宣讲要点
这个问题是众多购房者在房屋买卖中经常遇到的问题，有些开发商和零售商利用购房者对法律规定的理解不是很清楚来偷换概念。
定金，指在合同订立或在履行之前支付一定数额的金钱作为担保的担保方式，定金区别于我们生活中所说的订金。
定金应当满足两个条件，首先，合同双方当事人应当约定；其次，定金的“定”不能为“订”。定金必须在合同中写明。我国担保法第89条规定： 当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
定金的数额原则上由当事人约定，但担保法对其最高限额做了限定，担保法第91条：定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。司法解释规定，当事人约定的定金数额超过主合同标的额的20%的，人民法院不予支持。
典型案例
王某与某房产销售代理商签订了《房产认购意向书》。该意向书规定王某先支付5万元的房屋认购金（楼房总价20万），并约定在一个星期后签订《预售商品房买卖合同》。后来，王某不想购买了，要求其退还5万元的认购金。可销售商却说房屋认购金就是认购定金，根据法律的规定，合同双方由于自身原因要求解除合同，定金将不予返还。对此，王某深感疑惑。
律师点评
就本案的情形而言，王某签订的《房产认购意向书》中所提及的“房屋认购金”并不属于定金，王某所交付的钱款也可悉数要回。
第一，王某签署的《房产认购意向书》中根本未出现“定金”的字眼。根据我国担保法第89条的规定，定金的前提是存在“双方约定”“定金”两个要件，这两个要件必须明确在合同中写明的。因此所谓的房屋认购金充其量也只能算预付款，而预付款交付后当事人不履行合同的，并不发生丧失预付款的效力。
第二，根据我国担保法第91条的规定，王某所签订的意向书约定的5万元已经超过了全部购房款即20万元的20%，从这个角度看销售商所持的“房屋认购金即定金”的观点也是不成立的。
综上，王某可以要求销售商退还其交付的5万元钱款。
法律法规没有直接规定认购书应具备的主要条款。一般认为，认购书具备“当事人、签订买卖合同的时间、地点、认购的房屋位置、面积及价格”等条款，便可认定为有效。定金作为合同担保条款，从理论上讲，不是认购书的必备条款。但是，没有定金条款，认购书起不到有效的约束作用，失去其意义。所以，实际操作中定金与认购书密不可分。
法条指引
中华人民共和国担保法
第八十九条 当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 第九十条定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。
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这个问题是众多购房者在房屋买卖中经常遇到的问题，有些开发商和零售商利用购房者对法律规定的理解不是很清楚来偷换概念。
定金，指在合同订立或在履行之前支付一定数额的金钱作为担保的担保方式，定金区别于我们生活中所说的订金。
定金应当满足两个条件，首先，合同双方当事人应当约定；其次，定金的“定”不能为“订”。定金必须在合同中写明。我国担保法第89条规定： 当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
定金的数额原则上由当事人约定，但担保法对其最高限额做了限定，担保法第91条：定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。司法解释规定，当事人约定的定金数额超过主合同标的额的20%的，人民法院不予支持。
典型案例
王某与某房产销售代理商签订了《房产认购意向书》。该意向书规定王某先支付5万元的房屋认购金（楼房总价20万），并约定在一个星期后签订《预售商品房买卖合同》。后来，王某不想购买了，要求其退还5万元的认购金。可销售商却说房屋认购金就是认购定金，根据法律的规定，合同双方由于自身原因要求解除合同，定金将不予返还。对此，王某深感疑惑。
律师点评
就本案的情形而言，王某签订的《房产认购意向书》中所提及的“房屋认购金”并不属于定金，王某所交付的钱款也可悉数要回。
第一，王某签署的《房产认购意向书》中根本未出现“定金”的字眼。根据我国担保法第89条的规定，定金的前提是存在“双方约定”“定金”两个要件，这两个要件必须明确在合同中写明的。因此所谓的房屋认购金充其量也只能算预付款，而预付款交付后当事人不履行合同的，并不发生丧失预付款的效力。
第二，根据我国担保法第91条的规定，王某所签订的意向书约定的5万元已经超过了全部购房款即20万元的20%，从这个角度看销售商所持的“房屋认购金即定金”的观点也是不成立的。
综上，王某可以要求销售商退还其交付的5万元钱款。
法律法规没有直接规定认购书应具备的主要条款。一般认为，认购书具备“当事人、签订买卖合同的时间、地点、认购的房屋位置、面积及价格”等条款，便可认定为有效。定金作为合同担保条款，从理论上讲，不是认购书的必备条款。但是，没有定金条款，认购书起不到有效的约束作用，失去其意义。所以，实际操作中定金与认购书密不可分。
法条指引
中华人民共和国担保法
第八十九条 当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
第九十条定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。
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