主题：全面停滞的无锡别墅如何破冰解题？！

一、师出有名蓬勃发展


随着城市交通体系的逐渐完善，城市商圈的向外扩张，同时我们国家提出城镇化的发展趋势，有利于小独栋产品的发展，小独栋绝对在城镇发展中起到领头的作用，一定是中产阶级第一居所的需求。别墅并不仅仅是为了迎合客户审美的心态，在建筑规划上单体也应该趋于经济，避免繁杂而古典的效果（可能会比较浪费空间）。

城市出品安贞爵板生活 万年花城 


在购买别墅的同时，也购买了一种居住环境，也是购买了它的配套。更多的人觉得：购买别墅就是购买了那种有别于其他的生活感受。因此，对于别墅项目来说，周边配套以及环境的优劣也是直接反映一种生活品质和生活状态，其一直是销售中的一大看点。如高尔夫球场、高档俱乐部、停机坪等配套设施，提供顶级的生活方式。甚至有别墅项目如亚澜湾还为业主配备了跑马场，水上游艇等个性化的设施。 


二、了解缺陷理解新政


户型设计滞后是目前无锡别墅产品的重要缺陷。面积盲目求大，且只是把一些功能房简单扩大，很少考虑到空间效果和家具的实际摆放需要，更多的是用于财富的一种低层次的炫耀。其实，对于别墅产品的设计，需要在功能的细化、空间尺度的准确把握及空间气氛的营造上多做文章。随着现代人们生活方式的变化，更多的休闲、娱乐、健身功能的引入成为必然。如厨房考虑到中、西烹饪间的分隔、卫生间大小要满足追求舒适享受的需要，更衣室也不能太促狭等，室内空间的趣味性和流动性和平面布局的结合都是户型设计中需要考虑的重点内容。


另一方面，从目前的政策影响来说，新出台的税收政策主要抑制投资、炒房。别墅虽然是以自住为主，但是由于总价较高，贷款数额比较大，对于后期的升息预期造成了目前销售的压力。因此，无锡的别墅销售市场现在已经处于无奈的全面停滞的状态。


三、错位销售破冰解题


无锡别墅销售对象目前主要是针对无锡本地自住客户，无锡别墅市场在2005年下半年如要突破政策的影响，那么只有从产品的定位与通路这两方面着手解决，产品的设计理念不能一味求大求全，而是要有针对性，而异地销售将是无锡别墅市场打开市场的关键。另外，从整体上看，无锡由于经济发展速度也比较快，而房价的起点比较低，去年的住宅价格在全省的平均水平之下，再加上太湖景观的不可复制性，因此对于无锡以外的投资人还是有相当的吸引力。 


今后别墅的发展特点将是建筑风格更加多样化，市场更加细分（联排、独立、错层、旅游度假、经济型、高尔夫……），产品更加精致、更加强调品质、实用，运用了更多高科技的产品在建筑中，材料的选择上更加注重环保，更多的考虑建筑与自然环境的自然融合与过度。


综上所述，无锡的别墅目前集中在环太湖地区，如：五里湖、马山等。真山真水的自然环境，使别墅的景观条件得天独厚。在外太湖和(马山)太湖的度假功能为主的项目，包括高尔夫别墅；丰富了别墅产品的结构。如果能够百尺竿头更上一步，那就是无锡别墅的幸事，买房人的幸事了！


中房机构分析师建议：房产产品：每个单体都要有特色，不要套用图。销售策略：要有新意，别墅毛利有很大的附加值，不是单纯的商品，所以要有创新销售（异地销售、让利销售），改以往的坐商为行商！同时，推广精装修别墅，抓住高端自住客。尽量盘活周边的2手房市场，减轻销售压力。建立战略联盟，在多个城市（地区）进行分销。