主题：验房师来了之后

日前，“验房师”登陆搜房网“大话地产”栏目，通过网络，与四百万业主进行交流——号称“南京验房第一人”的丁渤先生到上海来了。去年以来，南京房市悄然出现民间“验房师”群体，他们与消费者共同维权，引导房市理性发展，在新华网、搜房网、中房资讯网、北青网、新浪网等全国近百家网站和许多城市的媒体引起热烈的反响。南京“验房师”的崛起，给上海的房地产市场也带来了新鲜的话题。这一话题，也引出了业内人士关于楼市尴尬问题的一些思考。

话题思考之一检验监理机构不必涉足验房市场了？

验房验什么？从日照，到楼间距，验房所要涉及的至少有五大块：如土建、门窗、强弱电、上下水和蓄水试验。据说丁渤的一份验房程序表中，如建筑面积是否如图纸所标的一致？墙面是否有空鼓？混凝土强度如何？精装修房用材是否合格......多达17项。验房时，他们还要带上专业的工具。据说，验一套房，一般要2小时，别墅时间长些，5个多小时。至于收费，一般是按照150平米以内200元，每增加50平米加收50元。“团体”验房的，如5户以上还可以打折。

这么多验房项目，要是交给某个国家指定的检验鉴定机构去办的话，动辄收取几千元，一定令消费者望而却步的。不知有多少消费者，因维权成本太高，而不得不放弃。这方面有无数的例证。相反，与国家指定的检验鉴定机构昂贵收费相比，较为低廉的收费，可能是让民间验房市场迅速形成的主要原因。

值得思考的话题是：南京民间验房如火如荼，为何一向“精明”的上海人，没有“发现”这一的市场呢？其实，“精明”的上海人既看到存在着验房需求，但也看到，在帮助业主维权过程中，验房发现的一些问题也不一定能得到法律的认可，这意味着做这一行存在相当的社会风险，在收入上也是不确定的。所以，这一行并非人人能做。据了解，其实验房师在其他城市也出现过，但很快就夭折了。探究原因，主要是做这一行必须算风险、算收益。种种迹象表明，这一职业可能随着房地产市场走向理性而消亡的。

目前的民间“验房师”热，是向上海现有的一批检验的、监理的机构的一个挑战，这些机构依然是房屋质量监管的主体，目前需要的是改善房屋质量市场化监管的系统。因此，有人专业士建议，既然上海有验房市场存在需求，也可以鼓励上海现有的一批检验的、监理的机构，能否利用自身专业的技术，组建专业为购房者服务的公司，两者相辅相成地参与到验房市场来。上海开发商建造的房屋，其质量水平和监管力度已经在全国处于领先地位。因此，走一条与南京不尽相同的路子，这可能比较适合上海楼市的实际。

话题思考之二指问主管部门监管“缺位”在何方？

据说，目前新建房开发商只要出具《建设工程竣工验收备案表》就可以交付，质检部门的职责也从过去“直接核验工程质量”转变为对工程进行“竣工验收备案”，从“台前”退到“幕后”这一规定弱化了政府主管部门房屋监管的力度。

据丁渤解释说，以前房屋质量由建工局负责，现在国内多数城市对房地产项目的工程质量实行五方责任主体共同负责制。五方责任主体是指开发商、施工方、监理方、设计院和工程勘测方。表面看，有如此多的责任主体，工程质量应该得到层层把关。实际上，五方中只有开发商是甲方，后四方则均受雇于开发商，都是乙方。乙方能否拿到钱完全看甲方“脸色”，这种关系很难形成真正的质量监管。

应该说，民间验房师的出现是有其特殊的市场背景，当前房地产市场发展不成熟，在商品房大量交付而质量问题频出的时候，它填补了政府主管部门监管“缺位”的空白。在上海验房的难度也很大，因为购房者拿到的合同大部分都是示意图，或表述非常模糊。如建筑的节能，开发商往往不把这个写进去。如果经过民间"验房师"与消费者的共同努力，可以有力地促进了开发商在房屋质量上加大投入。既要约束开发商，又要防止业主过度维权。因此，验房热也促进开发商自身素质的不断提高，以提高房屋质量的品质，以及提高整改力度。

但是，这也反映出当前房地产市场的尴尬。楼市仅靠尚不规范的民间“验房师”的力量来支撑，长此以往，将会带来其他一些负面的问题。由于国家没有给“验房师”发放专门的资质证书，工商部门也无法按照专门的类别给验房机构颁发营业执照，“验房师”大多是与业主私下交易。据说，南京最多时活跃着八百余家，还有一些“游走”的个体验房者，验房从业人员也是良莠不齐。有关人士指出，上海应出面培育有资质、健全的民间验房中介服务机构，满足购房者的验房需求。

话题思考之三律师和验房师能否一起紧密结合？

零点验房的王总表示，不管是南京还是上海，验房市场能够产生，最根本的原因是在建筑专业领域，技术、法律在某些范围里面是脱节的——在现在的社会环境里面懂技术的人不一定懂法律，懂法律的不一定懂技术——有一个比较认可的机构在建筑工程里把法律和技术结合起来，是保证上海市房屋质量提高的根本。

如何保障业主的权益，以前是更多地通过律师，现在大家觉得“验房师”这个角度更加专业。许海波律师认为，消费者在住宅消费当中会遇到住宅的建设问题，以往律师服务一般是偏重法律服务，合同服务，然后在合同当中如何使双方处在对等的合同地位，避免受欺诈的合同条款，保证双方正常的履行合同。虽然，现在住宅有住宅的监督机构，但是这些住宅监督机构出具了交付许可证之后，还是存在质量问题，这样的话验房师的需求就出来了，可能以后需要这样的专业人员和律师相结合，启动住宅的技术规范方面的服务，像这些内容必须变成法律条款进入合同才能真正保护消费者的权益