主题：房地产投资应运用“退出机制” 防范楼市风险
- 发表于2006-02-08
提醒：这主要指，在合同履行阶段，住宅投资者根据国家强制性规定，合同一方可以单方面解除或请求撤销购房合同或确认其无效的制度。显然，法律规定的退出机制是非常有限的，它并不能解决，尤其从风险均衡的角度解决退出问题。
规定：第一，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第52条的规定，以下合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
在合同订立的过程中，如果出现上述的任何一种情形，我们可以通过法律途径确认合同无效，终止合同履行，并要求合同相对方承担返还或赔偿的责任。当然，一般来说，在新房预售过程中，这样的情况不多，但在二手房交易过程中，是有可能发生的。
第二，根据《合同法》第54条的规定，下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。
一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。
当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。
第三，根据《合同法》第94条的规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
规定：第一，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第52条的规定，以下合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
在合同订立的过程中，如果出现上述的任何一种情形，我们可以通过法律途径确认合同无效，终止合同履行，并要求合同相对方承担返还或赔偿的责任。当然，一般来说，在新房预售过程中，这样的情况不多，但在二手房交易过程中，是有可能发生的。
第二，根据《合同法》第54条的规定，下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。
一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。
当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。
第三，根据《合同法》第94条的规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
- 发表于2006-02-08
由商务部起草的《城市商业网点管理条例（草案）》(下称《条例》)将在今年上半年正式出台，业内人士透露，这一旨在规范政府行为的条例可以有助于商业地产的协调发展，却不是对商业地产的限制性政策。
“该《条例》已经由去年的二类立法转为一类立法。”中国城市商业网点管理委员会副会长王永平日前向《第一财经日报》透露，而一类立法的规定要求该草案必须在当年内通过。
尽管此前有市场人士预测，商务部此次发起的对商业地产的大调查将导致2006年的房地产宏观调控由住宅转向商业，但中国城市商业网点管理委员会副会长王永平称，由于商业地产已经在部分地区开始内部整合和自发调节，这种“政策入市”的可能性不大。
“该《条例》已经由去年的二类立法转为一类立法。”中国城市商业网点管理委员会副会长王永平日前向《第一财经日报》透露，而一类立法的规定要求该草案必须在当年内通过。
尽管此前有市场人士预测，商务部此次发起的对商业地产的大调查将导致2006年的房地产宏观调控由住宅转向商业，但中国城市商业网点管理委员会副会长王永平称，由于商业地产已经在部分地区开始内部整合和自发调节，这种“政策入市”的可能性不大。
- 发表于2006-02-08
上海2005年商业地产同样以“过剩”定论。数据显示，2005年初，上海市商铺的总保有量达到2856万平方米，这个数字相当于1998年上海市商铺总面积的4倍之多。截止到2005年11月,上海商铺的上市总量约430万平方米，其中已经成交的数量约160多万平方米，仍处挂牌待售的达到250多万平方米。在此供应基础上，上海户籍人口人均商铺面积已经达2平方米以上，而国际商业设施配置的均衡比例为人均面积1.2至1.5平方米。
中国城市商业网点建设管理委员会专家姜新国近日通过某媒体介绍，目前上海不少商业地产项目有“铺”没“商”，中小投资者得不到收益。一些商业楼盘的企业反映：许多客户都是历年积累下来的预约客户，只不过是在今年办理手续，还有少量投资者感到商铺市场的风险变大，而选择了“退铺”。
“过多空置商铺实际是对社会资源的浪费。”姜新国介绍，2005年上海商铺闲置面积仍在上升，特别是部分新城镇建设过程中，商铺无效或低效使用情况严重。而商铺闲置的另外一种形态是：部分商业项目施工、招商进程缓慢，表面上看是项目处在施工或招商阶段，但实际上，由于资金、商业等要素资源得不到配置造成项目在建设过程中的“滞留”，这种“滞留”实际上已经成为一种“隐性空置面积”。地产酝酿自调政策调控可能性不大
中国城市商业网点建设管理委员会专家姜新国近日通过某媒体介绍，目前上海不少商业地产项目有“铺”没“商”，中小投资者得不到收益。一些商业楼盘的企业反映：许多客户都是历年积累下来的预约客户，只不过是在今年办理手续，还有少量投资者感到商铺市场的风险变大，而选择了“退铺”。
“过多空置商铺实际是对社会资源的浪费。”姜新国介绍，2005年上海商铺闲置面积仍在上升，特别是部分新城镇建设过程中，商铺无效或低效使用情况严重。而商铺闲置的另外一种形态是：部分商业项目施工、招商进程缓慢，表面上看是项目处在施工或招商阶段，但实际上，由于资金、商业等要素资源得不到配置造成项目在建设过程中的“滞留”，这种“滞留”实际上已经成为一种“隐性空置面积”。地产酝酿自调政策调控可能性不大
随着调控效应显现，部分开发商逐渐陷入杀价出逃的境地，许多高位入市的购房者也开始体验房价缩水的心痛。由于价格难以成为退房的理由，不少人转而寻找房屋质量、规划等方面的漏洞与破绽，试图将之作为“官方理由”。
不过令人扼腕的是，由于缺乏相应的合同和法律依据，在实际操作中，购房者有再多的退房理由最终仍很难得到支持。其实，如果对房产投资具有足够的风险意识，甚至在入市之前已考虑到全身而退的良策，也许就能避免惨痛的代价。
如何防范住宅投资风险？上海联业律师事务所许海波律师提出三点意见：第一，正确评价住宅投资的风险和自身的风险承受能力；第二，借助专业力量将合同风险控制在合理的范围；第三，无论是在合同期间内还是产权持有期间，无论是政策制定者，还是经营者或消费者，对住宅投资都要建立一个退出机制的概念，并通过示范文本或指导性政策，用条款落到实处。否则，当市场发生大幅波动时，由于风险承受不均衡，可能会产生比较严重的后果。