主题：“金九银十”终沦为促销季节

网上房地产交易数据显示，本月第一周，上海商品房成交均价环比下跌9.27%，普通住宅成交均价环比下跌8.62%；第二周商品房成交均价上涨1.11%，而普通住宅成交均价环比下跌6.68%；第三周商品房成交均价为7890元/平方米，比前周下跌3.73%，普通住宅成交均价为8401元/平方米，较前周下跌2.35%。

 这种跌势目前仍在持续：9月26日，上海普通住宅成交均价8111元/平方米，较上周均价再跌3.57%。


价跌量升 


“整个9月价跌量升的态势明显。”昨日，易居中国分析师郑翎昀指出，这里的“量”既包括供应量也包括成交量。 


易居中国统计数据显示，9月份上海出现新房供应量的“井喷”。截至9月22日，上海全市住宅供应量为231.8万平方米，是8月份142.6万平方米的1.6倍。 


与此同时，从9月份第一周开始，上海新房成交量出现逐月上升态势。第一周全市住宅类商品房成交面积为22.9万平方米，第二周为25.1万平方米，到第三周已达31.7万平方米。截至9月29日，全市住宅类商品房成交面积约123万平方米。9月29日，上海楼市成交突然放量，当日总成交套数达732套，总成交面积82494平方米，总成交金额达71550万元，创下今年宏观调控以来上海日成交量最高纪录。 


然而，成交量的增加却无法让开发商释然，因为他们付出的代价是房价“跳水”。 


易居中国统计数据显示，9月份前三周上海房价下跌幅度达17%。网上房地产交易数据也显示，9月份以来上海各环线住宅成交价格全线下跌，以9月份第二周（9月9日-15日）为例，内环住宅成交均价下跌15%，内中环下跌9.5%，中外环下跌6.3%，外郊环下跌5%，郊环下跌幅度更达22.1%。当周，上海全市住宅成交均价下跌10.4%。 


郑翎昀表示，9月份以来，上海开发商降价打折的形式明显增多，而一个普遍的现象是一些开发商为了缓解资金压力，将部分房源拿出来进行低价促销。最突出的例子是，9月4日万兆房产推出碧林湾二期项目，降价1000元/平方米以6700元/平方米入市，受到购房者追捧，160套特价房两天被订走140套。在成功套现1亿元以后，开发商又迅速将价格回调至7700元/平方米。 


不过，由于大部分开发商降价只是为了缓解资金压力，降价力度有限。上海申新房地产开发有限公司市场研究室主任蒋正华指出，因此无法刺激成交量的大幅回升。 


对于成交量的回升，蒋正华认为，这仅仅是一次阶段性的成交量“反弹”，并不能改变整个市场交易量偏小的基本事实和态势。 


“事实上，所谓的‘金九银十’更像是开发商以价格战为主的促销季节。”蒋正华坦言。 


供大于求 


值得注意的是，这种下跌与市场调控初期由于成交结构变动导致的下跌不同。郑翎昀指出，主要是由于成交房源价格实实在在下跌所造成的。近期新增供应量中5000-8000元/平方米价位的住宅产品是近期主力品种，各楼盘价格几乎都有不同程度的下跌。 


“房地产价格是由供求关系决定的，但现在上海楼市已出现了严重的供大于求的状况。”蒋正华指出。 


易居中国发布的《未来市场分析》报告预计，今年上海全年的供应量将达到3000万平方米左右。而以目前的月度成交量看，预计后4个月的成交量也就在600万-800万平方米之间，全年成交量大约在2200万平方米，供过于求状况突出。 


而促使楼市向下另一个动因是开发商日益紧张的资金链。 


郑翎昀认为，尽管现在日子不好过，但大部分开发商都不愿大幅降价。更习惯的做法是在资金紧张的时候，便拿出部分房源来降价套现“保命”。在这种行为影响下，上海楼市价格将随着时间的推移而逐步滑落。 


“毫无疑问，上海楼市下行将经历一个反复探底、摸底和筑底的过程。”一业内人士强调，在整个下行期间将出现大跌、小跌、明跌、暗跌的交错，甚至包括下跌后又稍有回升，回升后又继续下跌。只有这样，才能最大限度地吸引和消耗市场存在的“自住需求”。“事实上，整个过程就是各方包括开发商及购房者之间的反复博弈，最后市场会在一个新的基础上实现平衡。” 


蒋正华强调，上海楼市供求基本平衡的前提条件是上海房价总体上下降25%-30%，才能真正激发大量的有效需求，房价泡沫不挤干，就免谈“金九银十”销售旺季。