主题：中国房地产近逼周期性低潮 09年将是低谷临界点

中国房地产价格自1998年以来，持续7年以百分比两位数的速度增长。从2002年至2005年4月，全国住宅用地平均价格指数在五年间上涨了54.2%，京、沪、穗、深等地房地产价格均上涨一倍以上，杭州则超过了200%。这其中有正面的推动力，如经济发展、居民购买力增强、供求关系变化、农村城镇化等，但其间也蕴藏着大量非理性繁荣的因素。世界经验表明，房地产的非理性繁荣成分过大，就易形成泡沫，但同时也表明，监测房地产的周期规律将有益于防范风险。

在世界范围，由房地产泡沫导致金融风险的案例都相当惨痛，其中影响最大的非日本案例莫属。 

上世纪80年代后期，日本经济快速回升，出现了历史上少有的繁荣期。日本中央银行为了刺激经济持续发展，采取了非常宽松的金融政策，这些资金基本上都流入了房地产业，致使房地产价格暴涨。 

从1986年起，日本在短短5年间，地价上涨了2倍多。其中1987年，商业用地和住宅用地价格的年上升率甚至超过了76%。另据日本国土厅公布的调查统计数据，1985年，东京都的商业用地价格指数为120.1，但到了1988年就暴涨到了334.2，3年间暴涨近2倍。日本六大城市的地价指数，在上世纪80年代的10年间上涨了5倍，地价市值总额高达40001万亿日元，相当于美国地价总值的4倍，土地单价为美国的100倍。1990年，仅东京都的地价就相当于美国全国的土地价格。 

1991年，日本房地产泡沫破裂，致使日本经济十多年来一蹶不振。房地产价格的暴跌导致一些涉足房地产业较深的大、中、小企业纷纷倒闭。仅2000年，包括房地产商在内的建筑行业就有6000多家公司破产，占当年破产企业总数的33.6%。2002年，日本有28家上市公司倒闭，其中有三分之一以上是房地产公司，创战后上市企业倒闭的最高纪录。日本经济步入了战后历时最长的“平成萧条”时期。 

房地产泡沫破灭直接引发了日本严重的财政危机。从1991年到2000年，发达国家财政赤字均有不同程度下降甚至出现盈余，惟独日本财政赤字由0.8%猛增为10.1%，同时还出现了通货紧缩和金融危机。房地产泡沫破灭的一个直接后果，是给金融业带来大量的呆坏账。日本十大银行中的日本长期信用银行、日本债券信用银行以及北海道拓殖银行相继倒闭，中小金融机构的破产更是接连不断，金融体系剧烈动荡。 

日本国土交通省最近发表的地价统计表明，尽管东京等一些大城市部分地段的地价近期出现了上涨，但全国平均地价依然在继续下跌。如今15年过去了，日本经济依然在低谷徘徊，虽然有了一丝希望，但要使经济回到健康的轨道上，仍然困难重重，甚至前景暗淡。 

同样，由于房地产泡沫引发金融危机的还有1997年的东南亚诸国及东亚的韩国和中国的港澳台地区。特别是香港，房地产价格回调幅度高达50%，出现了近十万的负资产者，对整个经济、金融和社会产生了重大影响。