主题：南京“地王”再嫁 一个开发商疯狂拿地神话终结

南京市国土部门开始动真格的了。

因开发商迟迟未缴齐土地款，国土部门收回去年地王并再次拍卖。从去年土地拍卖4小时100轮的激烈争夺，到今年仅有一家开发商报名，并以底价轻松取走土地。地王身价劲跌2500万元。
 
 

同一块土地，前后两次不同境遇。“地王”的两次拍卖不过是国土部门的一次牛刀小试。相比于土地拍卖本身，更重要的是南京市国土部门意图在低调中传递的某种信号：开发商疯狂拿地的年代该过去了。

铁管巷的地王再嫁

去年1月，在刷新南京市土地拍卖史上的纪录之后，铁管巷一度成为地王的代名词。然而，20个月后地王陡生变故，再次出嫁。这使得铁管巷在南京地产界又一次声名大噪。

“南京市国土资源局三楼的拍卖场可以容纳100多人，去年铁管巷拍卖时挤满了人，但还是容纳不下。”在场的人士回忆说，“当时南京的大开发商几乎到齐，只有‘激烈’两字可以概括那天的盛况”。

1年前引发广泛关注的两块地都位于南京市新街口黄金地带，分别在东铁管巷的南侧和北侧，由此得名“铁管巷A地块”和“铁管巷C地块”。其规划性质均为商业、办公、金融及酒店式公寓，其中酒店式公寓部分占25％。

在2004年1月15日的土地挂牌出让会上，底价2.58亿元的铁管巷地块最终以5.45亿元成交，A地块创造了31455元/平方米的新纪录：几家血拼后终于捧出了这块南京最贵的地块，相比之前的纪录每平方米高出近万元。

但是地王并没有助力中标公司飞黄腾达。在缴纳8200万元的保证金之后，两家公司因为“囊中羞涩”迟迟无法缴纳剩下的土地款，致使该土地“婚约”之后没了下文。

“地块的土地出让合同已经签订，但是两家开发商资金链断裂，几次催款都无法缴纳剩余的钱，因此只能收回土地。”南京市国土资源局土地利用处的相关工作人员对《第一财经日报》证实，开发商已经缴纳的保证金也不会退还。

9月10日，地王再嫁，往日辉煌也无法再现：拍卖现场，门庭冷落。

在只有上海泰龙房地产发展有限公司一家开发企业报名竞价的情况下，报名者直接以5．2亿元的底价轻松“娶”走地王。该价格比去年的成交价低了2500万元，但其中A地块单位地价依然高达每平方米30480元，折算成楼面地价，则为每平方米4689元。

“参考去年的价格，今年的地价提高了1倍，虽然最终成交价比去年低了2500万元，但如果算上收回的8200万元，国土部门还是赚了。”一位不愿透露姓名的开发商对《第一财经日报》表示。不论如何，在这场竞价游戏中，国土部门成了最终的获利者。而被敲响警钟的，则是参与游戏的开发商。

给开发商的土地冲动降温

2005年初的南京土地市场运行报告显示：白下区铁管巷A地块以31455元／平方米的单价创下了南京历年土地出让“单价之最”。因为楼面地价达到了4600元~4800元/平方米左右，该地块建成的房屋售价将肯定超过10000元/平方米。

对此，南京市房地产交易中心业内人士评述道：对于2004年均价还停留在4000元/平方米左右的南京房地产市场来说，这块地的超高价买进本来就是一个考验。

1年前，上海两家公司在竞价中动辄千万的大幅加价令浙江阳康电子及南京银河房地产开发有限公司（下称“南京银河”）最终败走麦城。“从最后两家上海公司的加价幅度，可以看出当时竞争的激烈以及开发商想获得土地的迫切心理。”业内人士对本报记者分析说。记者了解到：南京银河是苏宁电器集团旗下的房地产公司，其资金实力不会弱于上海两家公司。但土地拍卖现场的“疯狂”程度令它退却了。

《第一财经日报》事后了解到，南京银河去年对地王的估价不过2个多亿，与最后的成交价相差很多。当时中标的上海卫中实业发展有限公司的总经理罗扬计划在该地块上兴建商住、办公融为一体的高楼。可南京银河却认为这个项目对资金的要求过高，很难短期获得资金收益。而另一个参与竞价的企业则低调声称“今年楼市的形势和去年大不相同，拿地要谨慎”。

先是天价收地，再是无力开发，这一情况在全国早已不是首例。据媒体披露，因高价拿地后无力付款，开发商拖欠南京市国土局土地出让金超过10个亿。从另一个参与竞价企业的反应即可看出：今年的形势已经让开发商的“冲动”收敛了许多。

“开发商已经渐渐理性了。”东南大学物业管理研究所所长黄安永教授就地王事件对《第一财经日报》分析说。

“政策的不明朗让很多开发商至今也不敢进入角色”，黄安永认为地王二嫁，只有一家开发商“提亲”，这就显示出开发商中间还存在浓厚的观望情绪。

“拿到土地就可以赚钱的时代已经过去。”南京锋尚房地产开发公司刚刚进入南京市场，其董事长张在东认为，开发商该冷静下来，不应再疯狂拿地了。

警钟为谁而鸣

在第二次土地出让中，政府十分精明地将地块出让底价提升了一倍。

“挂牌价大大提升，这也是政府的保本方式，在现在的市场形势下，将定价提高，也是政府的万全之策。”一位分析师对《第一财经日报》说。经过了去年的疯狂竞价，今年的竞拍者寥寥，政府的底托之举也在情理之中。

南京市国土资源局国土资源执法监察大队副支队长宋雅健一直负责南京的闲置土地清查工作。他对《第一财经日报》表示：严格意义上说，铁管巷地块并不是闲置土地，因为它的土地款都没有付清。但是这块地之所以被“召回”，和一些闲置土地被收回的原因一样。开发商的资金链遇到了问题，这成为诸多闲置土地被收回的最根本原因所在。

按照最新的统计数据，南京有2400亩闲置土地已经被国土部门收回。知情人士对《第一财经日报》表示：政府现在依然在进行一些数据的清算，还要对接下来清理出的土地闲置进行分析，将“政府过错”以及“开发商过错”因素分开计算，然后再进行下一步的清理。在这一过程中，很多开发商“借坡下驴”，宁愿将土地交出，以缓解资金压力。

但是专家认为这一在南京房地产市场具有标志性意义的事件应该引起更多人的反思。

“应该给土地招拍挂设立一个门槛。事实上在土地出让的过程中，开发商集体看多对市场未必能起到好的作用。恰恰相反，如果政府在土地出让的过程中可以将更多的精力放在寻找成熟的开发商，土地出让也会相对成熟很多。这样也可以避免在土地出让过程中，单纯的注重天价效应，使得地区的土地市场更加稳定和健康发展。”黄安永说。

他进一步表示，房地产市场的成熟需要时间。以前开发商只要拿地，就可以赚钱。但现在开发商已经变得理性了。同样，土地出让中存在的问题，也会随着宏观调控得到解决，当然这也需要时间。

他进一步表示，房地产市场的成熟需要时间。以前开发商只要拿地，就可以赚钱。但现在开发商已经变得理性了。同样，土地出让中存在的问题，也会随着宏观调控得到解决，当然这也需要时间。

按照最新的统计数据，南京有2400亩闲置土地已经被国土部门收回。知情人士对《第一财经日报》表示：政府现在依然在进行一些数据的清算，还要对接下来清理出的土地闲置进行分析，将“政府过错”以及“开发商过错”因素分开计算，然后再进行下一步的清理。在这一过程中，很多开发商“借坡下驴”，宁愿将土地交出，以缓解资金压力。

“开发商已经渐渐理性了。”东南大学物业管理研究所所长黄安永教授就地王事件对《第一财经日报》分析说。

“政策的不明朗让很多开发商至今也不敢进入角色”，黄安永认为地王二嫁，只有一家开发商“提亲”，这就显示出开发商中间还存在浓厚的观望情绪。

“拿到土地就可以赚钱的时代已经过去。”南京锋尚房地产开发公司刚刚进入南京市场，其董事长张在东认为，开发商该冷静下来，不应再疯狂拿地了。

“参考去年的价格，今年的地价提高了1倍，虽然最终成交价比去年低了2500万元，但如果算上收回的8200万元，国土部门还是赚了。”一位不愿透露姓名的开发商对《第一财经日报》表示。不论如何，在这场竞价游戏中，国土部门成了最终的获利者。而被敲响警钟的，则是参与游戏的开发商。

南京市国土部门开始动真格的了。

因开发商迟迟未缴齐土地款，国土部门收回去年地王并再次拍卖。从去年土地拍卖4小时100轮的激烈争夺，到今年仅有一家开发商报名，并以底价轻松取走土地。地王身价劲跌2500万元。