经济调节,政府务必驾驭的武器?
关于经济手段调控,在目前两元化程度很高的情况下,政府应该在楼市中采取措施避免让富者通过购买房产独占增值优惠而恒富。这其中比较可行的做法是,在房产市场中推行累进税制,让那些享受了很多住宅面积的人承担更多税收,以调节整个市场中的不平等性;或者通过对购买高档住宅、低密度住宅的人收取更高的税收,也可以起到相同的作用,另外一些保障中低收入居住者需求的措施也应该及时出台。手段缺失,政府职能错位?
可仅仅凭这些观点其实并不能作为否定政府立场和信心的理由。左右摇摆,政府形如双头鹰?
因为担负着保护广大人民群众利益以及建立和谐社会的重任,面对越来越高的房价,政府出台了一系列调控政策。从“四号令”到“国八条”,再到“后八条”,政府在土地、金融、行政等各个方面对楼市发挥了“有力作用”,以前所未有的力度和决心对房地产业进行着整肃和调整。【反思之四】万科:还缺什么?
万科17英里售楼处被砸。一时间,有关万科现状与未来的各种议论不绝于耳,万科的美好形象似有几分迷离……【反思之三】诚信危机炼狱品牌地产:为什么是万科?
【反思之二】中国地产忍受“ 文明饥饿”
2005年10月1日,共和国56岁生日,将深深刻在万科的记忆里。
因为,就在这一光辉灿烂的日子,万科,这一同样光辉灿烂的地产品牌遭受锥心之痛——万科17英里,万科引以为傲的、真正意义上的第一个高品质项目的售楼处被砸了个干脆!
这一非常行为的实施者却是其尊贵无比的上帝!万科狂热的追随者!
谁对谁错,或许已不再重要。因为被砸的不仅仅是17英里,不仅仅是万科;而是整个中国地产业。一切绝非偶然,我们当记住这一响亮的耳光!这样的事件,为何发生,该不该发生,还会不会发生,将在谁身上发生?虽一切尚无定论,但我们当反思、反思、再反思……因为中国地产前路绝非17英里!
【反思之一】中国楼市呼唤理性
万科17英里被砸了!消息象长了翅膀霎时从深圳传到北京,传遍大江南北。在此,我们暂且撇开万科17英里被砸的事实不说,单就高价房淡市热销而言,还是令人惊喜的。至少预示着,市场刚性需求旺盛。但同时,也说明市场的参与主体,即买卖双方的行为都有欠理性。
房价逆势上涨,预警未来楼市
今年以来,“国八条”、“七部委通知”等一系宏观调控政策相继出台。其主旨在于稳定住宅价格,让普通老百姓也能圆了购房梦。然而,政策出台距今已有时日,房价却并未如众望所归,依然是政府、老百姓心中的愿景而已。
以万科17英里为例,一期为Townhouse,去年开盘价为18000元/平方米。而今,经过一轮又一轮的政策调控之后,其价格不降反升,售价涨到24000元/平方米,且产品为观景公寓。
在该项目广告公司负责17英里的首席策划王德源看来,房价的升降纯属市场行为。“一个愿打一个愿挨”,所以,房屋售价再高,只要市场及买家可以接受,就没有什么好质疑的。
话虽如此,但却折射出房地产市场目前普遍存在的一个问题,政府在与开发商和市场的博弈中,用何有效手段主导一个行业的发展。
宏观调控下,全国各大主要城市的房价,除上海1~8月份房价环比下降1.8%外,其他很多城市,依然呈现出上涨态势。
根据北京市建委、北京市统计局、北京市国土局、北京市发改委联合发布的数据显示,2005年1~8月份,北京市商品期房买卖平均价格为7283元/平方米,同比上涨了1345元,涨幅为22.7%。
广东省统计局最新统计数据显示,1~8月,全省实现商品房屋销售额665.29亿元,销售商品房屋建筑面积1769.50万平方米,商品房屋均价3759.76元/平方米,比1~7月的均价3744元/平方米,上涨了近16元。
即便是上海出现的房价下跌,也有专家分析,那只是表面现象。“在上海只有个别地区的个别楼盘降价。实际上,大多数开发商并未‘收手’。他们虽然表面上附和,暗地里却则在力挺房价,等待重现‘昔日光景’——像2004年四季度一样出现强烈反弹。”
对此,业界普遍认为,调控压市下,房价仍能呈现上升态势,至少可以说明市场刚性需求旺盛,前景向好。但市场参与主体必须保持理性、谨慎。因为,房价上涨的同时,也意味着市场正在孕育着巨大风险。香港房地产市场的发展便是很好的例证。
市场疾呼,买卖双方需理性
宏观调控下,房价依然居高不下。距市区100多公里、单价20000元以上的楼盘,仍然出现火爆抢购,并且由于抢购不得而出现大动干戈的局面。这一切到底意味着什么?
有 人说,这意味着市场存在供需矛盾。因为受调控影响,供给明显缩小,而刚性需求依然存在,并且在不断上升,所以,天价楼盘也会有人抢购。对此,首都经贸大学教授张跃庆持有否定意见:“房价居高不下的元凶并非供需矛盾。从经济学上讲,供求不平衡属于常态。而房价属于垄断价格,不反映供求关系。关键在于,房地产开发较高的利润导致投资量越来越大。最终造成的假象就是,供给缩小导致房价上扬。”张跃庆分析认为。
也有人说,这意味着土地“招拍挂”的出让方式,使企业不仅拿地困难,而且需要付出更多的土地成本。所以,很多企业为了保障其利润空间,只能提高房价。对此,一向提及房价就会激愤的社科院金融研究所金融制度室主任易宪容予以了反驳。他说:“很多开发商都说土地成本,占整个开发成本的50%,事实上,这个比例是有相当水分的。即便真是50%,开发商也是有相当利润空间可赚的。所以,拿地困难、土地成本上升,只是很多企业为了提高房价的一个说辞而已。”
基于此,张、易二人同时认为,像17英里这样售价如此之高的项目,出现火爆抢购,首先反映了开发商对项目的信心,但从中折射出广大开发商的非理性心态。“受宏观调控的影响,近几个月以来,市场大势一直较为冷淡。如今,虽然略显回暖迹象,但高端市场仍然非常冷清。当然,不乏个别高端产品走俏。但其走俏的原因并非市场大势走出低谷,而是由于产品以及企业品牌的吸引力。所以,在这么一个特殊的时段,如果项目盲目跟风,定价较高,是非常欠缺理性的。”
张、易二人的观点,得到了很多业内人士的认同。如果开发企业不顾及市场大势,一味提高房价,那么,未来楼市将不容乐观。以香港为例,1997年香港房地产价格上升40%。但随着亚洲金融危机爆发,国际热钱开始狙击港元,股市大跌,房地产价格也开始迅速回落。从1997年开始到2003年上半年,香港的房地产价格下跌70%~80%,
所以,诸多专家学者纷纷呼吁,开发企业应冷静思考、理性定价,才会赚取稳定的、长期的收益。不能只看到眼前利益,而放弃未来。
另外,从17英里被砸事件可以看出,不仅仅是开发商定价有欠理性,买家在很大程度上亦非常欠缺理性。房地产交易纯属市场行为,当买家认为价格过高时,可以选择不买。消费决定人气,当人气不足时,自然可以促使房价回归到一个合理的区间。然而,现在很多买家的态度与行为非常矛盾,一方面认为房价过高,不合理;另一方面,面对高价房,依然疯狂抢购。
对此,张跃庆认为,买家的这种矛盾心理,在相当程度上,成为推动房价上涨的源动力。
万科17英里事件清晰地折射出一个非理性的市场。一个和谐有序、可持续发展的市场需要理性的供求双方共同构建。单方的唱涨唱跌或无视未来及风险的群体意识都将可能将楼市引上不归路。而这一切恰恰需要行业领跑者及高端消费者引以为责。