家实施宏观调控距今已有半年时间，可以看到，在这半年里，尤其是七八月份以来，北京、上海包括深圳等一线城市，高端住宅市场一直处于凋零状态，很多售楼处冷冷清清，有的项目甚至出现一个月零销售。虽然大市冷清，但万科应该对自己的项目要有清晰的定位，对目标客户群有清晰的判断，对可能出现的一切情况有充分的考虑并计划妥善的应对策略。
企业理念贯彻不到位？
“全心全意全为您”、“服务至诚，精益求精，管理规范，进取创新”——这是万科的服务宗旨与质量方针。
但在万科17英里事件当中，万科却违反了自己的企业准则。销售人员电话邀请买房人前来选房时，声称均价在20000元/平方米，但当购房人真正选房时，却房价已飞涨至24000元/平方米，并且300多套房子中只有100多套可供选择，这些事实都反映了万科制定的企业理念，在实际操作中贯彻不到位。
企业理念作为一个企业生存和壮大的根本因素，是不容随便轻易改变的，但万科17英里事件的发生，正是反映了企业理念的丧失，对企业造成了不可挽回的损失。这不仅仅是财产的损失，更是企业理念得不到贯彻的悲哀。
一位与万科相熟的业内人士向记者坦言：“一个真正房地产企业，不仅要有好的态度，还要有诚信和效率，这就是一个企业执行力的问题。尽管有好的企业理念，好的服务方针，如果不能在具体产品中得以落实，那么，对品牌的负面影响将非常之大。”
背离坚守的经营理念？
万科的利润率相对其他很多企业而言，是比较低的。王石曾经放言，“超过25％的高利，不做。”然而，事实却值得考量。
据2004年1月8日《南方周末》题为“‘万科·十七英里’地价疑云”的调查性报道介绍，万科17英里项目用地，并非通过土地“招拍挂”所得。并且，土地成本亦非常低廉。报道称，“万科17英里项目的房产证上，注明用地面积为67571.10平方米。而在深圳万科房地产有限公司于2002年2月9日缴纳给深圳市财政局的收据上显示：地价款仅为1208.3610万元。按50687平方米的总建筑面积计算，平均地价仅约为238元/平方米。”
17英里售楼处被砸事件发生后，有报道称，“17英里的开发成本为6238元/平方米，而10月1下午，该项目二期10层的售价就已经达到24500元/平方米”。
对此，有业内人士评价，万科显然是在“搬起石头砸自己的脚。”
另外，纵览万科的楼市版图，可以看到，其项目虽遍布大江南北。但所开发产品，几乎都是住宅项目。一位了解万科的南派开发商认为：“万科一直专注于产品的研发，光是建筑师就拥有60多位。所以，其产品做得相当不错，很值得其他开发企业学习。但其不足在于，一直从事住宅产品开发，从未涉足商业地产，所以整个企业缺少稳定的租金收益，只能靠销售回笼资金。这样一来，销售一旦受阻，资金链便会紧张。所以，只能再度开发住宅项目。久而久之，便像‘穿上红舞鞋跳舞’一样，停不下来。”
对此，有业内人士猜测，万科把房价定得如此之高，除了对产品自信外，回笼资金也许是一个重要因素。“房地产开发企业若想真正具有竞争力，至少应具有两点：其一，专心研究产品；其二，进行多元化产品的开发。只有这样，企业的生命力才会更强，才会在房地产市场出现动荡之时，不致陷入危机。”该人士说。
其实，在整个市场有待规范的情况下，作为市场的主要参与者之一，存在问题是必然的。只因是我国第一地产品牌的万科，所以人们对它的要求更加苛刻。通过以上总结，我们衷心希望所有像万科这样的品牌地产企业，在未来的发展过程中，不仅产品能做到完美，其他很多方面，也都能够做到完美。
- 发表于2005-10-20
【反思之二】中国地产忍受“ 文明饥饿”
万科17英里在举国欢腾的和谐日子却遭到了一群有头有脸的“文明人”狠命一击！
时下政府正大力倡导“创建和谐社会”，曾几何时，中国的房地产才能“创建和谐楼市”？
但愿这场“罗生门事件”，对于备受“文明饥饿”之苦的房地产市场能起到些许警示。
开发商购房人共掘文明坟墓
拥有五千年悠久历史的中国，历来讲究“仁、义、礼、智、信”，文明亦是世人遵从的道德基准。但在中国的楼市，文明二字却被恶意破坏，而其始作俑者就是开发商。
关于开发商的不文明行为、现象，随手拈来即是：有的开发商通过内部认购、雇人排队等方式造成楼盘供不应求的假象，营造产品热销氛围，致使不明就里的购房人盲目跟风，冲动之中买下并不诚心如意的房子。有的开发商大做虚假广告把自己吹的天花乱坠，但业主实际入住时却发现货不对版，却又欲哭无泪。有的开发商销售时承诺送这送那，实际上“羊毛出在羊身上”，最终买单的还是购房者自己。有的开发商甚至通过发布虚假销售进度表来哄抬房价，导致楼盘价格短期内持续上涨……这一切，使刚刚起步的房地产市场日益沦为“文明的沙漠”。这一次，素来倡导地产文明的万科却在17英里事件中向沙漠中扬起了些许沙粒。
难道开发商应该为所有的不文明买单吗？楼市同样充斥着不文明的上帝，为楼市的不文明现象推波助澜。
以万科17英里被砸事件为例，部分购房者本着“有钱就是大爷”、“我是客户我怕谁”的心态，当自己的要求得不到满足之际，竟然大打出手，将万科17英里售楼处砸的干干净净，确实令人叹为观止。
房地产市场的文明丧失，不仅妨碍了房地产经济的正常发展，更促使购房者与开发商之间的关系形同水火。如今网上甚至盛传“两个凡是”的观点，即“凡是开发商赞成的，我们就坚决反对；凡是开发商反对的，我们就坚决支持。”这也许是刚刚拥有20多年发展历程的中国房地产市场的悲哀。
对于目前房地产市场存在的“文明丧失”现象，著名置业专家舒可心指出，房地产市场实际上是买卖双方的一个博弈过程，但由于信息不对称的原因，购房者常常处于被动地位，被开发商牵着鼻子走。而只有信息的公开和透明化，才会有助于房地产市场的良性回归。
资深地产评论人半求认为，中国的房地产市场与中国的家电行业同时起步，如今家电产业已经步入正轨，正在形成家电产业联盟，告别了以往各自为政的局面。而房地产市场由于企业间的竞争并不充分，而趋利又是商人的天然本性，所以目前的市场现状仍会持续一段时间。
合作建房发起人于凌罡提出，由于房地产市场的无序发展和销售价格的非透明化，会产生大量的空置房屋，以及人为的促使房屋整体售价上浮10%～20%，而作为弱势群体的消费者在很大程度上，还是“人为刀俎，我为鱼肉”。
因此，出现在房地产市场上的“文明饥饿”，仍可能会持续一段时间。
构建地产文明如箭在弦
房地产市场上出现的“文明饥饿”，在很大程度上是由于供给与需求不平衡造成的。根据经济学的市场平衡法则，当供给小于需求时，市场就会因为供不应求而追捧某项产品的情况。在现今的房地产市场，由于一系列的房地产政策相继出台，在一定程度上抑制了房地产项目的供应量，而消费者对房子的刚性需求却没有减少，供需矛盾导致房地产市场上诸多不文明现象出现。
在目前这样的市场环境下，如何建立和谐的市场秩序，已经是“箭在弦上”的焦点问题。而“客户差别待遇”政策的出台，亦被业界认为是值得借鉴的文明成果，万科则是这项政策的发起人。
《楼市》出品人蔡鸿岩认为，“客户差别待遇”政策可以说是地产文明的一种体现，它就如银行发行的“VIP卡”一样，能给客户提供更全面、周到、满意的人性化服务。它也是房地产业从初级阶段过渡到产品阶段，从产品阶段上升到文化竞争阶段、直至现代客户时代的重要标志。
其实，自1998年起万科就成立了“万科会”，其开发的所有楼盘都率先对会员客户、忠诚客户先行开放、提供积分或是额外优惠，而对于非会员客户、非忠诚客户，则只有普通优惠。而本次万科17英里开盘当日，万科也是先对其会员优先选房，普通客户由于购买不到合适的房子，加上现场拥挤、秩序混乱等诸多因素的存在，致使购房者群起而上，把中国房地产第一品牌——万科，给砸了。
“万科17英里事件”的发生，可看出“客户差别待遇”存在的不足之处。首先，目前的普通购房人对“客户差别待遇”质疑颇多，认为开发商把消费者化为“三六九等”，剥夺了他们公平买房的权利；其次，开发商通常会将会员客户和普通客户聚集在一起购房，当普通消费者的需求得不到满足时，容易发生“万科17英里被砸”同样的事件。
“客户差别待遇”可以看作是地产文明进程中的一点星光，然而抬首仰望，笼罩楼市的是无尽的阴霾。
地产文明前路漫漫
房地产作为关乎国计民生的重点行业，要建立房产文明绝非老生常谈，而是目前房地产市场急需解决的关键问题。如果没有好的秩序形成，一个行业亦不会健康发展。而对于仍处于发展阶段的房地产市场，建立良好的市场秩序显得尤为紧要。
舒可心认为，要建立和谐的房地产市场秩序离不开政府部门的政策引导和有效监管。只有政府明确市场规则，出台相应的法律、法规，让那些扰乱市场的行为能得到有效制止，才能促使房地产市场真正实现文明化发展方向。
此外，他也指出，消费者面对市场上出现的无序现象，应该采取理性维权的策略，只有按照法律程序，以法律为准绳，才能真正保证自己的合法权益。
于凌罡认为要建立房产文明，应该引入住房资源市场公积金制度，将住房资源市场公积金作为一种“市场协调”手段，可以有效缓解社会矛盾，极大的减轻政府对经济适用房和廉租房的财政补贴压力，有效制止炒房现象，更好的促进房地产市场健康发展。
房地产市场文明的建立绝非朝夕之事，而是需要长时间的积累和有效运行，借用毛主席的一句话：“道路是曲折的，前途是光明的”，确信在建立房产文明的大势所趋下，市场秩序的有效建立并非海市蜃楼。
诚信危机一次次撞击中国品牌地产的软肋，这一次落到了中国内地地产第一品牌万科的身上！中国品牌地产集体遭遇诚信危机，中国地产品牌究竟怎么啦？
为什么是万科？
这样的事件，发生在中国内地地产第一品牌万科的身上究竟意味着什么，人们不禁要问：为什么会是万科？中国的品牌地产到底怎么了？
那么万科到底怎么了？万科是无辜的受害者还是万科自己砸了自己。
让我们稍稍回顾一下2005年10月1日：国庆以前，有三四百位17英里的购房者被销售人员通知国庆当天现场选房，房源300多套，均价2万元左右；国庆当天，天很热，尤其是沙滩边；很多人身价不低，很多人排队等了很久；很多人在进入选房现场时仍不知道房屋的价格；面临选房时，销售人员才告知当日实际销售房源为100多套，价格在24000左右；选房包括签合同的时间很短，很多人甚至没时间看合同的内容；应愤怒的购房者的要求，万科加推房源。但价格比先前100多套房源的价格高出10%左右；在一些人忍受了三四个小时的等待后，被万科告知因机器问题，暂停选房。
于是冲突发生了。万科17英里的售楼现场被砸，随后事件广为人知。
在网上，万科的销售方法备受质疑，并被责为导致事件发生的主要原因。
“从17英里事件本身来看，万科并没有违反法律的地方，他最大的问题是违反了商业企业须诚信经营的原则。”北京高通律师事务所资深律师高强对《楼市》记者这样论断。
对此，北京仁和律师事务所资深律师孟宪生表示赞同：“诚信是品牌的基础,任何有悖诚信的行为都可能造成品牌价值的减损。”做为中国房企的领头羊，万科此次的教训值得全行业进行反思。
品牌地产“黑鹰坠落”
当“诚信”问题在楼市变得严峻，不少购房者开始以“怀疑一切”的眼光看待开发商，导致了买卖双方诚信的缺失甚至“信任危机”的出现。而这种危机在品牌地产身上也屡见不鲜，并备受关注。
对于万科来说，万科17英里事件只是一个分子。
2004年8月，本刊曾报道过万科青青家园业主因房漏水、渗水问题迟迟得不到满意的解决愤而投诉万科的事件。今年的班车事件更导致了愤怒业主组成“万科青青家园班车委员会”，向王石写信进言，进行集体维权。而万科城市花园的班车和热水涨价事件也在网上激起群愤。
曾经更加沸沸扬扬的金色家园条幅事件据说已经被完满解决，但通过业主论坛里的言论仍不难发现事件带给业主和万科的深痛创伤。很多曾经认可万科、追捧万科的业主对万科感到分外失望。
万科犹如此，其他所谓品牌地产的诚信问题更甚。
2004年9月北京富力刚涉嫌提供虚假数据举行处罚听证不久，10月又惊爆百名讨薪民工遭群殴。
曾风光无限的建外soho，因建筑品质及商铺过低的经营回报曾被数家媒体点名质疑……
一桩桩事件的浮现，勾画出了品牌地产现实的尴尬：品牌地产集体遭遇诚信危机。而究竟是什么原因导致了这样的尴尬？
据专家分析，市场处于卖方市场是一个重要原因。“萝卜快了不洗泥”，在此情况下，开发商建设品牌的动力自然相对不足，品牌遭遇诚信危机不可避免。
可难道这就是中国品牌地产的现状和报负吗？品牌对于楼市到底意味着什么？
钢铁是怎样炼成的？
在中国房地产业协会经济合作委员会常务委员兼策划部主任方明心中，品牌意味着质量、品位、放心、安全、诚信。没有很好的诚信和质量、品位的项目和房地产企业谈不上品牌。
他认为，品牌是各种要素的结合体，它不仅仅是品质，包括诚信，包括高的质量，质量涉及很多，规划、设计，整个房地产项目质量，包括售后服务，还包括人文，文化、精神层面的东西。
中国社科院科学研究院工经所所长吕政根据房地产与饮料、汽车等行业的对比分析认为：当前中国房地产行业的品牌影响力度较弱，房地产企业的品牌意识还非常薄弱。
但随着中国土地交易、金融政策日趋规范和透明，加上国外开发企业的强势进入，房地产市场将由供不应求向供求平衡转变，房地产行业不可避免要逐渐进入品牌竞争时代。
“打造地产品牌，必须加强企业的责任感，不断提高地产综合素质。”中国市场学会信用工作委员会主任助理睢金伟表示，“提高行业企业的发展透明度进一步完善信息采集工作，在社会层面就要求信用管理和惩戒的工作尽可能到位。而建立信用惩戒机制，是我们信用制度安排一个非常重要的基础。”
诚信的缺失，伤害的不仅仅是消费者，也伤害了正规运作的大开发商的利益，最终伤害的是整个行业的形象。诚信的建设，也不是单个企业所能肩负起来的，而需要整体价值链的协作。但愿今日的楼市，今日的品牌地产，不会出现明日的“诚信危机”。这，也许就是“17英里事件”带给楼市最大的反思！
万科17英里在举国欢腾的和谐日子却遭到了一群有头有脸的“文明人”狠命一击！
时下政府正大力倡导“创建和谐社会”，曾几何时，中国的房地产才能“创建和谐楼市”？
但愿这场“罗生门事件”，对于备受“文明饥饿”之苦的房地产市场能起到些许警示。
开发商购房人共掘文明坟墓
拥有五千年悠久历史的中国，历来讲究“仁、义、礼、智、信”，文明亦是世人遵从的道德基准。但在中国的楼市，文明二字却被恶意破坏，而其始作俑者就是开发商。
关于开发商的不文明行为、现象，随手拈来即是：有的开发商通过内部认购、雇人排队等方式造成楼盘供不应求的假象，营造产品热销氛围，致使不明就里的购房人盲目跟风，冲动之中买下并不诚心如意的房子。有的开发商大做虚假广告把自己吹的天花乱坠，但业主实际入住时却发现货不对版，却又欲哭无泪。有的开发商销售时承诺送这送那，实际上“羊毛出在羊身上”，最终买单的还是购房者自己。有的开发商甚至通过发布虚假销售进度表来哄抬房价，导致楼盘价格短期内持续上涨……这一切，使刚刚起步的房地产市场日益沦为“文明的沙漠”。这一次，素来倡导地产文明的万科却在17英里事件中向沙漠中扬起了些许沙粒。
难道开发商应该为所有的不文明买单吗？楼市同样充斥着不文明的上帝，为楼市的不文明现象推波助澜。
以万科17英里被砸事件为例，部分购房者本着“有钱就是大爷”、“我是客户我怕谁”的心态，当自己的要求得不到满足之际，竟然大打出手，将万科17英里售楼处砸的干干净净，确实令人叹为观止。
房地产市场的文明丧失，不仅妨碍了房地产经济的正常发展，更促使购房者与开发商之间的关系形同水火。如今网上甚至盛传“两个凡是”的观点，即“凡是开发商赞成的，我们就坚决反对；凡是开发商反对的，我们就坚决支持。”这也许是刚刚拥有20多年发展历程的中国房地产市场的悲哀。
对于目前房地产市场存在的“文明丧失”现象，著名置业专家舒可心指出，房地产市场实际上是买卖双方的一个博弈过程，但由于信息不对称的原因，购房者常常处于被动地位，被开发商牵着鼻子走。而只有信息的公开和透明化，才会有助于房地产市场的良性回归。
资深地产评论人半求认为，中国的房地产市场与中国的家电行业同时起步，如今家电产业已经步入正轨，正在形成家电产业联盟，告别了以往各自为政的局面。而房地产市场由于企业间的竞争并不充分，而趋利又是商人的天然本性，所以目前的市场现状仍会持续一段时间。
合作建房发起人于凌罡提出，由于房地产市场的无序发展和销售价格的非透明化，会产生大量的空置房屋，以及人为的促使房屋整体售价上浮10%～20%，而作为弱势群体的消费者在很大程度上，还是“人为刀俎，我为鱼肉”。
因此，出现在房地产市场上的“文明饥饿”，仍可能会持续一段时间。
构建地产文明如箭在弦
房地产市场上出现的“文明饥饿”，在很大程度上是由于供给与需求不平衡造成的。根据经济学的市场平衡法则，当供给小于需求时，市场就会因为供不应求而追捧某项产品的情况。在现今的房地产市场，由于一系列的房地产政策相继出台，在一定程度上抑制了房地产项目的供应量，而消费者对房子的刚性需求却没有减少，供需矛盾导致房地产市场上诸多不文明现象出现。
在目前这样的市场环境下，如何建立和谐的市场秩序，已经是“箭在弦上”的焦点问题。而“客户差别待遇”政策的出台，亦被业界认为是值得借鉴的文明成果，万科则是这项政策的发起人。
《楼市》出品人蔡鸿岩认为，“客户差别待遇”政策可以说是地产文明的一种体现，它就如银行发行的“VIP卡”一样，能给客户提供更全面、周到、满意的人性化服务。它也是房地产业从初级阶段过渡到产品阶段，从产品阶段上升到文化竞争阶段、直至现代客户时代的重要标志。
其实，自1998年起万科就成立了“万科会”，其开发的所有楼盘都率先对会员客户、忠诚客户先行开放、提供积分或是额外优惠，而对于非会员客户、非忠诚客户，则只有普通优惠。而本次万科17英里开盘当日，万科也是先对其会员优先选房，普通客户由于购买不到合适的房子，加上现场拥挤、秩序混乱等诸多因素的存在，致使购房者群起而上，把中国房地产第一品牌——万科，给砸了。
“万科17英里事件”的发生，可看出“客户差别待遇”存在的不足之处。首先，目前的普通购房人对“客户差别待遇”质疑颇多，认为开发商把消费者化为“三六九等”，剥夺了他们公平买房的权利；其次，开发商通常会将会员客户和普通客户聚集在一起购房，当普通消费者的需求得不到满足时，容易发生“万科17英里被砸”同样的事件。
“客户差别待遇”可以看作是地产文明进程中的一点星光，然而抬首仰望，笼罩楼市的是无尽的阴霾。
地产文明前路漫漫
房地产作为关乎国计民生的重点行业，要建立房产文明绝非老生常谈，而是目前房地产市场急需解决的关键问题。如果没有好的秩序形成，一个行业亦不会健康发展。而对于仍处于发展阶段的房地产市场，建立良好的市场秩序显得尤为紧要。
舒可心认为，要建立和谐的房地产市场秩序离不开政府部门的政策引导和有效监管。只有政府明确市场规则，出台相应的法律、法规，让那些扰乱市场的行为能得到有效制止，才能促使房地产市场真正实现文明化发展方向。
此外，他也指出，消费者面对市场上出现的无序现象，应该采取理性维权的策略，只有按照法律程序，以法律为准绳，才能真正保证自己的合法权益。
于凌罡认为要建立房产文明，应该引入住房资源市场公积金制度，将住房资源市场公积金作为一种“市场协调”手段，可以有效缓解社会矛盾，极大的减轻政府对经济适用房和廉租房的财政补贴压力，有效制止炒房现象，更好的促进房地产市场健康发展。
房地产市场文明的建立绝非朝夕之事，而是需要长时间的积累和有效运行，借用毛主席的一句话：“道路是曲折的，前途是光明的”，确信在建立房产文明的大势所趋下，市场秩序的有效建立并非海市蜃楼。
诚信危机一次次撞击中国品牌地产的软肋，这一次落到了中国内地地产第一品牌万科的身上！中国品牌地产集体遭遇诚信危机，中国地产品牌究竟怎么啦？
为什么是万科？
这样的事件，发生在中国内地地产第一品牌万科的身上究竟意味着什么，人们不禁要问：为什么会是万科？中国的品牌地产到底怎么了？
那么万科到底怎么了？万科是无辜的受害者还是万科自己砸了自己。
让我们稍稍回顾一下2005年10月1日：国庆以前，有三四百位17英里的购房者被销售人员通知国庆当天现场选房，房源300多套，均价2万元左右；国庆当天，天很热，尤其是沙滩边；很多人身价不低，很多人排队等了很久；很多人在进入选房现场时仍不知道房屋的价格；面临选房时，销售人员才告知当日实际销售房源为100多套，价格在24000左右；选房包括签合同的时间很短，很多人甚至没时间看合同的内容；应愤怒的购房者的要求，万科加推房源。但价格比先前100多套房源的价格高出10%左右；在一些人忍受了三四个小时的等待后，被万科告知因机器问题，暂停选房。
于是冲突发生了。万科17英里的售楼现场被砸，随后事件广为人知。
在网上，万科的销售方法备受质疑，并被责为导致事件发生的主要原因。
“从17英里事件本身来看，万科并没有违反法律的地方，他最大的问题是违反了商业企业须诚信经营的原则。”北京高通律师事务所资深律师高强对《楼市》记者这样论断。
对此，北京仁和律师事务所资深律师孟宪生表示赞同：“诚信是品牌的基础,任何有悖诚信的行为都可能造成品牌价值的减损。”做为中国房企的领头羊，万科此次的教训值得全行业进行反思。
品牌地产“黑鹰坠落”
当“诚信”问题在楼市变得严峻，不少购房者开始以“怀疑一切”的眼光看待开发商，导致了买卖双方诚信的缺失甚至“信任危机”的出现。而这种危机在品牌地产身上也屡见不鲜，并备受关注。
对于万科来说，万科17英里事件只是一个分子。
2004年8月，本刊曾报道过万科青青家园业主因房漏水、渗水问题迟迟得不到满意的解决愤而投诉万科的事件。今年的班车事件更导致了愤怒业主组成“万科青青家园班车委员会”，向王石写信进言，进行集体维权。而万科城市花园的班车和热水涨价事件也在网上激起群愤。
曾经更加沸沸扬扬的金色家园条幅事件据说已经被完满解决，但通过业主论坛里的言论仍不难发现事件带给业主和万科的深痛创伤。很多曾经认可万科、追捧万科的业主对万科感到分外失望。
万科犹如此，其他所谓品牌地产的诚信问题更甚。
2004年9月北京富力刚涉嫌提供虚假数据举行处罚听证不久，10月又惊爆百名讨薪民工遭群殴。
曾风光无限的建外soho，因建筑品质及商铺过低的经营回报曾被数家媒体点名质疑……
一桩桩事件的浮现，勾画出了品牌地产现实的尴尬：品牌地产集体遭遇诚信危机。而究竟是什么原因导致了这样的尴尬？
据专家分析，市场处于卖方市场是一个重要原因。“萝卜快了不洗泥”，在此情况下，开发商建设品牌的动力自然相对不足，品牌遭遇诚信危机不可避免。
可难道这就是中国品牌地产的现状和报负吗？品牌对于楼市到底意味着什么？
钢铁是怎样炼成的？
在中国房地产业协会经济合作委员会常务委员兼策划部主任方明心中，品牌意味着质量、品位、放心、安全、诚信。没有很好的诚信和质量、品位的项目和房地产企业谈不上品牌。
他认为，品牌是各种要素的结合体，它不仅仅是品质，包括诚信，包括高的质量，质量涉及很多，规划、设计，整个房地产项目质量，包括售后服务，还包括人文，文化、精神层面的东西。
中国社科院科学研究院工经所所长吕政根据房地产与饮料、汽车等行业的对比分析认为：当前中国房地产行业的品牌影响力度较弱，房地产企业的品牌意识还非常薄弱。
但随着中国土地交易、金融政策日趋规范和透明，加上国外开发企业的强势进入，房地产市场将由供不应求向供求平衡转变，房地产行业不可避免要逐渐进入品牌竞争时代。
“打造地产品牌，必须加强企业的责任感，不断提高地产综合素质。”中国市场学会信用工作委员会主任助理睢金伟表示，“提高行业企业的发展透明度进一步完善信息采集工作，在社会层面就要求信用管理和惩戒的工作尽可能到位。而建立信用惩戒机制，是我们信用制度安排一个非常重要的基础。”
诚信的缺失，伤害的不仅仅是消费者，也伤害了正规运作的大开发商的利益，最终伤害的是整个行业的形象。诚信的建设，也不是单个企业所能肩负起来的，而需要整体价值链的协作。但愿今日的楼市，今日的品牌地产，不会出现明日的“诚信危机”。这，也许就是“17英里事件”带给楼市最大的反思！
- 发表于2008-05-19
很好，辛苦楼主发这么有意义的帖
2005年10月1日，共和国56岁生日，将深深刻在万科的记忆里。
因为，就在这一光辉灿烂的日子，万科，这一同样光辉灿烂的地产品牌遭受锥心之痛——万科17英里，万科引以为傲的、真正意义上的第一个高品质项目的售楼处被砸了个干脆！
这一非常行为的实施者却是其尊贵无比的上帝！万科狂热的追随者！
谁对谁错，或许已不再重要。因为被砸的不仅仅是17英里，不仅仅是万科；而是整个中国地产业。一切绝非偶然，我们当记住这一响亮的耳光！这样的事件，为何发生，该不该发生，还会不会发生，将在谁身上发生？虽一切尚无定论，但我们当反思、反思、再反思……因为中国地产前路绝非17英里！
【反思之一】中国楼市呼唤理性
万科17英里被砸了！消息象长了翅膀霎时从深圳传到北京，传遍大江南北。在此，我们暂且撇开万科17英里被砸的事实不说，单就高价房淡市热销而言，还是令人惊喜的。至少预示着，市场刚性需求旺盛。但同时，也说明市场的参与主体，即买卖双方的行为都有欠理性。
房价逆势上涨，预警未来楼市
今年以来，“国八条”、“七部委通知”等一系宏观调控政策相继出台。其主旨在于稳定住宅价格，让普通老百姓也能圆了购房梦。然而，政策出台距今已有时日，房价却并未如众望所归，依然是政府、老百姓心中的愿景而已。
以万科17英里为例，一期为Townhouse，去年开盘价为18000元/平方米。而今，经过一轮又一轮的政策调控之后，其价格不降反升，售价涨到24000元/平方米，且产品为观景公寓。
在该项目广告公司负责17英里的首席策划王德源看来，房价的升降纯属市场行为。“一个愿打一个愿挨”，所以，房屋售价再高，只要市场及买家可以接受，就没有什么好质疑的。
话虽如此，但却折射出房地产市场目前普遍存在的一个问题，政府在与开发商和市场的博弈中，用何有效手段主导一个行业的发展。
宏观调控下，全国各大主要城市的房价，除上海1～8月份房价环比下降1.8％外，其他很多城市，依然呈现出上涨态势。
根据北京市建委、北京市统计局、北京市国土局、北京市发改委联合发布的数据显示，2005年1～8月份，北京市商品期房买卖平均价格为7283元／平方米，同比上涨了1345元，涨幅为22.7%。
广东省统计局最新统计数据显示，1～8月，全省实现商品房屋销售额665.29亿元，销售商品房屋建筑面积1769.50万平方米，商品房屋均价3759.76元/平方米，比1～7月的均价3744元/平方米，上涨了近16元。
即便是上海出现的房价下跌，也有专家分析，那只是表面现象。“在上海只有个别地区的个别楼盘降价。实际上，大多数开发商并未‘收手’。他们虽然表面上附和，暗地里却则在力挺房价，等待重现‘昔日光景’——像2004年四季度一样出现强烈反弹。”
对此，业界普遍认为，调控压市下，房价仍能呈现上升态势，至少可以说明市场刚性需求旺盛，前景向好。但市场参与主体必须保持理性、谨慎。因为，房价上涨的同时，也意味着市场正在孕育着巨大风险。香港房地产市场的发展便是很好的例证。
市场疾呼，买卖双方需理性
宏观调控下，房价依然居高不下。距市区100多公里、单价20000元以上的楼盘，仍然出现火爆抢购，并且由于抢购不得而出现大动干戈的局面。这一切到底意味着什么？
有 人说，这意味着市场存在供需矛盾。因为受调控影响，供给明显缩小，而刚性需求依然存在，并且在不断上升，所以，天价楼盘也会有人抢购。对此，首都经贸大学教授张跃庆持有否定意见：“房价居高不下的元凶并非供需矛盾。从经济学上讲，供求不平衡属于常态。而房价属于垄断价格，不反映供求关系。关键在于，房地产开发较高的利润导致投资量越来越大。最终造成的假象就是，供给缩小导致房价上扬。”张跃庆分析认为。
也有人说，这意味着土地“招拍挂”的出让方式，使企业不仅拿地困难，而且需要付出更多的土地成本。所以，很多企业为了保障其利润空间，只能提高房价。对此，一向提及房价就会激愤的社科院金融研究所金融制度室主任易宪容予以了反驳。他说：“很多开发商都说土地成本，占整个开发成本的50％，事实上，这个比例是有相当水分的。即便真是50％，开发商也是有相当利润空间可赚的。所以，拿地困难、土地成本上升，只是很多企业为了提高房价的一个说辞而已。”
基于此，张、易二人同时认为，像17英里这样售价如此之高的项目，出现火爆抢购，首先反映了开发商对项目的信心，但从中折射出广大开发商的非理性心态。“受宏观调控的影响，近几个月以来，市场大势一直较为冷淡。如今，虽然略显回暖迹象，但高端市场仍然非常冷清。当然，不乏个别高端产品走俏。但其走俏的原因并非市场大势走出低谷，而是由于产品以及企业品牌的吸引力。所以，在这么一个特殊的时段，如果项目盲目跟风，定价较高，是非常欠缺理性的。”
张、易二人的观点，得到了很多业内人士的认同。如果开发企业不顾及市场大势，一味提高房价，那么，未来楼市将不容乐观。以香港为例，1997年香港房地产价格上升40％。但随着亚洲金融危机爆发，国际热钱开始狙击港元，股市大跌，房地产价格也开始迅速回落。从1997年开始到2003年上半年，香港的房地产价格下跌70%～80％，
所以，诸多专家学者纷纷呼吁，开发企业应冷静思考、理性定价，才会赚取稳定的、长期的收益。不能只看到眼前利益，而放弃未来。
另外，从17英里被砸事件可以看出，不仅仅是开发商定价有欠理性，买家在很大程度上亦非常欠缺理性。房地产交易纯属市场行为，当买家认为价格过高时，可以选择不买。消费决定人气，当人气不足时，自然可以促使房价回归到一个合理的区间。然而，现在很多买家的态度与行为非常矛盾，一方面认为房价过高，不合理；另一方面，面对高价房，依然疯狂抢购。
对此，张跃庆认为，买家的这种矛盾心理，在相当程度上，成为推动房价上涨的源动力。
万科17英里事件清晰地折射出一个非理性的市场。一个和谐有序、可持续发展的市场需要理性的供求双方共同构建。单方的唱涨唱跌或无视未来及风险的群体意识都将可能将楼市引上不归路。而这一切恰恰需要行业领跑者及高端消费者引以为责。