主题：内地房地产投资信托基金何时破壳而出

政府宏观调控和一系列紧缩银根的举动，使内地房地产开发融资门槛一再加高，为解决自身的资金困难，寻求新的融资渠道已被众多开发商摆在首位。房地产投资信托基金(REITS)也由此受到格外关注，虽然年底前内地房地产企业终于有了REITs赴港上市成功的先例，但业界人士纷纷表示，更期待国内本土化REITs的早日破土而出。

戴德梁行研究顾问部助理董事王晨表示，在亚洲市场估计可投资商务房地产总值大约为两万一千亿美元，如此巨大的房地产值也给REITs带来充裕的供给来源。亚洲商务房地产市场主要在日本，已投资有一万一千四百亿美元，占可投资总量的百分之九十二。中国拥有亚洲第二大可投资商务房地产持有量，但是已投资的只占可投资的百分之四十六。 

王晨表示，这显示中国主要的房地产都持在个人或非上市企业手里，投资者的参与性很低，形成在个人或企业手里的房产未被有效的经营管理及进行税务安排。随着市场的持续发展，在不久的将来，房地产的所有权(如透过REITs)将从个人融入到资本市场。

银行贷款一直是中国房地产公司的主要融资渠道，大约百分之七十的房地产开发资金来自银行贷款的支持。为防止房地产市场的隐患最终转嫁给商业银行，从二00三年央行发布的一二一文件到二00五年银监会二一二文件，房地产开发贷款门槛一再抬高，也让房地产开发企业真正感觉到过去单纯依靠银行贷款、自有资金、销售回款支撑的传统融资体系已不能适应现实需要，借助资本市场这个助推器、实现产业资本和金融资本的融合将是必然趋势。

“我们研究REITs已经好几年了。”中国证监会李清源说。央行副行长吴晓玲日前明确表示，用公开发行收益凭证的方式设立REITS才是房地产直接融资的方向和可持续发展的模式。业界普遍认为，这是政策监管部门发出的鼓励房地产企业大胆尝试房地产信托基金的最为明确的信号。随着各种条件的成熟，消除瓶颈的过程将逐渐缩短，国内本土化REITs的问世值得期待。

在目前国内房地产企业上市渠道并不通畅的情况下，REITs引起了业界的浓厚兴趣。相关数据显示，在市场经济体系完善的经济体中，房地产企业资金来源通常百分之四十是房地产基金，百分之四十是私募基金，包括私人投资或者企业之间的投资，剩下百分之二十才是银行贷款。 

分析人士指出，REITs通过集合社会散资金，不仅可以解决房地产公司外部融资渠道单一和融资难的问题，促进房地产业资金结构的优化，并为中小投资者参与房地产投资和收益分配提供了现实途径，是房地产业发展一条较好的融资渠道。

但专家指出，REITS在中国目前的法律情况下很难做到，虽然目前公司法已做了修改，但在税收方面还存有问题，毕竟不能用空壳公司的形式做房地产投资基金。一些房地产企业由此纷纷看好海外REITs的融资。据悉，北京北辰、麦格理及会德丰等至少有九只国内房地产基金正积极筹备赴港上市。而经过三年多的准备，越秀投资终于在二00五年年底成为首家内地赴港REITs上市的房地产企业。 

戴德梁行统计数据表明，包括越秀在内，截至二00五年十二月亚洲房地产投资信托基金的数量已经增加到四十五家，总市值超过三百五十五亿美元。从二00一年十一月到二00五年十二月的四年时间里，亚洲房地产投资信托基金的数量增长了二十一倍，市值增长了十七倍。亚洲已成为全球增长最快的REITS市场。