主题：“中国房地产转折之年” 05年投资楼市无赢家

过去的2005年，正如业内媒体自我总结的一样，这是中国地产的转折之年。

过去人们见面常常用的问候语———“吃饭了吗”，如今似乎快要被“买房了吗”所替代。这种情形发生在经济发达的城市丝毫不足为奇。不管是在路上还是餐桌上或者是亲朋好友的聚会中，人们席间一块探讨的一个重要话题就是房产和房价。就像早期人们对于投资股票的热情一样，投资买房的吸引力似乎更让人们欲罢不能。

过去的2005年，正如业内媒体自我总结的一样，这是中国地产的转折之年。从2005年3月国务院发出《关于切实稳定住房价格的通知》，到紧跟着七部委联合出台稳定房价的“新政”，真真切切让大到银行、媒体、开发商，小到炒房团、中介、个人投资者，都感受到了国家对于房地产行业宏观调控的决心和力度。

“以租养房”在今天的城市里似乎已成为众多人不加思索就决定购房的一条理由。不过，人们似乎只看到了好的一面，而忽视了其中的风险。“以租养房”不是个简单的过程，这里面的账要仔细算清楚，除了每月固定要支付的物业管理费和取暖费之外，还有银行贷款利息，而还款者的收入是相对固定的。投资者需要明白的一个简单道理是，但凡是投资就会有风险，投资房产的风险就是新房出租会有一个“滞留期”，即从正式入住到出租出去，中间会有一段时间房子是空置的。即使已经出租的房子也可能会中途“断档”，这就需要你周密考虑如何度过这样的“风险期”。

易小姐就是忽视了这一点才吃了亏。虽然她办好贷款签好合同买房是早春三月，但因为是期房，所以她等到了寒风凛冽的2005年11月下旬才拿到新房钥匙。这套位于五环之外的小户型，周边虽然依靠着两所高校，但由于她收房后到装修有一个月周期，等到她一切安排妥当准备找租户时，已经是来年的1月，学校放假不说，农历春节的即将到来，大量外地人回家过年，房屋租赁市场进入了一年之中的寒冰期。春节前后，租赁市场进入淡季，房源供给突增30%%左右，而租赁需求骤减45%%。供需变化的结果直接导致了租金的下滑，一般情况下淡季租同一个区域房子价格比旺季时会便宜100至200元，而且一般这种局面会持续到春节后半个月。在这种情况下从投资的角度来说，只有那些有稳定租金回报的房产才是有生存空间的。

去年这一年，在楼市恐怕真正难以找出几个赢家，就连一贯自信满满的地产大佬潘石屹，在年终总结公司业绩时也直言不讳地表示：2005年SOHO公司并没能完成其预期的业绩目标，不过在地产界集体遭遇寒冬的环境下，他个人表示对这样的结果还算是满意。

去年初新老“国八条”和七部委联合稳定房价“新政”的组合拳目前已是初显成效，节节攀升的房价涨幅和涨速得到了遏制，尤其是在房地产市场泡沫严重的城市，随着各项实施细则的出台，明显被压低了的购房投资需求，让投机开发商们开始变得寝食难安。有的干脆使出浑身解数，打出诸如“买别墅送汽车”、“答谢客户特价销售”等等方式，吸引那些清醒了一些捂紧了口袋的持币观望者，“买涨不买落”的心理让开发商们抱定的“金九银十”的愿望也“不幸”落空。

去年一季度，35个大中城市房价上涨9.8%%，比前年同期涨幅上升2.1%。二季度35个大中城市房价比一季度上涨1.5%%，同比和涨幅分别比一季度回落1.8和1.2个百分点；三季度70个城市房价格有所上涨，但涨幅继续回落，较二季度回落1.9%%。

而央行从2005年3月17日起突然上调0.2个百分点房贷利率的消息，带给贷款购房者们一个讯号，银行未来还可能会再度作出类似举措。后果是不言自明的。因此，饭桌上又多了一个话题，贷款购房者们私下的讨论，这个月的月供涨了50多块，本金没还多少，还的大半都是利息。

房贷利率的上调和购房两年内转手加重税的政策就像两把利剑，让许多已经踏入投资房产队伍中的人“前怕狼后怕虎”，不得不改变策略，将短线投资转而向长线出租，从表面上看，这不过是将投资回报从过去的转瞬之间收回，分解成多次多个周期的收回，但事实上并没有那么简单。只有深陷其中的投资购房者才真正能体会到转变过后的苦衷。

2005年初，宏观调控政策出台之前，一下贷款购买了两套房产的章女士向记者大倒苦水。年初，看到不停上涨中的房价，章女士再也按捺不住，将自己工作了七八年的积蓄，连同父母积攒了一辈子的养老钱18万，全都投在了东四环外一个楼盘上，原本打算往后价格上涨之后出手一套，另一套留作出租，因为手头的这18万只够购买两套住房的首付款，剩下的余款她向银行贷了60万，分20年，每月要承担将近5000块的月供。而她自己的收入每月才4000元左右。没想到的是，2月底刚交完定金，3月份央行就宣布加息，之后的事情是地球人都知道的。绝大部分的购房者最终都放弃了直接出售的想法，转向出租市场，章女士所在的小区也不例外，收房过后，她站在新居的阳台上，发现左邻右舍有很多家的窗户玻璃上都贴着出租及联系方式的小条，而求租者的数量却似乎没有增长那么迅速，去业主论坛上看，出租信息扎堆，求租信息就寥寥无几。情急之下，章女士想想，那就好好装修一番，再配上高档家具，就不相信出租不了。这样没白天黑夜的装修了一个月，室内是越装越好了，章女士却被拖得疲惫不堪，钱没少花结果怎样还不得而知。

每年、每季度、每个月甚至每天，关注房产信息的人都不难从各种渠道得到一些数据，比如：北京市建委公告显示，1 11月，全市商品住宅期房平均价格6776元/平方米，同比上涨了21.2%%；其中普通商品住宅6797元/平方米，同比增长12.6%。又比如，北京市建委数据显示，北京市2005年第4季度新建商品期房交易市场价格。普通住宅房价在涨：均价6984元/平方米，同比增幅为13.1%%，比3季度上升175元/平方米，环比增幅2.5%%。去年第4季度北京市商业营业用期房预售成交均价为13804元/平方米，比上年同期下降6022元/平方米，同比降幅高达43.6%%。

类似这样的数据让购房者和老百姓眼花缭乱，房价到底在涨还是跌，全国住宅产业商会会长聂梅生在接受记者采访时表示：判断房价的涨跌看发布的城市商品住宅的平均价格基本没意义，关键要看某个楼盘在不同时期已销售出房屋的价格走势、是涨了还是跌了，不同住宅的销售价格差异太悬殊，影响的因素也颇多，比如别墅和经济适用房，某个阶段别墅放量多，即使其面积少，但因单价高，那么平均价格就见涨，而某一阶段，经济适用房楼盘放量多，平均价格就会跌。因此各家机构发布的各种数据，购房者不能只看单个数据，而是要一分为二地看待和分析。或者就盯某个具体楼盘看价格。