主题：2004楼市将步入慢牛行情 涨幅难以超过5%

2004年01月08日 09:46:33 青年报 
 

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 对于刚刚过去的2003年，上海的房地产市场用"火爆"来形容再适合不过了，正如上海搏邦地产蒋经理所说的：“从买卖市场来看，无论是一手房还是二手房，整个房产楼市都是大牛市，全线飘红：5000元/平方米的中档房热火朝天，7000-8000元/平方米左右的中高档房供不应 
求，12000-15000元/平方米左右的豪宅走俏。”

然而，据有关人士分析，今年上海的楼市将是一个慢牛行情。上海天地行公司宋捷先生认为：“2003年，上海的房产市场是一个普涨行情，今年将会进入一个‘个股行情’，随着房产结构的调整、有关政策的出台和大量中低价房的上市，上海房价快速上涨的势头将会得到抑制，像去年一样的疯涨行情不会再有。”从宏观的角度来看，国家和上海市政府对房产市场的监管、调控力度在加大。首先，中央银行发布了121号文件，对大户型、高档商品房、别墅等项目的贷款进行限制，提高了第二套以上住房贷款的门槛。

其次，市政府已经在调整房产市场的结构，在2003年开发100万平方米的基础上，将连续3年每年推出300万平方米的中低价房。从有关方面的统计数据来看，在2003年出让的164幅土地中（其中121幅为居住性质），郊区的出让比例占到了整个出让面积的64.15%，将主要用于中低价房的建设。此外，市政府正在酝酿的“限制期房转换”政策，这将是对投资炒房者的一大“撒手锏”。

从证券和房产市场的博弈来看，2004年似乎更有利于证券市场。2000年上证综合指数从2200多点的大牛市崩溃以来，股票连续三年阴跌，甚至有不少股票已经跌破市值，大量的资金从证券市场撤出来炒房产，对推动上海房价节节上涨“功不可没”，大有从“全民炒股”转到“全民炒房”之势。但是，经过三年连续上涨，上海的房价已经到达一个比较高的位置，再加上政府监管、调控的政策频频出台，“楼花”的炒作将会受到越来越多的限制，投资的风险明显加大。因此，许多投资者纷纷选择退出，在2003年底伴随着限制期房转换的消息传出，大量投资客竞相抛售期房。与之形成鲜明对比的是，股市却开始一路飘红，从1300多点冲到1500多点，明显开始回暖。对此，上海开诚投资有限公司李达先生说：“正常情况下，2004年上证综合指数可以达到1700点，如果有利好政策配合，将达到2000点。”在股市与房产资金的流动上，李经理认为：“按照现在的形势来分析，2004年的股市将会步入一个上升通道，一定会有很大一部分资金从房产市场流向股市。除上海本地的炒房资金外，江浙一带上1000亿的民间资本，其变速性也很大，随时都有可能冲向股市。这种资金的不稳定性对房地产市场的影响是非常大的，但鉴于房价的惯性远远大于股市。预计今年上海的房价还会有所增长，不过涨幅难以超过5%。”
 

原文由：吃芥末的三文鱼发表