主题：二三线城市救市潮渐起 无锡"曲线救市"或再出新政刺激楼市 -2014-05-08
- 发表于2014-05-12
未来30天楼市要出大事：多个知名房企将启动全国性降价
一、调控政策不会反转，进入默认模式
南宁、无锡、铜陵等城市出台了有关房地产的政策后，攸克君跟一批业内人士反复讨论过。有的认为这就是地方政府在救市，有的认为只是微调。攸克君的看法是，这类地方救市或者微调行为，未来30天还会有其他城市模仿、跟从，原因很简单，中央没有喊停，而是默认。
但没有哪个已经限购的城市有胆子全面取消限购。原因也很简单，这是跟中央对着干。中央说了分类调控，但没有说放弃调控。所以，房地产调控政策不会反转。
二、信贷政策仍将从紧，特征从政策性收缩进入主动趋利性收缩。
前几天，北京农商银行首套房利率可以打9折的消息，很是让一些开发商兴奋，这是不是意味着房贷利率甚至房地产信贷政策都要松动了？
攸克君很抱歉地通知你，那只是个别商业银行想借此弯道飚车、抢占房地产信贷业务的行为，而不可能是商业银行的普遍选择。
不相信？那就请央行行长周小川来回复你。5月10日下午，周小川在清华五道口全球金融论坛进行演讲，面对市场上有关央行将全面降低存款准备金率的传言时明确表示，目前不会采取大规模刺激政策。
开 发商被认为是降低存款准备金率的最大受益者，但周小川否认会降准，那就死了房地产信贷松动这条心吧。另外，之前的信贷收缩大多是贯彻中央上峰的调控指令， 这一次收缩，从去年底开始，主要是受到银行内部资源的调配影响，特征上属于主动趋利性收缩，代表着银行业整体看淡地产业。
三、全国性降价将由多个知名房企启动，形式不一，有人高调有人低调。
攸克君宣称未来240天是购房时间窗口，就意味着这个时期一定有房企降价。你当然晓得，这句话的意思，不是指像九龙仓那样在某几个楼盘降价，而是排名靠前的房企在全国范围内的降价。
攸克君放句狠话，未来30天，房企前20强里，至少有一家企业会在全国范围降价。它 要符合几个条件：第一，它是上市公司，有财报压力。一季度财报都不好看，上半年只剩下一个多月了，如果要降价，越快越好，必须在6月上旬前发动。第二，它 是全国性房企，在很多城市尤其是二三线城市有大量项目。而二三线城市的库存压力要大于一线城市。第三，是全国范围内降价，不是在某几个城市低价入市搞促 销。
攸克君从一位前辈那里偷来一句话：如果前十强的万科、中海、保利等，任何一家发起全国性降价行动，那就标志着2014年房地产调整行情的确立。
最大的可能是，万科、中海、保利在一些城市搞低价入市和促销。攸克君的建议是，大佬们，别看中央脸色了，赶紧降价吧。
四、哪些区域将率先降价
最先降价的城市，就是那些供应量巨大，商品房库存畸高的城市。杭州、长沙、武汉、沈阳、合肥，如果前面说的房企在这些城市有项目，将在这里派出先锋部队。如果分区域来说，最先降价的是长三角、珠三角和中部城市，北京则会排在第二批城市，刚需盘先降。
降价幅度不要期望太高，以25%为上限。什么房价腰斩，回到2009年，别做梦了。刚需遇上有合适的房子，就买了吧。
五，降价会呈现什么特征？
市场层面，降价现象会在全国呈现多点开花的局面，个案会比前一段时间出现的更多，但是把它定义成普遍性的降价，仍然要谨慎，因为不同类型的开发商对待降价的态度不一样，比如，考虑到客户关系，一些发展商对降价策略是持怀疑与保留态度的，他们宁可通过其他方式让利。
攸克君认为，上述降价的规律性并不是很好找，但是总体会呈现以下两个特征：
1.一二线城市与三四线城市都会有更多的个案出现，但是一线城市的降价效果会更为明显，更能引发市场的正反馈，更容易激活客户，相比之下，三四线楼市降价效果可能并不会很明显，甚至会起到反作用；
2.在分布区域上，全国性房企比较集中的城市会是“重灾区”，杭州、长沙，沈阳是概率较大城市。降价路径基本上是，由全国化布局房企领衔、本土房企被迫跟进。当然，人们会很奇怪，虽然海南楼市符合这些特征，却不会出现大面积降价的现象。
同时，销售回款将成为更重要的指标，在公司内部考核指标中的地位将大大上升。在银行收紧信贷的条件下，回款才是王道，销售额有了它，含金量才最高。
六，未来30天哪几个地产公司会受到媒体特别待遇？
在房企层面，有以下几个大公司会受到媒体的格外关注。原因无它，在市场信心疲弱之时，人们会更担心与关注，那些到期债务压顶、现金流预警、存货较大，以及在牌桌上放了太多筹码的大型房企。攸克君大胆点名几个，供同业探讨：
人和商业：2008年香港资本市场上的地产破冰概念股，投行心目中的明星，上市后，业绩却直线下滑，亏损严重，最新的年报信息显示，一年亏损额高达17亿元，让人大跌眼镜。加上创始人的离婚事件，人和商业的舆论麻烦才刚刚开始，因为，光耀风波之后，人们需要下一个。
万达集团：去 年一年之内，五个万达城开工奠基，超大体量的新开工规模，令人担心万达虽然行走在正确的方向上，但与正在降温的市场对比，相对速度是不是太快了？！万达的 数百万平米住宅配套是为了平衡其他万达城模块的财务压力，但是，这些每一个都过百万体量的住宅遇到了一个疲弱的市场，如何撬动市场、激活客户构成一大看 点。（攸克地产坚持原创，提供所有能够推动房地产行业前行发展的信息、观点和视角。微信号：youkedichan）
- 发表于2014-05-13
初五啊，下次别发带有竞争对手字的新闻在论坛哦，可以把竞争对手的名字给去掉。
不然念念要打屁屁！
- 发表于2014-05-13
不是说要下调准备金率了么？
- 发表于2014-05-13
近期，多个城市出台楼市新政，寻找放松调控的突破口。4月28日南宁首当其冲，成了第一个给楼市松绑限购的城市，紧接着宁波也步其后尘， “口头传达”了放宽购房资格的消息，而在5月1日，安徽铜陵出台的新政正式实施，新政在住房公积金贷款、契税补贴等方面配套制定了一系列利好政策。
据相关机构的统计数据显示，限购松绑城市普遍存在市场“量价齐跌”、“库存积压”的情况。对此，有分析称，不排除其他类似城市也会出台限购松绑政策的可能。下一个“松绑”的城市会不会是无锡，引发一系列猜想。
实际上，无锡政府已经通过放松户籍制度从侧面突破“限购”。无锡政府称，自5月1日起，在无锡市购商品房(含二手房)达60平方米以上，且在本市有稳定工作的人员，准予本人、配偶和未成年子女来锡落户。无锡这一户籍新政比以前“购房70平方米落户”的规定减少了10平方米。虽然只有10平方米的差距，而且与当下的地方政府调控并无关联，但却被普遍解读为“曲线救市”。
此前，关于无锡限购松绑的传闻除了聚集144平方米分水岭之外，还有60岁以上老人、高科技人才等等或可能取消限购。日前，据相关人士透漏，无锡楼市眼下确实面临着巨大的库存高、去化慢、成交疲软的压力，无锡的确存在限购松绑的意愿和条件。接下来一段时间内，无锡政府将通过减免144平以上大户型契税20%和放松外来户籍人口来锡买房条件等方式继续出台一些相应的宽松政策来刺激楼市。
不过，在一位不愿透露姓名的政策研讨人士看来，在信贷持续收紧的情况下，政府的救市作用有限。他表示，在银行银根收紧的背景下，一方面开发企业贷款难，需要大幅降价回笼资金；另一方面个贷也无法实时到账，个别银行更是暂停房贷甚至存在延迟放贷的情况，从而阻碍购买力。
无锡房地产行业协会副会长兼秘书长沈洵说：“目前，户籍政策的调整是一个重要的信号，说明无锡也在为市场健康稳定发展做出积极努力。限购放开与否还是以文件为主，但是限购政策的目的是为了打击房地产的投机，抑制房价过快上涨，满足刚需和自住型需求使供求得到平衡。从无锡当前发展来看，限购政策的实施已经达到了这方面的目的，市场已经趋于稳定。即使限购松绑房价也不会暴涨，因为归根结底房价水平取决于供需关系，无锡房源供需充足不会出现暴涨现象。”
另外，针对周边城市出台的一系列政策，沈洵说：“针对无锡改善群体，银行贷款方面应该适当放松。改善群体的住房需求也是市场的主流需求，放松相关政策可以促进改善房源的去化，对市场健康发展起到重要作用。”
面临高库存，各地政府按捺不住调控之手，都在放出即将调整限购政策的风声，然而却迟迟不见正式的书面文件。无锡房管局相关负责人说，虽然有几个城市都传出了“限购松绑”的消息，但是无锡还没有出台正式文件，一切消息还是以正式文件为主。