主题：私募基金：开发商无米下锅走险棋 谁知个中风险

专家表示高息私募只是饮鸩止渴最终会不堪重负 

前不久，首创集团和万通集团的私募计划再次出现在人们的
视野，而之前中国人民银行副行长吴晓灵在“2005中国地产金融
年会”上的讲话也提到私募基金的可行性。由此可见一股私募的
潮流正在逐渐扩大。

确实，在当前土地和金融双重紧缩的政策下，不少开发商的
资金都十分紧缺，有些甚至面临资金链断裂的严峻形势。为了脱
离困境，私募基金的方法被越来越多的开发商所采用。但是，由
于目前私募基金缺乏法律保护，所以蕴藏着很大的风险，由此引
发出很多争论。本期《地产SHOW》PK台就围绕着私募基金的利弊
展开。

国务院发展研究中心金融研究所所长夏斌 


应当鼓励发展私募基金 


我国对房地产宏观调控的基本方针应该是有管有疏，合理的
监管是完全必要的，但国家在加强监管的同时，融资工具的开发
有些滞后。 


发展中国的房地产基金，首先可以鼓励发展房地产投资的私
募基金，鼓励发展私募基金公司。其次，银监部门应提高工作效
率，尽快出台对信托投资公司和房地产信托业务的管理办法。 


中国人民银行副行长吴晓灵 


私募方式值得探索 


房地产直接融资能提高资金的使用效益，因此，拓宽房地产
直接融资的渠道是当务之急。当前在房地产开发公开发行证券融
资受条件制约的情况下，采取私募方式融通资金是值得探索的道
路。 


私募信托基金可用于项目开发和房地产投资及物业收购，私
募发行股票可在一定程度上解决开发商股本筹集问题。为了形成
一定的房屋租赁市场，使住房抵押贷款有无争议的合格抵押物，
房地产商现在必须以股本融资为主要形式。房地产是一个高收益
、高风险的行业，只有以股本融资为主才能更好解决风险与收益
相匹配的问题。

北京华融易初房地产投资顾问公司总经理倪滨 


私募资金容易导致市场混乱 


高息私募是目前中小开发商私募基金的重要手段。现在大约
有一半的中小企业现金流都比较吃紧，但向银行借款难，也难以
贷得海外资金，加之实力不强等劣势，中小开发商私募基金时，
屡屡遇冷，少有企业愿意出钱。在这种情况下，民间高利率借贷
趁机而入。一些中小开发商为筹到资金，往往以高达20%至30%的
利息方能借到民间资金，有的甚至要求支付40%的利息。虽然中小
开发商以此方式圈到资金，但也是饮鸩止渴。前段时间，北京西
部某房地产开发公司为及时借到200万元资金而向民间财团借款，
不得不承担着近40%的利息，现在，高额的利息已让该企业运行艰
难，不堪重负。 


另外，私募基金也容易为非法集资者钻空子，导致市场混乱
，甚至可能会引起某些不安定的因素。

蕴藏较大市场风险 


由于当前私募基金没有法律规范，也缺乏对合格投资人的划
分标准，往往使一些缺乏风险识别能力和承受力的人参与集合信
托计划，蕴藏了较大的市场风险。私募房地产信托基金由于投资
标底和募集的基金份额流动性均不高，私募发行股票也存在范围
有限、流动性不高的问题，因而这两种融资方式都有较大局限性
。用公开发行收益凭证的方式设立房地产投资信托基金，才是房
地产直接融资的方向和可持续发展的模式，也是解决房屋租赁市
场投资来源的重要融资方式。 


北京世联地产顾问有限公司策划经理罗凯 


开发商和民间财团都有风险 


目前开发商私募基金时均提高利息，使融资成本大大提高。
现在土地政策严格，需交齐土地出纳金，且到手土地两年必须开
发。央行又提高贷款门槛，开发商难以通过正常途径获得资金支
持，为了不让到手的项目卡壳，不得不以高利息为代价私募基金
，这也是没有办法的办法。

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