主题：后新政时代购房提醒：购房前学好投资回报

近年，有不少市民购买房产用于投资。在购房时，销售人员往往为初入行的投资者算出一个“美丽”的投资回报率。但在实际购房投资后，又发现回报并不如之前的高。因此，初进入投资市场的购房者要学会算投资回报。 

现在，一般销售人员算投资回报，仅是一个粗略的办法。比如，购买一套35万元的一手房，35万元总价加上契税、入住费等共36.5万元左右。如果出租预算是2500元／月，那么用年出租收入3万元除以总投入36.5万元，就能得出投资回报率8.2%。

从计算投资回报率可以发现，购房出租的长线投资，一般是投入资金越少，贷款期越长，其投资回报是越高的。例如，如果上述投资个案选用了最长贷款期30年的，其月供是1364元，扣除其他费用后，最后出租回报率达到7.5%。

但实际上，该计算方法并没有把按揭供楼的利息、出租中介费以及出租房的税费等计算入内，因此看起来回报率是很高的。但这只是自己画的一个饼。 

据了解，真正的购房投资者往往是沿用另一套投资回报计算方法。打个比方，同是购买一套35万元的一手房，首期款是三成11万元，加上契税、入住费等总付款是12.5万元。贷款额24万元，20年月供是1652元。如果出租预算是2500元／月，每月要减去月供款1652元和租金10%的租赁税，剩下598元／月。那么年总收入是7176元，每年再减去中介代租的半月佣金1250元，实际年收入是5926元。那么用实际年收入除以首次投入12.5万元，得出的4.7%才是真正的投资回报率。