主题：律师手记：无锡流行前线为什么办不出房产证？

近期，高律师接到“无锡流行前线”（太湖数码广场）商铺小业主的电话，反映该项目迟迟不能办理产权证，蹊跷的是，“无锡流行前线”是现房，而且是“二手房”，即是从一个叫“惠**”的人手里面买的，正常情况下，很快就能办理过户手续，拿到房产证，但是该项目却是拖延不办。高律师感到有问题，很可能是设定了抵押权，于是建议小业主尽快到无锡房产交易部门查一下。果然不出所料，该商铺确实设定了抵押权，抵押期限为1年，自2014年2月到2015年2月。这样，无锡流行前线为什么办不出房产证就真相大白了。

小业主认识到问题的严重性，又随机查了其它几套，发现都设定了抵押权。小业主当即决定退房，并委托高律师代理。高律师认真分析了《商铺买卖合同》等材料，觉得退房、退款，并向小业主承担违约责任是可行的,具体如下：

小业主和“惠**”、江苏**房地产经纪有限公司签订的《商铺买卖合同》中约定：-----在全款齐180日内办理该商铺的过户面签手续。第五条约定，“惠**”保证该商铺权属清楚，保证对该商铺具有所有权及合法处置权，同时保证该商铺共有权人（含近亲属）无异议，如果发生该商铺共有权人（含近亲属）有异议或发生与“惠**”及共有权人有关的房屋产权纠纷、债权债务纠纷，则全部由“惠**”负责，由此给小业主造成的经济损失，由“惠**”负责全额赔偿。如导致合同无法履行或小业主无法取得产权证，“惠**”应于十日内退还小业主已支付的全部购房款并承担一切后果及违约责任。

本案完全符合第五条的约定，因为，“惠**”明明知道办理产权过户的日期就要到来，却在到来之前给本案的商铺设定了抵押权，导致无法过户，属于故意、根本违约，小业主无法实现合同目的，符合第五条的约定，也符合合同法的规定，小业主完全可以要求退房、退款，并向小业主承担违约责任。

这里面有一些细节问题需要注意：

1、江苏**房地产经纪有限公司是否需要列为被告，为什么？高律师认为需要列为被告，因为该公司在本案中不仅仅是中介，还收取了购房款，小业主支付房款时，刷POS机都是支付在江苏**房地产经纪有限公司的名下，该公司实际收取了房款。那么以后是否给了惠世杨了呢？说不准，因为小业主收到的收据盖章的是“无锡太湖数码大厦项目收款专用章”，而没有“惠**”的签字，无法认定“惠**”收到了该笔房款，除非他自己认可。虽然“惠**”是无锡太湖数码大厦开发商的公司法人代表，但公司和个人是不同的主体，不能混为一谈。

另外，增加被告对原告来说并没有任何不利，所以能增加被告的就尽量增加。

2、开庭时两个被告都缺席怎么办？因为，两个被告都缺席对于认定谁最终收取了房款是非常不利的-----

3、开庭前，抵押权注销了怎么办？是否影响案件结果？

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以上细节需要慎重考虑并认真准备预案。

前两天，本案在无锡南长区人民法院开庭，比预想的要顺利些，被告果然注销了抵押权并不同意退房退款。小业主坚持退房退款并要求承担违约责任。双方僵持不下，法院也无法调解。估计很快就会判决。

 上海知名房地产律师高律师承办过大量商铺退房的案例，包括上海金山区的电器城项目、苏州的食品城项目、桐乡的农副产品批发城项目、山东乳山的别墅项目等等，两百余案例，全部胜诉，极大的维护了业主的合法权益。小业主如果有房地产方面的法律问题，可以电话联系高律师13817668278。网站www.law138.com。