主题：外资看好房地产二级市场

将来的房地产市场是二手房的天下
在刚刚过去的一年中，海外资金大量涌入国内房地产市场，或整体收购或注资开发。在中国高档物业市场中表现十分活跃。然而，就在刚刚过去的2005年底，高盛集团（纽约证交所：GS）旗下全资子公司高盛战略投资（亚洲）公司向21世纪中国不动产注资2200万美元，成为21世纪中国不动产的第二大股东。而在此之前，顺驰置业获得软银、凯雷4500万美元注资。这表明中国的房地产二级市场正越来越受到国外资金的关注。

尽管21世纪中国不动产在全国范围已经有比较完善的布点，但据记者了解，其所开门店基本都采用特许加盟的方式。这种模式主要是依托授权公司较为成熟的品牌和管理模式，加盟者在交纳了加盟费和保证金后，可以用授权公司的品牌开展业务。这种模式的优点在于可以实现高速而又低成本的扩张抢占市场，并最大程度地分散经营风险，使企业形成规模效应。也就是说，对21世纪中国不动产来说在布点方面并不需要自有资金的投入。那么21世纪中国不动产为什么还要进行海外融资呢？面对这个问题，21世纪中国不动产董事长卢航告诉记者，高盛注入的资金主要用于品牌建设和推广。统一、高效的宣传推广是21世纪中国不动产将来在行业竞争中制胜的法宝。只有良好的品牌形象才能吸引更多的加盟店，使全国内的销售布点更加完善。

正如21世纪中国不动产董事长卢航所言，将来的中国房地产市场一定是二手房交易占主导的市场。在国外成熟的房地产市场，二手房交易量占了绝大多数。国外的投资基金正是看到这样一个必然趋势，于是纷纷着手进入中国房地产二级市场。

尽管目前的房地产市场仍以一手房为主，但每年巨大的开复工量背后却孕育着一个急速膨胀的二级市场。从北京近几年二级市场的走势来看，二手房的交易量呈逐年上升趋势。而且各大中介公司对未来二手房交易都持乐观态度，认为2006年的二手房交易量仍然会上升。

在欧美等发达国家房地产市场上，二手房是真正的主导者，二手房交易量占这些国家整个房地产交易量的80%左右，而中国这个比例还不到40%。随着中国二、三级市场的开放，自1998年以来，全国二手房市场迅速发展，已经在东部南部沿海地区的一些大中城市如上海、广州、天津等地形成了比较成熟的二手房交易市场。

据统计，2002年，中国35个大中城市存量住房交易套数已相当于新建商品房交易套数的75％以上。1998~2004年，上海市场中二手房与新建商品房交易面积的比例从0.28:1上升到1.1:1；广州由0.1:1上升至0.66:1；天津由2000年的0.27:1上升至0.96:1。2004年成都二手房与增量房交易面积比为0.41：1,二手房在房地产交易市场中的比重正在逐年上升。

其次，随着住房制度改革的不断深入，各种政策利好促使二手房成交量逐年攀升。以北京为例，2003年10月“央产房”获准上市之后，不同权属的房屋上市交易的限制正在逐步取消，长期以来一直比较低迷的北京市二手房市场即将出现井喷的势头。另一方面，随着各级政府城市规划危改拆迁力度的加大，越来越多的拆迁户、中低收入家庭以及现金不足的首次置业者将购房的目光投向二手房市场，二手房需求不断扩大。

从目前外资进入的两家中介公司可以看出，都是在国内主要城市有销售网络的公司。外资除了看好中国的房地产二级市场外，这样的各国销售网络也是吸引他们投资的重要因素。据21世纪中国不动产董事长卢航介绍，在认真研究中国市场的发展状况后，确立了华北、华南、华东三个初期重点发展区域，并同步制订了进入北京、广州、上海三个中心城市的战略布点计划，以充分发挥中心城市的辐射效应。于2000年在北京设立自营区域；2001年成功授权广州区域，与广东珠江投资形成合作；2002年与上海新亚股份（今锦江国际集团）合资成立上海区域，公司控股51%。基本完成公司战略布点计划，进入进一步巩固发展阶段。