主题：【ZT】房地产泡沫最严重的是中小城市

当前房地产泡沫论颇为流行，不过所指的多是大城市如；北京，上海，广州等，不过以我个人看来，泡沫最严重的很可能是那些以种种借口哄台房价的中小城市。我的观点如下：
1.中小城市房地产市场狭小，前途堪忧。 从西方发达资本主义国家的情况看，都是特大型的城市群+人口不过几千人顶多几万的卫星城镇（美国的超过3000人的小镇就可称为城市了）。美国在建国初期，也曾经出现由于某些特殊原因形成的中等城市，但是随着时间的推移，人口都流向了大城市，经济一天天的发展，中小城市却逐渐颓废。你到美国就可以看到这种仍旧停留在似乎是中世纪的小城。由于大城市具有小城市所无法拥有的工作机会，生活质量等，所有导致人口流动绝对是大城市，你看每年的民工、学生，都是流向长三角和珠三角的大城市，而不如中小城市，为什么呢，这些城市拥有小城市没有的工作机会，发展预期和生活质。而内陆的中小城市是永远也无法提共这些。决定城市发展的是产业的支撑，而不是市政工程的建设，因为有了产业的支撑，东莞从一个满是稻田的农村发展成今天的加工中心，而对于内陆的中小城市而言，因为没有什么成规模的产业支撑，虽然随着经济的发展，作为行政、教育、物流中心的内地中小城市虽然也有了一定的发展，但其发展明显的缺乏后劲，大家可以看到，在内地城市里，薪水较高的一般是：电力、电信、烟厂、酒厂等，这些天然垄断的行业，这些城市一般没有像样的有全国竞争力的产业。而这些地方的开发商也和北京、上海的开发商一样，他们涨几倍，我也要涨几倍。他们没有料到的是大城市的价格是一种预期的收益，是这些城市的“城市价值”，而且大城市对于资金有小城市所没有的吸引力，而这些都是小城市不具备的。
二十年的中国城市化（主要指东部的城市化）进程的加快是东部高速度发展的产业带来的，而内地的中小城市除了作为行政中心、教育中心、物流中心和垄断行业中心外并没有实现一种或几种产业中心的发展。随着经济的深入发展，这种差别将越来越明显，这些城市的投资和居住成本不是低了而是高了（比如全球的投资更多是流入西方发达国家），竞争力的萎缩最终将导致城市的萎缩或僵化。

２，购买力的枯竭：随着 改革的深入和经济的持续发展导致“意外”财富的减少，据我了解，中小城市的购房者购房资金的主要来源并不是其工资收入，而是一些意外的可以说是不合理的收入，主要有：
A. 福利分房时代有些家庭有幸在企业破产前分到了一套小房子，现在出售掉这套房子便有了一笔可观的资金。
B.代际财富，许多中小城市的青年在结婚时多是其双方父母各出一部分，由于中国人有储蓄的习惯，父母出了首付款，剩下的有小两口慢慢还。
但是福利分房的好处不是每个人都有幸得到，对于从农村出来的大学生，父母供其上学已是不易，在要求购房时父母拿出一笔几乎是不可能的。
以上收入随着时间的推移会逐步消失，高企的房价使仅靠工资性收入购房的年轻人基本被排斥出房产市场。

3.城市化并非是所有城市的发展，小城市的发展将受到极大考验。
当前，能够从农村进入大城市的多是这么一些群体：
A.考上名牌大学，留在大城市，成为所谓的白领阶层
B.部分私营企业主
C.其他在改革中受益的群体
而对于那些农民工而言，在城市榨干他们的最后一滴血汗后，他们是要离开城市的，他们与城市是无缘的。
而进入小城市的多是：
A.原来城市的企事业单位的职工的子女，依靠一些社会关系，进入某些中专或者大专学校毕业后，进入一些效益好或者不好的单位工作。
B.进城经商者
他们中除了少数侥幸进入垄断行业的或者经商成功的,大部分购买力并不高,小城市不仅对于元城市居民,即使对于农民工也是缺乏吸引力的
内地的中小 城市除了部分有了某种产业的依托而发展壮大,绝大部分会维持现在的水平,除了分享一点全国经济景气的蛋糕,是无法实现大规模的城市化的.高昂的房价更是加剧了这一趋势.

写到这里 ,也许有人会问我: 房价到底哪一天会破灭?
我不是学经济的,不敢妄下结论,我只能给出两个答案: 
1.如果中国在政治或者经济方面出一场灾难
2.房价保持现在增长势头2年,也就是在2008年前