法定退出机制
提醒:这主要指,在合同履行阶段,住宅投资者根据国家强制性规定,合同一方可以单方面解除或请求撤销购房合同或确认其无效的制度。显然,法律规定的退出机制是非常有限的,它并不能解决,尤其从风险均衡的角度解决退出问题。RE
由商务部起草的《城市商业网点管理条例(草案)》(下称《条例》)将在今年上半年正式出台,业内人士透露,这一旨在规范政府行为的条例可以有助于商业地产的协调发展,却不是对商业地产的限制性政策。RE
上海2005年商业地产同样以“过剩”定论。数据显示,2005年初,上海市商铺的总保有量达到2856万平方米,这个数字相当于1998年上海市商铺总面积的4倍之多。截止到2005年11月,上海商铺的上市总量约430万平方米,其中已经成交的数量约160多万平方米,仍处挂牌待售的达到250多万平方米。在此供应基础上,上海户籍人口人均商铺面积已经达2平方米以上,而国际商业设施配置的均衡比例为人均面积1.2至1.5平方米。
随着调控效应显现,部分开发商逐渐陷入杀价出逃的境地,许多高位入市的购房者也开始体验房价缩水的心痛。由于价格难以成为退房的理由,不少人转而寻找房屋质量、规划等方面的漏洞与破绽,试图将之作为“官方理由”。
不过令人扼腕的是,由于缺乏相应的合同和法律依据,在实际操作中,购房者有再多的退房理由最终仍很难得到支持。其实,如果对房产投资具有足够的风险意识,甚至在入市之前已考虑到全身而退的良策,也许就能避免惨痛的代价。
如何防范住宅投资风险?上海联业律师事务所许海波律师提出三点意见:第一,正确评价住宅投资的风险和自身的风险承受能力;第二,借助专业力量将合同风险控制在合理的范围;第三,无论是在合同期间内还是产权持有期间,无论是政策制定者,还是经营者或消费者,对住宅投资都要建立一个退出机制的概念,并通过示范文本或指导性政策,用条款落到实处。否则,当市场发生大幅波动时,由于风险承受不均衡,可能会产生比较严重的后果。