主题：上海房产开发商不再捂盘 住宅放量剧增房价剧减

9月8日至28日，短短三周，上海房地产市场的可售住宅量激增约50%。与此同时，房价连续三周下跌，跌幅高达17%
 
 
 
 
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此前，易居(中国)研发中心就曾公开表示，若以8月市场消化速度计算，9月8日以后即便不增加任何新的供应，市场现有存量也要13个月方能完全消化完毕。大量新盘的涌入使得上海楼市的竞争进一步升级。


开发商不再捂盘


据上海房地产交易中心网上平台——网上地产实时统计数据显示，9月8日至28日，上海市场的可售住宅总量从10万余套“奇迹”般地升至15万套左右。短时期内，市场供应量便骤然增加50%。


易居(中国)研发中心分析师林波称：“近段时间新盘增加的态势十分明显，这周的前两天就增加了约30万平方米。但除了新增供应外，市场还需要对前段时间的存量进行消化。”


他认为，开发商之所以都选择在9、10月份集中上市，一方面是因为他们期待市场会出现类似于去年10月的价格反弹，同时也因为开发商意识到形势已渐趋明朗，与其继续捂盘，不如趁目前冲刺一下市场。


就在市场供应量骤增的同时，上海普通住宅(注：除动迁房及配套商品房之外的商品住宅)成交均价却从月初的10088元/平方米(数据来源：易居(中国)研发中心，截至9月1日)跌至8401元/平方米(截至9月22日)，跌幅高达17%。个别地区甚至已出现跌幅近50%的极端案例。


9月18日，位于松江区九亭板块的馨亭家苑便以4698~4988元/平方米的超低价入市。而在今年年初，该板块市场均价曾一度超过8000元/平方米。即便如此，网上房地产数据(截至28日17：00)依然显示，其开盘至今仍有近50%房源未售出。


“很明显，10月将成为整个市场的心理关口。”方方房产工作室分析师包灵芝说，“‘十一’假日房展将是开发商今年看清客户心理的最后一次机会。”


还能让多少利？


昨日，记者从位于南外滩附近的上海滩花园售楼处了解到：该案目前正推出优惠购房活动，购房者如果在9月30日之前购房，就可以享受9.5折房价，这将使得它对外公布售价低至2万元/平方米以下。但据知情人士透露，之前该项目的预期售价要达到2.2万元/平方米。


据查，上海滩花园用地是2002年华润置地以协议方式取得的旧城改造项目。华润置地(1109.HK)董事总经理王印之前曾公开表示将对该项目斥资约17亿元，因此项目投入成本约在8500元/平方米左右，可见其售价调整的空间相当大。


但据华润置地中报显示：一期尚余21户没有完成拆迁，二期用地也未清毕。因此未来成本可能仍会有所上升，调整空间也会相应缩小。


与华润置地的境遇不同，去年以公开招标方式高价获得土地的顺驰美兰湖畔雅苑，其降价余地已十分有限。据查，该项目的土地成本约在2400元/平方米，其综合成本将超过5000元/平方米。根据网上房地产(截至28日17：00)数据显示：该楼盘的累计住宅合同均价为5924元/平方米。


有分析师直接指出，类似于顺驰这样以一个高成本拿地入市，价格本身可供伸缩的空间已经很小，而此次以6000元/平方米左右的价格入市，显然已作过调整。


“此时，开发商应该客观地看待形势了。”包灵芝认为，目前市场仍未出现开发商因顺应形势而采取的主动降价行动。尽管每个企业的状况都有所不同，但如果是以今年上半年虚涨的价格作为降价依据，这是不合理的。


“房价只有回归至去年第三季度的水准，这才能称之为降价。”她说道。